С 24 февраля 2026 года на Бали действует областной акт, который прямо запрещает номинальные схемы. И бьёт он не по иностранцу, а по тому, кто схему устраивает: по посреднику.
Это Peraturan Daerah Провинции Бали № 4 от 2026 года. Полное название длинное: «О контроле перевода продуктивных земель и запрете передачи владения землёй через номинальную схему». Подписан 24 февраля. Статус в правовом реестре — действует.
Разбираю по статьям: что в акте названо номиналом, кто попадает под запрет и какие санкции перечислены. И что из этого следует, если вам такую схему предлагают.
Что акт называет номинальной схемой
Определение стоит в статье 1, пункт 11. Читаю по смыслу: передача прав на землю по соглашению, которое назначает человека владеть или управлять этими правами. От имени иностранного гражданина. Он и есть выгодоприобретатель.
То есть земля оформлена на индонезийца, а фактический хозяин — иностранец. Ровно та схема, о которой спрашивают чаще всего.
Моя позиция по ней не изменилась и звучит так: это совсем дикая история. Когда-то давно это было, сейчас никто этим не пользуется, это максимально небезопасно. Ты фактически отдаёшь недвижимость в руки другого человека.
Теперь у этой позиции появилось юридическое подкрепление.
Что именно запрещено
Статья 14 акта, целиком:
Каждому лицу запрещается быть посредником, фасилитатором или предоставлять средства, которые приводят к тому, что иностранный гражданин получает во владение землю через номинальную схему.
Прочитайте ещё раз, что здесь под запретом. Не «иностранцу запрещается владеть» — это и так было в аграрном законе. Запрещено устраивать такую схему: быть посредником, помогать, давать инструменты.
Понимаете, куда направлена норма? На инфраструктуру. На тех, кто это оформляет и продаёт.
Кто такое «каждое лицо»
Тут тоже без двусмысленности. Статья 1, пункт 19 перечисляет: физическое лицо, коммерческая организация, публичное должностное лицо. Причём организация — и та, что имеет статус юридического лица, и та, что не имеет.
Чиновник в этом списке стоит прямо. Отдельным пунктом статьи 20 прописано, что административные санкции применяются и к государственным служащим, нарушившим запрет.
Санкции: девять видов и уголовная сверху
Статья 20 перечисляет административные меры за нарушение запрета. Вот они списком.
| Мера | Что означает на практике |
|---|---|
| Письменное предупреждение | первый шаг, фиксация нарушения |
| Временная остановка деятельности | стройка или работа объекта замирает |
| Закрытие локации | доступ на участок закрывают |
| Отзыв разрешения | выданное разрешение забирают |
| Аннулирование разрешения | разрешение признают недействительным |
| Снос здания | постройку демонтируют |
| Восстановление функции земли | участок возвращают к сельхозназначению за счёт нарушителя |
| Отзыв льгот | поощрения, полученные по акту, забирают |
| Административный штраф | денежное взыскание |
И пятый пункт той же статьи. Помимо административных санкций может применяться уголовная ответственность по действующему законодательству.
Порядок применения санкций акт оставляет отдельному постановлению губернатора — статья 21.
Второй запрет, про который забывают
Акт называется длинно, потому что запретов в нём два. Про номиналы мы разобрали, теперь про землю.
Статья 13, пункт 2: продуктивную землю запрещено переводить в другую функцию. Продуктивная — это земля под продовольственные, садоводческие и плантационные культуры, определение в статье 1.
Исключений в пункте 3 всего три. Национальная стратегическая политика. Изъятие земли для общественных нужд. Изъятие под расселение после стихийного бедствия. Плюс оговорка для собственника, у которого мало земли и который строит на ней только жильё для себя.
Виллы под сдачу в этом списке нет.
Как читать зонирование своего участка и где смотреть, не попал ли он в защищённую зону, — разбор документа о зонировании.
Кто следит
Проверки идут не реже раза в шесть месяцев. Результат уходит губернатору. Для надзора создаётся отдельная команда.
И вот пункт, которого нет ни в одной стране, где я работал. Статья 24: в контроле участвуют субак и деса адат — традиционная община ирригаторов и адатная деревня. Они входят в состав надзорной команды.
