Статьи о недвижимости на Бали
Разборы сделок, документы, налоги и риски покупки недвижимости на Бали. Из практики Павла Морозова — без общих советов.
Где заканчивается ваш участок: тридцать метров вниз
Участок ограничен не только забором. Вверх — коэффициентами застройки, вниз — тридцатью метрами. Глубже начинается пространство государства.
HGB на апартаменты: 50 или 80 лет сразу, а не по тридцать
Под многоквартирным домом срок можно получить сразу: до 50 лет на госземле и до 80 на земле права управления. Условие одно — сертификат SLF.
Что может купить иностранец в Индонезии: три ограничения
Дом только категории «роскошный», один участок на семью, до 2000 м². Квартира — только коммерческой категории. Разбор министерского акта 18/2021.
Брак с гражданкой Индонезии и наследство: две статьи акта
Индонезийский супруг сохраняет полные права на землю, если есть нотариальный брачный договор. И как наследуется жильё иностранца по тому же акту.
Вьетнам: сколько застройщик вправе взять до передачи ключей
Задаток не больше 5%, первый платёж не больше 30%, до передачи ключей не больше 70%, до свидетельства не больше 95%. Это норма закона, а не договор.
Как проверить застройщика во Вьетнаме: условия продажи
Стройка начата, фундамент принят, провинция ответила письменно за 15 дней. Семь условий допуска новостройки к продаже по вьетнамскому закону.
Скидка от застройщика: откуда она берётся и где предел
Маржа застройщика около 20% на всём цикле. Значит скидка 10% — это половина его прибыли. Отсюда и коридор, в котором с вами будут торговаться.
Отметка в сертификате: как закрепить договор аренды на Бали
Договор аренды и предварительный договор можно внести отметкой в сертификат на землю. Плюс как работает судебная блокировка и её срок в 30 дней.
PT PMA: десять миллиардов рупий и как их считают
Один процент иностранной доли — и компания уже PT PMA. Порог вложений 10 млрд рупий на каждый код деятельности и на каждую локацию проекта.
Где иностранцу нельзя покупать во Вьетнаме: список проектов
Закон о жилье Вьетнама: иностранцу продают только в проектах из опубликованного списка провинции. Зоны обороны, коммерческое жильё и что проверить.
Посуточная сдача в Таиланде: где проходит граница закона
Закон о гостиницах Таиланда по строкам: помесячно — не гостиница, посуточно — нужна лицензия. Санкция до года и 10 000 бат за каждый день.
LTR-виза Таиланда: четыре типа и правило удержания
Официальные критерии LTR: миллион активов и полмиллиона вложений, пенсионер от 50 лет, удалёнщик. И правило, по которому условия держат все 10 лет.
Наследство во Вьетнаме: наследник получит деньги, а не жильё
Закон о жилье 27/2023: три случая, когда иностранному наследнику не выдадут свидетельство и он получит только стоимость квартиры. Разбор по статьям.
Виза второго дома E33: условия, суммы и главная ловушка
Официальные условия визы E33: без спонсора, до 5 лет, суммарно не больше 10. Сколько денег нужно, за сколько дней и почему вилла для неё не считается.
Земля в Таиланде на компанию: что проверяют с 2026 года
Иностранцу землю в Таиланде не продают. Единственная законная дверь, схема с тайской компанией и что Департамент бизнеса начал проверять в 2026 году.
Хак Пакай и HGB: обязанности владельца после оформления
Два года на стройку, год на отчуждение при потере статуса, семь условий продления. Обязанности держателя Hak Pakai и HGB по акту 18 от 2021 года.
Налоги при сделке на Бали: почему 10 процентов, а не 2,5
Продажа собственности — 2,5%, передача прав аренды — 10%, приобретение прав — 5%. Почему к лизхолду применяется арендная ставка и что это даёт на выходе.
Сдача жилья во Вьетнаме: физлицу можно, компании нельзя
Иностранец-физлицо сдавать может — с уведомлением ведомства и налогом. А иностранная компания не может вообще. Зеркально к тому, как устроено на Бали.
Налоги при сделке в Таиланде: почему пять лет решают всё
Продали раньше пяти лет — налог 3,3%, позже — 0,5%. Четыре платежа при сделке, кто их платит и от какой суммы считают. Сравнение с Бали.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ: Бали, Таиланд, Вьетнам
Ответ одинаковый для трёх стран: нет. Инвестиционные программы есть, но пороги другие — по данным миграционных ведомств, а не агентских статей.
Недвижимость во Вьетнаме: банк за застройщика, но квота 30%
Банк по закону отвечает за застройщика — но иностранцу доступно 30% квартир в доме и 50 лет владения. Разбор по текстам вьетнамских законов.
