Вопрос на разборе звучит одинаково: «а сдавать-то можно?». По Таиланду ответ есть, и он записан в законе о гостиницах.
Граница проходит не по типу жилья и не по площадке объявлений. Она проходит по сроку оплаты.
Разбираю закон по строкам. Без пересказов и без советов, как что-то обойти.
Что закон считает гостиницей
Статья 4. Гостиница — это место размещения, созданное с коммерческой целью, чтобы предоставлять временное проживание путешественникам или иным лицам за плату.
Ключевое слово тут «временное». Именно оно и делает вашу квартиру гостиницей в глазах закона.
Дальше идут три исключения. Первое — про государственные, благотворительные и учебные общежития без прибыли. Третье — про то, что министерским постановлением могут добавить другие виды жилья.
А второе исключение и есть ответ на вопрос.
Помесячно — это уже не гостиница
Читаю дословно: не считается гостиницей место размещения, созданное для предоставления жилья с платой исключительно помесячно и более.
Слово «исключительно» тут несущее. Не «в основном помесячно» и не «помесячно, а иногда на выходные».
Помесячная и более длинная аренда — за рамками закона о гостиницах. Посуточная и понедельная — внутри него.
Вот и вся граница. Дальше начинаются последствия.
Что нужно, если вы всё-таки внутри
Статья 15, первый абзац. Запрещается вести гостиничный бизнес без лицензии регистратора.
Формулировка короткая и без вариантов. Никаких.
Сколько стоит нарушение
Статья 59. Здесь важна не столько сумма, сколько её конструкция.
| Нарушение | Статья | Санкция |
|---|---|---|
| Бизнес без лицензии | ст. 59 | до 1 года лишения свободы либо штраф до 20 000 бат, либо и то и другое |
| То же, продолжение | ст. 59 | дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение длится |
| Управляющий без уведомления | ст. 60 | до 6 месяцев либо штраф до 10 000 бат, либо и то и другое |
Вторая строка — та, которую пропускают. Двадцать тысяч бат — это разовая цифра, к ней привыкают. А десять тысяч в день идут, пока идёт нарушение.
Месяц такой аренды — уже триста тысяч бат. Понимаете, в чём речь?
Кто вообще может получить лицензию
Статья 16, и она разрушает много планов. Восемь требований к соискателю лицензии.
- Возраст не меньше двадцати полных лет.
- Домициль или место жительства в Королевстве Таиланд.
- Не банкрот.
- Не признан недееспособным или ограниченно дееспособным.
- Нет отбытого наказания в виде лишения свободы по вступившему в силу приговору, кроме неосторожных и мелких составов.
- Нет приговора по половым преступлениям, наркотикам, торговле женщинами и детьми, проституции.
- Лицензия сейчас не приостановлена.
- Лицензию не отзывали — либо отзывали не по пункту про перечисленные преступления и прошло не меньше трёх лет.
Второй пункт читайте внимательно. Место жительства в Королевстве. Обязательно.
И отдельная строка для юрлиц: если заявитель — товарищество или компания, тем же восьми требованиям должен отвечать её управляющий партнёр, управляющий или представитель.
Управляющий — отдельная процедура
Статья 31. Управляющим гостиницы нельзя быть просто по факту назначения.
Человек должен отвечать требованиям, быть назначенным владельцем бизнеса и уведомить регистратора по установленной форме. Регистратор в тот же день выдаёт справку о принятии уведомления, и с этой даты человек становится управляющим.
Не уведомили — включается статья 60. До шести месяцев либо штраф до десяти тысяч бат.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что из этого следует для покупателя
Смотрите, как после этого меняется весь расчёт по объекту.
Продавец показывает доход от посуточной сдачи. Вы считаете этот доход своим будущим. А по закону такая сдача — гостиничный бизнес, и он требует лицензии, которую физически может получить не всякий.
Модель дохода строится на помесячной аренде — вопрос закрыт, это другой правовой режим. Строится на посуточной — спросите про лицензию до сделки, а не после.
И держите в голове второй слой. Я по Таиланду работаю с 2025 года, был там, знаком с застройщиками. Структура рынка простая: там девяносто пять процентов покупают для себя. Не под аренду.
Это многое объясняет и в доходности, и в том, почему объект потом трудно перепродать.
Коротко: частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру в Таиланде посуточно?
Посуточная сдача попадает под определение гостиницы из статьи 4 закона: это временное проживание за плату с коммерческой целью. Вести такой бизнес без лицензии регистратора статья 15 запрещает прямо.
А помесячно?
Помесячная и более длительная аренда прямо исключена из понятия гостиницы. В статье 4 записано: не считается гостиницей место размещения, созданное для предоставления жилья с платой исключительно помесячно и более. Слово «исключительно» здесь несущее.
Какой штраф за сдачу без лицензии?
Статья 59: до одного года лишения свободы либо штраф до 20 000 бат, либо и то и другое. Плюс дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается.
Может ли иностранец получить гостиничную лицензию?
Статья 16 требует от соискателя домициль или место жительства в Королевстве Таиланд, возраст от двадцати лет и соответствие ещё шести условиям по банкротству, дееспособности и судимостям. Если заявитель — юридическое лицо, тем же требованиям должен отвечать его управляющий партнёр, управляющий или представитель.
Нужен ли отдельный статус управляющему?
Да. По статье 31 управляющий должен отвечать установленным требованиям, быть назначенным владельцем бизнеса и уведомить регистратора по форме. Регистратор выдаёт справку о принятии уведомления в тот же день, и работа управляющего начинается с этой даты.
Что грозит управляющему без уведомления?
Статья 60: до шести месяцев лишения свободы либо штраф до 10 000 бат, либо и то и другое.
Есть ли исключения кроме помесячной аренды?
В статье 4 названы ещё два. Первое — жильё от государственных органов, госпредприятий, публичных организаций и иных органов государства, а также благотворительное и учебное, без извлечения и распределения прибыли. Второе — иные виды жилья, которые определяются министерским постановлением.
Как это влияет на расчёт доходности объекта?
Напрямую. Если показанный продавцом доход получен от посуточной сдачи, а лицензии нет, то это доход из режима, который закон не разрешает. Считать его своей будущей выручкой нельзя.
Что сделать сегодня
Возьмите презентацию по тайскому объекту и найдите, из чего собран заявленный доход.
Посуточная сдача? Тогда один вопрос продавцу: есть ли у комплекса гостиничная лицензия и на кого она оформлена. Ответ должен быть документом, а не словами.
Помесячная аренда? Тогда пересчитайте цифры под неё: ставка за месяц и ставка за сутки дают очень разную выручку и очень разную заполняемость.
Пятнадцать минут. И вы понимаете, в каком правовом режиме живёт ваш будущий доход.
Как я разбираю такие расчёты по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.