Выбора нет. Фрихолд иностранцу на Бали недоступен ни в какой форме — это не практика рынка, это закон. Всё, что вам предложат, будет долгосрочной арендой. Разница только в обёртке: лизхолд, «фрихолд на компанию», Hak Pakai, HGB.
Дальше: что стоит за каждым словом, какие сроки реальны, чем Бали отличается от Таиланда и что открыть в своём документе прямо сегодня.
Если вы ещё не смотрели всю сделку целиком, начните с карты сделки по шагам. Здесь только про форму владения.
Что такое фрихолд и почему его вам не продадут
Фрихолд — это Hak Milik. Безусловное бессрочное владение землёй, то самое, которое наследуется и не имеет срока.
Вот как это звучит у меня: местный может купить у местного хак милик, безусловное бессрочное владение. А фрихолда, который мог бы купить иностранец у местного, не существует ни в какой форме.
Это не моё мнение. Смотрите первоисточник. Основной аграрный закон Индонезии, UU № 5 от 1960 года, статья 21, первая же строка: «Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik» — только гражданин Индонезии может иметь право собственности.
Всё. Одна фраза, и она закрывает вопрос целиком.
Даже наследство не делает вас собственником
Здесь самое интересное, и об этом почти не пишут.
Та же статья 21 идёт дальше. Иностранец, который получил hak milik по наследству без завещания или через смешение имущества в браке, обязан отказаться от этого права в течение одного года. А если не отказался — право прекращается по закону, и земля переходит государству.
То есть закон предусмотрел даже случай, когда собственность досталась иностранцу случайно. И всё равно её отбирает.
И там же, в той же статье, есть строка, которая закрывает последнюю лазейку. Пока человек наряду с индонезийским гражданством имеет иностранное — он не может владеть землёй на праве собственности.
Не «оформить сложно». Не может.
Понимаете, в чём речь? Дело не в том, что вам не хотят продавать. Дело в том, что продать нельзя.
Что вам продают под словом «фрихолд»
А слово вы услышите. И не раз.
Говорю прямо: то, что на компанию покупают в условный фрихолд, — это всё равно долгосрочная аренда. Просто аренда, оформленная через юридическое лицо.
И вот чем это проверяется, без юриста. Возьмите разрешительные документы по объекту — PBG, разрешение на строительство. В строке Pemilik Tanah стоит имя владельца земли, в строке Diatas Tanah: Sertifikat — номер сертификата.
По пяти комплектам разрешительных документов, которые я разбирал по конкретным объектам, картина одна и та же: земля везде на индонезийских физлицах, сертификат везде SHM, то есть Hak Milik. Везде.
Это норма закона, а не нарушение. Но вывод из неё жёсткий: PBG и SLF, оформленные на индонезийское имя, не дают покупателю-иностранцу никаких прав на объект. Ваши права оформляются отдельным пакетом документов. И это другой пакет.
Спросите у продавца два вопроса. На чьё имя земля. И каким документом оформляется ваше право поверх неё. Если на второй вопрос отвечают «ну там фрихолд» — вам не ответили.
Что реально доступно иностранцу. Две формы
Их две, и обе прописаны в постановлении правительства Индонезии PP № 18 от 2021 года.
Первая — Hak Pakai, право пользования. Статья 49, пункт 2 перечисляет, кому оно даётся, и подпункт «e» назван прямо: Orang Asing. Иностранец. Это единственное место, где иностранное физлицо вообще появляется в списке правообладателей.
Вторая — HGB, Hak Guna Bangunan, право строительства. Оформляется на компанию, не на человека.
| Право | Первый срок | Продление | Обновление | Итого |
|---|---|---|---|---|
| Hak Pakai на государственной земле (ст. 52 п. 1) | до 30 лет | до 20 лет | до 30 лет | до 80 лет |
| Hak Pakai на земле hak milik (ст. 52 п. 3) | до 30 лет | — | актом о предоставлении | — |
| HGB на государственной земле (ст. 37 п. 1) | до 30 лет | до 20 лет | до 30 лет | до 80 лет |
| HGB на земле hak milik (ст. 37 п. 2) | до 30 лет | — | актом о предоставлении | — |
Обратите внимание на слово «до». В законе написано paling lama — «не более». Это потолок, а не гарантия.
Восемьдесят лет, которые заканчиваются возвратом государству
А теперь то, чего нет ни в одной презентации.
