Про ликвидность обычно спрашивают так: «а продать потом легко?». И ждут ответа про спрос.
Спрос важен. Но перед ним стоит вопрос жёстче. Кому закон вообще разрешает у вас купить?
Разбираю три рынка под этим углом. Не цена входа, а круг покупателей на выходе.
Бали: покупатель должен подходить под требования
Иностранец, который у вас купит, обязан иметь иммиграционный документ по законодательству. Это входное требование, и оно стоит в двух актах сразу.
Дальше объект. Отдельный дом должен относиться к категории «роскошный», участок допускается один на человека или на семью, а площадь ограничена 2000 квадратных метров.
И третье, механическое. Объект стоит на земле с правом собственности или HGB? При переходе к иностранцу право переоформляется в Hak Pakai.
То есть ваш покупатель получает не то же самое, что было у продавца-индонезийца. И это надо объяснять заранее.
И отдельно — срок, который тает
Здесь работает арифметика, о которой я говорю постоянно.
Если вы переуступаете лизхолд и с начала прошло десять лет, то и лизхолд у вас уменьшился на те же десять лет. Покупатель получает остаток, а не полный срок.
Отсюда простое правило для расчёта выхода: считайте не годы владения, а годы, которые останутся покупателю.
Как устроены сроки и что происходит в конце — в разборе про накопительный срок.
Таиланд: землю не купит никто из иностранцев
Тут круг покупателей сужается радикально. Земля иностранцу недоступна по общему правилу Земельного кодекса, а получить её можно только по международному договору о праве собственности.
Значит на землю ваш покупатель — гражданин Таиланда или тайское юридическое лицо. Иностранцу остаётся квартира в пределах квоты.
Наследство исключением не становится. Наследник-иностранец получает землю с разрешения министра и только в пределах нормы, а под жильё это один рай на семью.
Плюс срок, который включается автоматически
Земля оказалась у иностранца незаконно или без разрешения? Он обязан её продать. Срок устанавливает генеральный директор: не менее ста восьмидесяти дней и не более года.
Не продал — глава Департамента земель распорядится сам.
Это уже не выход по своей цене. Это выход по чужому графику. Подробнее — в статье про наследство и смену гражданства.
Вьетнам: покупатель обязан вписаться в квоту
Здесь ограничение самое арифметическое из трёх.
Иностранцам доступно не более 30% квартир в одном многоквартирном доме. По отдельным домам предел другой: не более 250 штук на территорию с населением как у одного квартала.
И считается это по всем формам сразу: покупка, аренда с выкупом, дарение и наследование.
Значит к моменту вашей продажи квота может быть уже выбрана другими. Формулировка Павла по опыту простая. Строится десять новостроек, покупать иностранцам можно в одной, и в ней только треть номерного фонда.
И вьетнамский срок, который решает всё
Владение для иностранца ограничено пятьюдесятью годами с даты выдачи свидетельства. Продление предусмотрено одно, не более чем ещё на пятьдесят лет.
До окончания срока владелец вправе продать или подарить жильё тому, кто имеет право владеть. Срок прошёл, а сделки не было? Жильё переходит в публичную собственность.
Не наследникам. Государству.
Три рынка одной таблицей
| Рынок | Ограничение покупателя | Что решает срок |
|---|---|---|
| Бали | иммиграционный документ, категория объекта, один участок, до 2000 м² | покупателю достаётся остаток срока |
| Таиланд | землю — только гражданин или тайское юрлицо; иностранцу квартира в квоте | отчуждение сверх нормы: 180 дней — 1 год |
| Вьетнам | квота 30% квартир или 250 домов, проект из перечня провинции | после срока жильё уходит государству |
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что из этого следует при покупке
Выход планируется на входе. Это не красивая фраза, а последовательность действий.
Первое. Посчитайте, сколько лет останется вашему покупателю через пять и через десять лет владения.
Второе. Выясните, кто по закону сможет у вас купить: только иностранцы, только местные или обе группы.
Третье. Рынок квотируемый? Тогда спросите текущую заполненность квоты по конкретному дому. Цифра меняется, и обычно не в вашу пользу.
Коротко: частые вопросы
Почему круг покупателей важнее спроса?
Потому что спрос можно стимулировать ценой, а юридический запрет ценой не обходится. Если закон не разрешает покупателю приобрести объект, сделка не состоится ни при какой скидке.
Кто может купить у меня объект на Бали?
Иностранец с действующим иммиграционным документом, если объект укладывается в ограничения: категория «роскошный» для отдельного дома, один участок на человека или семью и площадь не более 2000 квадратных метров.
Что произойдёт с правом при переходе?
Если дом стоит на земле с правом собственности или HGB, при покупке иностранцем право переоформляется в Hak Pakai. Покупатель получает не ту же конструкцию, что была у прежнего владельца.
Может ли иностранец купить у меня землю в Таиланде?
По общему правилу нет. Земля доступна иностранцу только по международному договору о праве собственности на недвижимость. Значит покупателем на землю выступает гражданин Таиланда или тайское юридическое лицо.
Сколько времени даётся на продажу земли сверх нормы?
Срок устанавливает генеральный директор: не менее ста восьмидесяти дней и не более одного года. По его истечении землёй распоряжается глава Департамента земель.
Как квота во Вьетнаме влияет на перепродажу?
Напрямую. Иностранцам доступно не более 30% квартир в доме и не более 250 отдельных домов на квартал. Квота считается по всем формам сразу, включая наследование, и к моменту вашей продажи может оказаться выбранной.
Что будет, если срок владения во Вьетнаме истёк?
До окончания срока жильё можно продать или подарить тому, кто вправе им владеть. Если срок прошёл и этого не сделано, жильё переходит в публичную собственность.
Как считать срок при перепродаже лизхолда?
По остатку. Прошло десять лет владения — значит и срок, который получит покупатель, уменьшился на те же десять лет. Считать нужно годы покупателя, а не свои.
Что сделать сегодня
Возьмите свой объект или тот, который рассматриваете, и ответьте на три вопроса письменно.
Кто по закону сможет его купить. Сколько лет останется покупателю на дату вашего планируемого выхода. И есть ли квота, в которую он должен попасть.
Если хотя бы на один вопрос ответа нет, это и есть ваш главный риск по выходу. Не цена, не ремонт и не сезон.
Пятнадцать минут. И картина выхода становится такой же ясной, как картина входа.
Как я считаю выход ещё до покупки — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.