Право на землю оформлено, сертификат лежит на руках. Кажется, что дальше остались только стройка и доход.
Не только.
У держателя права есть обязанности, и они записаны в правительственном акте № 18 от 2021 года. Про них не рассказывают на показе. А они с датами и с последствиями.
Разбираю четыре обязанности, из-за которых люди теряют право на землю.
Два года. Столько вам дают на то, чтобы начать
Статья 57 акта. Держатель обязан начать строительство или использование земли по тому назначению, которое записано в решении о предоставлении права. Срок — не больше двух лет с момента, когда право дали.
Смотрите, как эта норма разворачивается против покупателя готового объекта.
Вы взяли участок в 2024 году. Проект переделывали, разрешение задержалось, деньги ушли на другое. На дворе 2027 год, а на земле по-прежнему трава.
Формально вы нарушили обязанность. И это уже не спор с продавцом, это отношения с государством.
Что делать прямо запрещено
Статья 58 акта перечисляет четыре запрета, и один из них читают редко.
- Перекрывать проход. Нельзя запирать чужой участок или закрывать общественный доступ и водные пути.
- Разрушать природу. Ущерб природным ресурсам и устойчивости среды.
- Забрасывать землю. Прямая формулировка акта. Пустой участок годами — это нарушение, а не «пока не дошли руки».
- Строить капитально в защитной полосе. Если внутри участка есть береговая полоса, дамба или другая охранная функция — постоянное здание там снижает её и запрещено.
Вот и всё. Четыре пункта, и каждый из них проверяется простым осмотром участка.
Год. Столько дают, если вы перестали подходить
Здесь самое интересное. Статьи 35 и 50 написаны совершенно одинаково для HGB и для Hak Pakai.
Держатель, который больше не отвечает требованиям к субъекту права, обязан в течение одного года отказаться от права или передать его тому, кто требованиям отвечает.
Не передал за год — право прекращается в силу закона. Не по суду и не по решению чиновника. Само.
Когда это включается? Когда меняется ваш статус. Компания перестала быть индонезийским юридическим лицом. Иностранец потерял вид на жительство. Наследник оказался человеком, которому такое право не выдают вовсе.
Год на всё. И это не переговорный срок.
Кто вообще что может держать
Тут проходит развилка, которую на рынке путают чаще всего.
| Право | Статья | Иностранцу лично | Кому выдают |
|---|---|---|---|
| HGB | ст. 34 | нет | гражданам Индонезии и юрлицам, созданным по индонезийскому праву |
| Hak Pakai срочный | ст. 49 | да | гражданам, индонезийским юрлицам, иностранным юрлицам с представительством, религиозным и социальным организациям, иностранцам |
| Hak Pakai бессрочный | ст. 49 | нет | только госорганам, местным властям, деревням, посольствам и международным организациям |
То есть HGB на своё имя иностранец не получит никаким способом. Только через индонезийское юридическое лицо.
А Hak Pakai получит лично. Это единственное право на землю в списке, которое оформляется прямо на вас.
Продление — не кнопка
Сроки у обоих прав одинаковые: 30 лет, продление до 20, обновление до 30. Восемьдесят лет в сумме.
А дальше в акте стоит фраза, из-за которой всё это и надо читать. После окончания всех трёх сроков земля возвращается государству либо держателю права управления.
Бывшему владельцу могут дать приоритет. Могут. Статьи 37 и 52 перечисляют семь вещей, которые при этом проверяют:
- землю продолжают использовать по назначению и в хорошем состоянии;
- условия предоставления права соблюдались;
- держатель до сих пор отвечает требованиям к субъекту;
- участок соответствует действующему плану зонирования;
- земля не нужна и не запланирована под общественные нужды;
- состояние природных ресурсов и среды;
- состояние земли и обстановка вокруг.
Прочитайте четвёртый пункт ещё раз. Зонирование за тридцать лет меняется, и это происходит не в вашу пользу: как читать план по своему участку — отдельный разбор PKKPR.
