В документах по балийским проектам регулярно всплывает слово, которое покупатели пропускают. Право управления землёй.
Звучит как бюрократия, а на деле это ответ на вопрос, кто хозяин земли под вашим объектом и по каким правилам он себя ведёт.
Разбираю три статьи правительственного акта: пятую, седьмую и восьмую.
Кому вообще даётся это право
Статья 5, пункт 1. Право управления на государственной земле предоставляется закрытому списку.
- центральным государственным органам;
- региональным властям;
- государственным и региональным предприятиям;
- государственным и региональным юридическим лицам;
- земельному банку;
- юридическим лицам, назначенным центральным правительством.
Частных компаний в этом списке нет. И иностранцев тоже нет.
Отдельная строка про адатную землю
Пункт 2 той же статьи короткий, а для Бали ключевой.
Право управления на адатной земле закрепляется за общиной обычного права.
То есть у земли, которая исторически принадлежит деревенской общине, появляется юридически оформленный распорядитель. Не абстрактная традиция, а держатель права.
На острове, где деревенские земли занимают заметную часть территории, это меняет весь разговор о том, с кем именно вы подписываете договор.
Что держатель права может делать
Статья 7, и здесь три полномочия, каждое из которых бьёт по кошельку арендатора.
Первое. Составлять план назначения, использования и эксплуатации земли в соответствии с планом пространственного развития. Такой план акт называет генеральным.
Второе. Использовать всю землю или её часть самому либо в сотрудничестве с другой стороной.
Третье, и самое денежное. Устанавливать тариф и обязательный ежегодный платёж с другой стороны в соответствии с договором.
Ежегодный платёж. Не разовая цена входа, а регулярная строка расходов.
Как на такой земле оказывается ваш объект
Статья 8, пункт 1. На земле права управления могут быть предоставлены права на землю: HGU, HGB и Hak Pakai.
Получателей два. Либо сам держатель права управления, если так предусмотрено правительственным актом. Либо другая сторона, если земля передана в сотрудничество по договору использования земли.
Вот эта другая сторона и есть застройщик вашего комплекса.
Обязательные условия договора использования земли
Пункт 2 статьи 8 перечисляет минимум, который в договоре быть должен. Список короткий, и последний пункт в нём самый важный.
- личность сторон;
- расположение, границы и площадь земли;
- вид использования земли и здания, которое будет построено;
- положения о виде права, сроке, продлении, обновлении, переходе, обременении, изменении и прекращении права, а также о принадлежности земли и зданий после окончания права.
Прочитайте последнюю строку ещё раз. Закон требует, чтобы в договоре стоял прямой ответ: чьими будут земля и здание, когда срок кончится.
Не «стороны договорятся». Ответ должен быть в тексте.
Почему это важно именно вам
Смотрите, как выстраивается цепочка на объекте, стоящем на земле права управления.
Держатель права управления — это община или государственная структура. Застройщик получает право на землю по договору использования. Вы получаете свой объект внутри его проекта.
И условия вашего срока в итоге упираются в договор, который вы не подписывали. В тот самый, между держателем права управления и застройщиком.
Отсюда практический вывод. Просить нужно не только свой договор, но и основание застройщика. Мой принцип тут неизменен: доверяйте не словам, а документам и тем, кто эти документы проверяет.
И ещё одна связка, о которой не говорят
Жильё иностранца по акту может стоять на земле права управления. Прямо назван вариант: дом на праве пользования поверх права управления, по договору использования земли с его держателем.
То есть право иностранца в этой схеме опирается на договор третьих лиц.
Что именно может купить иностранец и с какими ограничениями — разбирал отдельно.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Коротко: частые вопросы
Что такое право управления землёй в Индонезии?
Это право, которое государство предоставляет ограниченному кругу субъектов: центральным органам, региональным властям, государственным предприятиям и юрлицам, земельному банку и назначенным правительством организациям. Частных компаний и иностранцев в этом списке нет.
Кому принадлежит право управления на адатной земле?
Общине обычного права. Норма записана отдельным пунктом и превращает историческую принадлежность земли деревне в оформленное право с конкретным распорядителем.
Какие полномочия у держателя такого права?
Три. Составлять генеральный план назначения и использования земли в соответствии с планом пространственного развития. Использовать землю самому или в сотрудничестве с другой стороной. Устанавливать тариф и обязательный ежегодный платёж по договору.
Что такое обязательный ежегодный платёж?
Регулярная плата, которую держатель права управления вправе установить для другой стороны по договору. Это не разовая цена входа, а постоянная строка расходов на весь срок.
Как застройщик получает такую землю?
По договору использования земли с держателем права управления. После этого на земле может быть предоставлено право на землю в виде HGU, HGB или Hak Pakai.
Что обязательно должно быть в договоре использования земли?
Личность сторон, расположение, границы и площадь земли, вид использования и здания, а также положения о виде права, сроке, продлении, обновлении, переходе, обременении, изменении и прекращении права. И отдельно — о принадлежности земли и зданий после окончания права.
Почему покупателю важен чужой договор?
Потому что срок и условия вашего объекта в конечном счёте опираются на договор между держателем права управления и застройщиком. Ваш собственный договор не может быть шире того, что застройщик получил сам.
Может ли жильё иностранца стоять на такой земле?
Может. Акт прямо называет вариант с домом на праве пользования поверх права управления по договору использования земли с его держателем.
Что сделать сегодня
Если в документах по вашему объекту встречается право управления, запросите у застройщика два документа.
Первый: договор использования земли с держателем этого права. Второй: решение о предоставлении права на землю самому застройщику.
В первом документе найдите пункт о принадлежности земли и зданий после окончания срока. Он там должен быть по закону.
И отдельно спросите про ежегодный платёж: есть ли он, сколько составляет и как индексируется. Этой строки в презентациях обычно нет.
Двадцать минут. И вы понимаете, на чьей земле стоит ваш будущий объект.
Как я разбираю такие цепочки по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.