Обычная история на любом рынке. Покупатель просит документы, продавец обещает прислать позже.
Во Вьетнаме этот разговор устроен иначе. Значительная часть документов публикуется ещё до того, как вы позвонили. Заранее.
Разбираю статью 6 закона о предпринимательстве в сфере недвижимости.
Где именно публикуют
Пункт 1. До введения объекта или проекта в оборот компания обязана раскрыть сведения полно, достоверно и точно.
И сразу в двух местах. В государственной информационной системе о жилье и рынке недвижимости. И на собственном сайте компании.
Два адреса. Значит и проверять можно с двух сторон, а расхождение между ними само по себе сигнал. Красный.
Что публикуют о проекте
Пункт 2, четыре позиции.
- Решение об инвестиционной политике либо одобрение инвестиционной политики или одобрение инвестиций в проект.
- Решение уполномоченного органа о предоставлении земли, сдаче её в аренду или разрешении сменить назначение.
- Сведения о детальном плане, утверждённом уполномоченным государственным органом.
- Типовой договор, который используется для заключения сделок.
Последний пункт стоит отдельного внимания. Типовой договор публикуется заранее, а значит, прочитать его можно до первой встречи с менеджером.
И сравнить с тем, что вам потом принесут на подпись.
Что публикуют о будущем жилье
Пункт 3, и это самый длинный список в статье. Он идёт по трём группам.
Про сам объект: тип, расположение, масштаб, ход строительства и назначение. Плюс сведения об общих площадях в многоквартирном или смешанном здании.
Про стройку: базовый проект из технико-экономического обоснования, прошедшего экспертизу. Разрешение на строительство, если оно требуется по закону. Уведомление о начале строительных работ. Акты приёмки завершённой технической инфраструктуры по этапам проекта. А для многоквартирного или смешанного дома — документ о приёмке завершённого фундамента.
Про право и деньги: документы на землю по перечню из статьи 24 закона. Соглашение о выдаче банковской гарантии при продаже и аренде с выкупом будущего жилья. И письменный документ уполномоченного органа о том, что жильё отвечает условиям продажи.
Строка, ради которой стоит открыть систему
В конце пункта 3 стоит то, о чём продавцы обычно молчат.
Публикации подлежат ограничения права собственности и права пользования, если они есть. И отдельно сведения о залоге: жилья, сооружения, площади в здании, права землепользования и самого проекта.
То есть заложен ли объект и заложен ли проект — публичная информация. Не по запросу, а заранее. Публично.
Понимаете, что это значит для покупателя? Вопрос «а не в залоге ли эта земля» перестаёт быть неудобным. Ответ должен уже лежать в открытом доступе.
Готовое жильё: то же самое, короче
Пункт 4 описывает объекты, которые уже построены.
Публикуются свидетельства: о праве собственности на жильё и праве землепользования либо о праве землепользования и собственности на связанное с землёй имущество. Либо иное свидетельство, предусмотренное земельным законодательством.
Если жильё находится внутри проекта застройщика, достаточно свидетельства о праве землепользования на землю под этим объектом.
И снова та же строка: ограничения прав и сведения о залоге.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как этим пользоваться
Мой принцип простой: опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы. Здесь закон сам сложил бумаги в одно место.
Порядок проверки такой. Сначала открываете государственную систему и сайт застройщика. Сравниваете, что опубликовано в обоих местах.
Потом ищете три вещи: документ о допуске жилья к продаже, соглашение о банковской гарантии и строку про залог.
Если хотя бы одного из трёх нет ни в системе, ни на сайте — это уже ответ. Вы покупаете кота в мешке.
Дальше сверяете типовой договор с тем, что вам дают подписывать. Условия допуска объекта к продаже — в отдельном разборе статьи 24.
Коротко: частые вопросы
Где публикуется информация о вьетнамском проекте?
В двух местах сразу: в государственной информационной системе о жилье и рынке недвижимости и на сайте самой компании. Публикация обязана быть полной, достоверной и точной и сделана до введения объекта в оборот.
Публикуется ли типовой договор?
Да, он прямо назван в перечне сведений о проекте. Это значит, что текст можно прочитать заранее и сравнить с тем, что дадут на подпись.
Как узнать, заложен ли объект или проект?
Из той же публикации. Закон требует раскрывать ограничения права собственности и права пользования. А также сведения о залоге жилья, сооружения, площади в здании, права землепользования и самого проекта.
Что публикуют про стройку?
Базовый проект из прошедшего экспертизу технико-экономического обоснования, разрешение на строительство при необходимости и уведомление о начале работ. Плюс акты приёмки инфраструктуры по этапам и документ о приёмке завершённого фундамента для многоквартирного дома.
Есть ли в списке банковская гарантия?
Есть. Соглашение о выдаче банковской гарантии при продаже и аренде с выкупом будущего жилья входит в перечень публикуемых сведений.
А документ о допуске к продаже?
Тоже входит. Это письменный документ уполномоченного государственного органа о том, что будущее жильё отвечает условиям для продажи или аренды с выкупом.
Что публикуют по готовым объектам?
Свидетельства о правах на жильё и на землю. Если объект находится внутри проекта застройщика, достаточно свидетельства о праве землепользования на землю под ним. Плюс те же ограничения прав и сведения о залоге.
Что делать, если данных в системе нет?
Считать это результатом проверки. Отсутствие обязательной публикации означает, что объект введён в оборот с нарушением требований закона.
Что сделать сегодня
Возьмите название проекта, который вам предлагают, и откройте два источника: государственную систему и сайт застройщика.
Выпишите на бумагу три пункта: есть ли документ о допуске к продаже, есть ли соглашение о банковской гарантии и что именно написано про залог.
Потом скачайте типовой договор и отложите его в сторону. Он понадобится, когда принесут финальный текст на подпись: разница между ними и есть предмет переговоров.
Двадцать минут в интернете. И половина проверки сделана до первого звонка продавцу.
Как я проверяю проекты по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.