Статья 52, пункт 4 того же постановления. После того как истекли и первый срок, и продление, и обновление, земля возвращается в прямое владение государства.
Не наследникам. Не вам. Государству.
Пункт 5 добавляет: дальше решение принимает министр, и бывший правообладатель может получить приоритет — если землю использовали по назначению и содержали в порядке. Может. Не обязан получить.
Восемьдесят лет — это долго. Дольше, чем большинство инвестиционных горизонтов. Но это срок, а не вечность, и в договоре он выглядит именно так.
Почему я беру три контракта по тридцать, а не HGB
Меня об этом спрашивают часто, отвечаю как думаю.
У HGB есть плюс, и он реальный: вы имеете право продлить участок без оплаты основной стоимости участка, оплатив лишь госпошлину. Плюс на любом этапе в течение восьмидесяти лет вы можете продать объект индонезийцу.
Но есть и риск. Теоретически могут не продлить. Чисто юридически.
Мой вывод такой: даже если покупать три контракта по 30 лет как лизхолд, это, на мой взгляд, даже лучше, чем покупать хагуна бангуна.
Почему. Потому что в лизхолде я вижу текст договора и могу его переписать. А продление HGB зависит от ведомства, и переписать его я не могу никак.
Как устроен лизхолд на самом деле
Лизхолд — это просто долгосрочная аренда. Она бывает насколько угодно: 10, 25, 30, 50, 80, 100 лет.
Единственное место, где ограничивают срок владения первым контрактом не более 30 лет, — это Бали и Таиланд.
Но дальше начинается то, ради чего сюда и идут. Потом можно продлевать сколько угодно раз. И можно сразу сделать несколько контрактов, которые будут следовать один за другим: 60, 80, 90, 100, 120 лет.
Смотрите, в чём разница. Вы не ждёте окончания первых тридцати лет, чтобы договориться о следующих. Вы подписываете все контракты сразу, сегодня, с сегодняшним владельцем земли. Каким пунктом это фиксируется в тексте — разбор продления лизхолда.
Чем Бали отличается от Таиланда
Вот на этой развилке решается всё.
В Таиланде тоже лизхолд и тоже тридцать лет. Только там ты не можешь 30-30-30 сразу оплатить. Ты обязан сначала тридцать лет дождаться. В отличие от Бали.
Поэтому здесь ты защищён. А в Тае ты защищён только формально.
Разница простая. На Бали ваше право на следующие шестьдесят лет подписано сегодня и лежит у вас в руках. В Таиланде оно существует как обещание продлить через тридцать лет — с тем человеком, который к тому моменту будет владеть землёй.
Срок, после которого объект уже не продать
И здесь лизхолд показывает свою главную особенность. Он тает.
Если вы переуступаете лизхолд, а прошло, допустим, десять лет — у вас лизхолд на десять лет уменьшился. Покупателю достаётся остаток, а не полный срок.
Порог такой. Меньше 23 лет остатка — объект уже считается неликвидным и продаётся очень тяжело. А если 26, 28, 30 лет и больше — такие продаются легко.
Считайте это сразу, на входе. Купили тридцатилетний контракт, прожили в нём семь лет — и вы уже у границы. Как это выглядит на выходе, с суммами: как продать виллу на Бали и за сколько.
Про номиналов — коротко и один раз
Схема, где земля оформляется на индонезийца по договорённости, а вы держите расписки.
Моя позиция: это совсем дикая история. Когда-то давно это было, сейчас никто этим не пользуется, это максимально небезопасно. Ты фактически отдаёшь недвижимость в руки индонеза.
Страхуются обычно расписками или долговыми обязательствами, которые кратно превышают объём отчуждаемого имущества. Насколько это работает в суде — я не проверял и рассказывать не буду.
Просто не идите туда. Всё.
Что открыть в своём документе за десять минут
Берёте свой договор или проект договора и ищете четыре вещи.
- Как называется ваше право. Лизхолд, Hak Pakai, HGB или доля в компании. Если в тексте стоит «фрихолд» — требуйте расшифровку, потому что фрихолда у вас быть не может.
- На кого оформлена земля. Имя в сертификате и статус сертификата. SHM означает Hak Milik, и держит его индонезиец.
- Та ли это компания, с которой вы подписываете договор. Земля на одной компании, а договор с третьей — это перечёркивает сотрудничество целиком.
