Планы меняются. Купил на котловане, а через год понадобились деньги или просто изменились обстоятельства.
Вопрос простой. Можно ли выйти, пока объект ещё не достроен и свидетельства на руках нет?
Во Вьетнаме ответ есть, и он записан в четырёх статьях закона. Разбираю их по порядку.
Какие договоры вообще переуступаются
Статья 49. Список закрытый, и в нём три позиции.
- Договор купли-продажи будущего жилья, которое ещё строится.
- Договор аренды с выкупом будущего жилья.
- Договор аренды с выкупом уже готового сооружения.
И отдельная оговорка. Правила о переуступке не применяются к социальному жилью. Там своя логика и собственные ограничения.
Четыре условия переуступки
Статья 50, пункт 1. Все четыре условия проверяются легко, и первое из них главное.
Условие первое. Документы на выдачу свидетельства о праве землепользования и праве собственности на имущество ещё не поданы в уполномоченный орган.
То есть окно закрывается не сдачей дома и не получением ключей. Оно закрывается в момент подачи документов на свидетельство.
Условие второе. По договору нет спора, о котором уполномоченный орган уведомлён, который принят к рассмотрению или уже рассматривается. Либо спор был, но его разрешили вступившим в законную силу решением.
Условие третье. Объект по договору не под арестом и не в залоге в обеспечение исполнения обязательств. Исключение здесь одно: если залогодержатель дал на это своё согласие.
Условие четвёртое. Сам договор заключён по правилам законодательства о предпринимательстве в сфере недвижимости, а не как придётся.
Переуступается договор целиком
Пункт 2 той же статьи. Переуступка делается по всему договору целиком, а не по отдельной его части.
Что делать, если по одному договору куплено несколько объектов, а продать хочется только один?
Закон отвечает конкретно. Сначала стороны изменяют договор либо подписывают приложение к нему, и только после этого делают саму переуступку.
Логика тут понятная: сперва разделить обязательства, и только потом передавать их дальше.
Норма, ради которой стоит знать эти статьи
Статья 51, пункт 2. Здесь две связанные вещи, и вторая из них для покупателя дороже золота.
Первое: приобретатель договора наследует и продолжает исполнять права и обязанности прежней стороны перед застройщиком. Он входит ровно в те же условия, а не в какие-то новые.
Второе: застройщик обязан создать сторонам условия для переуступки. И при этом не вправе взимать никаких платежей, связанных с переуступкой договора.
Никаких. Это прямая формулировка закона. Никаких.
Понимаете, что это отменяет? Практику, при которой за согласие на переуступку просят процент от сделки или фиксированный сбор в свою пользу.
Что получает приобретатель в конце
Пункт 3. Приобретатель договора получает от уполномоченного органа свидетельство о праве землепользования и о праве собственности на имущество.
То есть цепочка доводится до конца именно на нём, а не на первом покупателе объекта.
Порядок, процедуру и состав документов для переуступки закон отдаёт правительству отдельным актом. Так написано в статье 52.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как это считать при планировании выхода
Здесь работает ровно та же арифметика, о которой я говорю по всем рынкам сразу.
Когда вы переуступаете, покупатель получает не абстрактный объект, а именно ваше место в договоре. С теми же сроками, теми же платежами и тем же остатком времени.
По лизхолду это видно нагляднее всего: прошло десять лет — значит и срок уменьшился на те же десять лет. Во Вьетнаме происходит то же самое, только внутри договора.
И держите в голове границу окна. Как только документы на свидетельство поданы, переуступка по этим правилам становится невозможной. Кто вообще может стать вашим покупателем на трёх рынках — разбирал отдельно.
Коротко: частые вопросы
Можно ли продать квартиру во Вьетнаме до сдачи дома?
Можно через переуступку договора, если выполнены все четыре условия. Главное из них такое: документы на выдачу свидетельства ещё не поданы в уполномоченный орган.
Какие договоры подлежат переуступке?
Договор купли-продажи будущего жилья, договор аренды с выкупом будущего жилья и договор аренды с выкупом готового сооружения. Для социального жилья эти правила не применяются.
Что если объект в залоге?
Переуступка возможна только с согласия залогодержателя. Без такого согласия объект под арестом или в залоге переуступить нельзя.
Можно ли переуступить часть договора?
Нет, переуступается договор целиком. Если по одному договору куплено несколько объектов, стороны сначала изменяют договор или подписывают приложение, а затем делают переуступку.
Сколько застройщик берёт за переуступку?
Ничего. Закон прямо обязывает застройщика создать сторонам условия для переуступки и запрещает ему взимать любые платежи, связанные с ней.
Что получает приобретатель договора?
Он наследует права и обязанности прежней стороны перед застройщиком и продолжает их исполнять. В конце именно он получает свидетельство от уполномоченного органа.
Мешает ли спор по договору переуступке?
Мешает, если о споре уведомлён уполномоченный орган, он принят к рассмотрению или рассматривается. Если спор уже разрешён вступившим в силу решением, препятствия нет.
Где описан сам порядок переуступки?
Последовательность, процедуру и состав документов закон передаёт правительству отдельным актом. В самом законе задан только круг случаев и условия.
Что сделать сегодня
Если вы держите вьетнамскую новостройку и допускаете выход до сдачи, узнайте одну дату.
Когда застройщик планирует подавать документы на выдачу свидетельства. Это и есть граница вашего окна.
Второй вопрос: не заложен ли объект. Если заложен, потребуется согласие залогодержателя, а это отдельное время.
И третье. Если по одному договору у вас несколько юнитов, а продавать планируете один, приложение к договору лучше подписать заранее.
Пятнадцать минут на три вопроса. И выход перестаёт зависеть от чужого расписания.
Как я планирую выход ещё до входа — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.