Квартира в Таиланде: квота 49% и как её считают на самом деле
Иностранная квота в тайском кондоминиуме — 49%, но считается по площади, а не по числу квартир. Как проверить остаток и что делать, если квоты нет.
Легально ли сдавать виллу на Бали: что требует закон
Иностранец может сдавать виллу только через компанию в Индонезии — статья 4 положения №18/2016. Чем вилла отличается от пондок висата и какие налоги.
Регуляторика Бали 2026: шесть актов, которые решают сделку
Шесть действующих актов с номерами и датами из госреестра: что изменил новый закон о туризме, что запретил акт Бали 2026 и что действует давно.
Почему в Таиланде трудно перепродать недвижимость
Три причины: 95% покупают для себя, лизхолд нельзя продлить заранее, и квота 49% сужает круг покупателей. Чем это отличается от Бали.
Номинальные схемы на Бали: что запретил акт №4 от 2026 года
Акт Провинции Бали №4 от 24.02.2026 запрещает номинальные схемы и бьёт по посредникам. Что в статьях 13, 14 и 20: запреты, «каждое лицо», снос.
Зонирование земли на Бали: как читать PKKPR по строкам
Зона решает, что можно построить. Как читать PKKPR: коды I, T, B, X, почему одобряют меньше метров, чем просят, и восемь строк для проверки.
SLF и PBG на Бали: три документа, без которых нет ключей
SLF, PBG и PKKPR: три документа и строгий порядок. Сколько идут по реальным датам, на что смотреть в разрешении и почему SLF даётся на 5 лет.
Пять рынков: где деньги покупателя защищены, а где нет
Россия, Турция, Таиланд, Вьетнам и Бали — сравнение по одному вопросу: что будет с деньгами, если стройка встала. Эскроу, этапы, ответственность.
Комиссия агента на Бали: кто платит и как вас ведут
Комиссия агента на Бали — 5–12% и сидит внутри цены объекта. Девять приёмов, которыми ведут к сделке, и две вещи, которые реально вас привязывают.
Лизхолд или фрихолд на Бали: выбор только один
Фрихолд иностранцу на Бали недоступен по закону — статья 21 UUPA. Что доступно: Hak Pakai и HGB, сроки 30+20+30, и что проверить в своём документе.
Как продать виллу на Бали: за сколько уходит и что съедает выход
Реальная цена выхода на Бали: два кейса с цифрами, издержки 15–20 %, налог 10 % со всей суммы контракта, сроки и пункты договора, которые запирают.
Продление лизхолда на Бали: пункт, который решает всё
Продление лизхолда на Бали: в законе UUPA срок и цена продления не названы. Чем сильный пункт договора отличается от слабого и что проверить до подписи.
Отчёт управляющей компании на Бали: как читать построчно
Настоящий отчёт УК по вилле на Бали построчно: гости заплатили $5313, собственнику дошло $1821. Что смотреть в отчёте и каких строк в нём нет.
Стоит ли покупать недвижимость на Бали в 2026: кому не стоит
Прямого ответа «а мне вообще это надо» нет нигде — отвечают только продавцы. Пять случаев, когда честный ответ «нет». Разбор агента, который комиссию берёт.
Доходность недвижимости на Бали: где завышают в презентации
Завышенный чек, процент не от той цены и четыре забытые строки расходов. Где в презентации застройщика прячут доходность — по реальным документам.
Как посчитать доходность виллы на Бали: разбор по документам
Годовой доход на руки делить на цену входа. В отчёте УК за квартал до собственника дошло 34,3 % валовой выручки. Разбираем построчно и считаем ваш объект.
Как проверить застройщика на Бали: 4 ред-флага и реестры
Реестры Индонезии открыты: юрлица, бенефициары, PBG, земля, суды. Восемь адресов, проверенных редакцией 24.08.2026. Плюс четыре ред-флага.
Договор с застройщиком на Бали: текст пунктов из двух сделок
Юрист сказал «всё в порядке», а пункта нет. Четыре правки от 13.12.2025 и текст пунктов двух подписанных договоров: 165 000 $ и 210 000 $.
Как платить застройщику на Бали: график по этапам, не по датам
Стройка стоит, а по графику платить. Два подписанных договора: 30 % аванса против 90,5 % за два дня. Эскроу на Бали нет — защищает только договор.
Как купить недвижимость на Бали: карта сделки по шагам
Хроника по датам: обращение 26 августа 2025, сделка 14 сентября 2025. Девять шагов, семь пунктов проверки, две отсечки: задаток и подпись.