- Сколько контрактов подписывается сейчас. Один на тридцать лет или сразу несколько подряд. И на каких условиях идёт продление — по госпошлине или по рыночной стоимости земли вместе с постройками.
Последний пункт самый дорогой. Если написано, что продление пойдёт по рыночной стоимости земли и объектов, которые на ней стоят, — это очень невыгодная сделка, и в такие лучше не лезть. Значит, у застройщика слабый договор с владельцем земли, и его скорее всего выгонят после первого срока.
Остальные пункты, которые обязаны стоять в тексте, — разбор договора с застройщиком.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость на Бали во фрихолд?
Нет. Фрихолд — это Hak Milik, а статья 21 основного аграрного закона Индонезии (UU 5/1960) говорит прямо: только гражданин Индонезии может иметь право собственности. Фрихолда, который мог бы купить иностранец у местного, не существует ни в какой форме. Всё, что предлагают под этим словом, — долгосрочная аренда в той или иной обёртке.
А если оформить на индонезийскую компанию?
То, что на компанию покупают в условный фрихолд, — это всё равно долгосрочная аренда. Компания получает не Hak Milik, а право строительства HGB или право пользования Hak Pakai, и у обоих есть срок. Слово «фрихолд» в презентации означает форму владения застройщика или владельца земли, а не вашу.
Что тогда доступно иностранцу по закону?
Две формы, обе в постановлении PP 18/2021. Hak Pakai — право пользования, и статья 49, пункт 2, подпункт «e» прямо называет получателем иностранца. И HGB — право строительства, оформляется на компанию. Плюс лизхолд как договор долгосрочной аренды с владельцем земли.
Правда ли, что можно владеть 80 лет?
По документу — да, но с оговоркой. Статьи 37 и 52 дают одинаковую схему: до 30 лет первый срок, до 20 продление, до 30 обновление. В законе стоит paling lama, «не более», то есть это потолок, а не гарантия. А статья 52, пункт 4 добавляет то, чего нет в презентациях: после окончания всех сроков земля возвращается в прямое владение государства.
Лизхолд или HGB — что выбрать?
Я считаю, что даже три контракта по 30 лет как лизхолд лучше, чем HGB. У HGB есть плюс: продление участка без оплаты его основной стоимости, только госпошлина, и возможность продать индонезийцу на любом этапе. Но продление зависит от ведомства, и теоретически могут не продлить. В лизхолде я вижу текст договора и могу его переписать, а решение ведомства переписать нельзя.
Чем Бали отличается от Таиланда по лизхолду?
Тем, что на Бали все сроки подписываются сразу. В Таиланде нельзя оплатить 30-30-30 сразу, надо сначала дождаться окончания первых тридцати лет. Поэтому на Бали вы защищены, а в Таиланде защищены только формально: ваше право на следующие сроки существует как обещание, которое ещё предстоит исполнить с тем, кто будет владеть землёй через тридцать лет.
Через сколько лет объект становится неликвидным?
Когда остаток срока падает ниже 23 лет — продать уже очень тяжело. При переуступке покупателю достаётся остаток: прошло десять лет, значит и срок уменьшился на десять. А объекты с остатком 26, 28, 30 лет и больше продаются легко. Считайте этот срок на входе, а не на выходе.
Что делать с номинальными схемами?
Не идти туда. Когда-то это было, сейчас никто этим не пользуется, это максимально небезопасно: вы фактически отдаёте недвижимость в руки другого человека. Страхуются расписками и долговыми обязательствами, которые кратно превышают стоимость имущества, но насколько это работает в суде — вопрос открытый.
Что сделать сегодня
Откройте документ по своему объекту и найдите строку с названием вашего права. Не «фрихолд» на словах агента, а то, что написано в тексте.
Дальше посмотрите, на чьё имя земля и совпадает ли эта компания с той, с которой вы подписываете договор. Потом — сколько контрактов оформляется сейчас и на каких условиях продление.
Пятнадцать минут. Не выходя из дома.
Если в документе стоит что-то, чего вы не понимаете, — присылайте, разберу со своей командой и скажу прямо, что там. С этими знаниями вы можете работать не со мной, а с кем угодно вообще: с любым застройщиком, с любым брокером. Это ваше дело.
А начать стоит с трёх бесплатных видео «Исповедь агента»: цена и доходность, договор, застройщик и агент. Документы в кадре, без регистраций.