Что это значит, когда вы покупаете готовое
Вы покупаете не только объект. Вместе с ним вы покупаете чужой стаж по всем этим обязанностям.
Спросите дату решения о предоставлении права. Посчитайте, сколько времени с неё прошло. Посмотрите, что на участке реально сделано.
И отдельно — сколько лет из восьмидесяти уже съедено. Право с остатком в двадцать лет и право с остатком в семьдесят стоят по-разному, даже если вилла одна и та же.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Почему я всё равно беру три контракта по тридцать
Меня часто спрашивают, почему я не беру HGB. Отвечаю как есть.
HGB — это восемьдесят лет, но собранные из трёх кусков, каждый из которых государство подтверждает заново. А долгосрочную аренду у владельца земли на Бали можно подписать сразу тремя контрактами подряд. Сегодня, на бумаге, у одного человека.
Поэтому даже три контракта по тридцать лет я считаю более понятной конструкцией, чем хагуна бангуна.
И ещё одно, честно. То, что на компанию покупают в условный фрихолд, — это всё равно долгосрочная аренда, просто оформленная сложнее.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец получить HGB на своё имя?
Нет. Статья 34 акта № 18 от 2021 года называет только два субъекта: граждан Индонезии и юридические лица, созданные по индонезийскому праву и находящиеся в Индонезии. Иностранец-физлицо в списке отсутствует. Через индонезийское юрлицо — да, лично — нет.
А Hak Pakai иностранцу дают?
Дают. Статья 49 прямо называет иностранца среди тех, кому предоставляется срочный Hak Pakai. Бессрочный вариант «на время использования» иностранцу недоступен: он только для госорганов, местных властей, деревенских администраций, посольств и международных организаций.
Сколько времени даётся на начало строительства?
Не больше двух лет с момента предоставления права. Так написано в статье 57: держатель обязан начать строительство или использование земли по назначению и на условиях, записанных в решении о предоставлении.
Что будет, если участок стоит пустым несколько лет?
Забрасывание земли прямо запрещено статьёй 58, наравне с перекрытием общественного доступа и разрушением природных ресурсов. Это не бытовая формальность, а нарушение условий, на которых государство дало право.
Я перестал подходить под требования. Сколько у меня времени?
Один год. Статьи 35 и 50 обязывают отказаться от права или передать его лицу, которое требованиям отвечает. Если за год этого не сделано, право прекращается в силу закона, без отдельного решения.
Продлят ли право автоматически через 30 лет?
Нет. Сроки по акту такие: 30 лет, продление до 20, обновление до 30. После этого земля возвращается государству или держателю права управления. Бывшему держателю может быть дан приоритет, и при этом проверяют семь вещей: использование по назначению, соблюдение условий, соответствие субъекта требованиям, соответствие плану зонирования, отсутствие общественных нужд, состояние среды и обстановку вокруг.
Чем это отличается от лизхолда?
Лизхолд — договор с владельцем земли, и на Бали три срока по тридцать лет подписываются сразу. HGB и Hak Pakai — права, которые предоставляет государство, и каждый следующий отрезок оно подтверждает заново по перечисленным условиям.
На что смотреть при покупке готовой виллы?
На дату решения о предоставлении права и на остаток срока. Плюс на то, что физически сделано на участке: у права со стажем уже идёт отсчёт по обязанностям, и он переходит к вам вместе с объектом.
Что сделать сегодня
Возьмите свой сертификат и найдите две даты: когда право предоставлено и когда оно заканчивается.
Посчитайте остаток. Потом посмотрите на участок: если стройка не начата, прикиньте, сколько месяцев осталось от двух лет.
И проверьте третье. Кто указан держателем: вы лично или юрлицо. От этого зависит, какая из двух статей про вас — тридцать четвёртая или сорок девятая.
Пятнадцать минут работы. Дальше разговор с продавцом идёт уже совсем в другом тоне.
Как я разбираю такие документы по строкам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.