То есть смотрит не только ведомство из города. Смотрят соседи, у которых эта земля перед глазами каждый день.
Что вместо номинала
Разберу по формам, которые остаются законными.
Лизхолд. Долгосрочная аренда, можно подписать сразу несколько контрактов подряд. Самый прозрачный вариант: вы видите текст договора и можете его переписать.
Hak Pakai. Право пользования, оформляется на иностранца напрямую — это единственная форма, где иностранное физлицо прямо названо в законе как получатель.
PT PMA. Компания с долей иностранного капитала: если хоть один процент принадлежит иностранному гражданину, компания уже считается PT PMA. Владеет землёй компания, а не вы лично.
Чем эти формы отличаются по срокам и что происходит с землёй в конце — разбор форм владения.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что делать, если схему предлагают
Ответ короткий. Не идти туда.
Раньше аргумент был мой: вы отдаёте недвижимость в руки человека, с которым вас связывает только расписка. Теперь добавился второй, юридический. Тот, кто вам эту схему устраивает, идёт против прямого запрета акта. А в списке санкций стоит снос здания.
И третий, практический. Схему вам продают один раз, а жить с ней вам годы. Проверки идут раз в полгода, и в надзорной команде сидит адатная деревня.
Коротко: частые вопросы
Что такое номинальная схема на Бали?
Соглашение, по которому земля оформляется на гражданина Индонезии, а фактическим выгодоприобретателем остаётся иностранец. Именно так это описано в статье 1 областного акта № 4 от 2026 года: передача прав на землю по договорённости, назначающей человека владеть или управлять правами от имени иностранного гражданина как выгодоприобретателя.
Номинальные схемы теперь запрещены?
Да, и запрет сформулирован шире, чем обычно думают. Статья 14 запрещает быть посредником, фасилитатором или предоставлять средства, которые приводят к тому, что иностранец получает землю через номинальную схему. То есть под запретом не только владение, а само устройство схемы.
Кого касается запрет?
Определение «каждого лица» в акте включает физических лиц, коммерческие организации — и с образованием юридического лица, и без него — и публичных должностных лиц. Отдельным пунктом оговорено, что санкции применяются и к государственным служащим.
Какие санкции предусмотрены?
Девять административных мер: письменное предупреждение, временная остановка деятельности, закрытие локации, отзыв разрешения, его аннулирование, снос здания, восстановление функции земли, отзыв льгот и административный штраф. Отдельным пунктом сказано, что сверх административных может применяться уголовная ответственность по действующему законодательству.
Что запрещено делать с сельскохозяйственной землёй?
Переводить её в другую функцию. Исключений всего три: национальная стратегическая политика, изъятие для общественных нужд и изъятие под расселение после стихийного бедствия. Плюс оговорка для собственника, у которого мало земли и который строит на ней только собственное жильё. Виллы под сдачу в перечень исключений не входят.
Кто проверяет соблюдение?
Профильное ведомство, не реже одного раза в шесть месяцев, с отчётом губернатору. Для надзора создаётся отдельная команда. В её состав по акту входят субак и адатная деревня — то есть традиционные общины, для которых эта земля своя.
Какие формы владения остаются законными?
Лизхолд — долгосрочная аренда, где можно подписать несколько сроков сразу. Hak Pakai — право пользования, единственная форма, в которой иностранное физлицо прямо названо получателем. И PT PMA — компания с долей иностранного капитала: если хоть один процент у иностранца, компания уже считается таковой.
Когда акт вступил в силу?
Он установлен и опубликован 24 февраля 2026 года, подписан губернатором Бали. В правовом реестре провинции статус документа — «действует».
Что сделать сегодня
Если вам предлагают оформить землю на местного «для надёжности» — задайте продавцу один вопрос: как это соотносится со статьёй 14 областного акта № 4 от 2026 года.
Ответ вроде «так все делают» или «это давно работает» вам уже всё скажет.
А если у вас на руках такая схема, разбираться нужно не по статьям в интернете, а с юристом в Индонезии. Здесь я показываю, что стоит в тексте акта, и не более того.
Какие формы владения доступны иностранцу и чем они отличаются — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.