Я всегда говорю одно и то же: платежи должны быть привязаны не к календарю, а к стройке. Обязательно.
На Бали этого добиваются договором. Во Вьетнаме за вас это уже сделал закон.
Разбираю четыре потолка из Закона о предпринимательстве в сфере недвижимости. Пять процентов, тридцать, семьдесят и девяносто пять.
Пять процентов: потолок задатка
Статья 23, пункт 5. Застройщик вправе взять задаток не более 5% цены продажи.
И вторая половина нормы, которая важнее первой. Взять этот задаток можно только когда объект уже отвечает всем условиям допуска к продаже.
То есть «внесите бронь, пока не разобрали» на этапе, когда разрешений ещё нет, — это не жёсткий продавец. Это нарушение.
И третье: в соглашении о задатке обязана быть указана цена продажи или аренды с выкупом. Задаток без цены в бумаге не работает.
Тридцать процентов: первый платёж
Статья 25, пункт 1. Оплата будущего жилья идёт несколькими платежами.
Первый — не более 30% стоимости договора, включая задаток. Задаток внутри этой тридцатки, а не сверху. Внутри.
Последующие платежи должны соответствовать ходу строительства. Это прямая норма закона, а не пожелание. Норма.
Семьдесят процентов: потолок до ключей
Та же статья. Пока объект не передан покупателю, застройщик суммарно не вправе получить больше 70% стоимости договора.
А если продавец — организация с иностранным капиталом, потолок ниже: 50%.
Смотрите, что это даёт покупателю. Минимум тридцать процентов денег остаются у вас до момента, когда объект физически передан.
Это и есть то, ради чего я на Бали выторговываю привязку к этапам. Только тут оно записано в законе.
Девяносто пять: потолок до свидетельства
Пункт 3 той же статьи, и его пропускают чаще всего.
Пока покупателю не выдано свидетельство о праве землепользования и праве собственности на имущество, продавец не вправе получить больше 95% стоимости договора.
Оставшиеся пять процентов платятся после того, как свидетельство выдано уполномоченным органом. Не раньше.
Понимаете логику? Последние деньги привязаны не к стройке, а к бумаге. У застройщика есть прямой финансовый интерес довести оформление до конца.
| Этап | Потолок | Норма |
|---|---|---|
| Задаток | 5% | ст. 23 п. 5, только после допуска к продаже |
| Первый платёж | 30% | ст. 25 п. 1, включая задаток |
| До передачи объекта | 70% | ст. 25 п. 1, по ходу строительства |
| То же, продавец с иностранным капиталом | 50% | ст. 25 п. 1 |
| Аренда с выкупом, предоплата | 50% | ст. 25 п. 2 |
| До выдачи свидетельства | 95% | ст. 25 п. 3 |
Гарантия: десять рабочих дней и запрет брать деньги
Статья 26, пункт 6. Тут две связанные нормы.
Первая: застройщик передаёт покупателю гарантийное письмо банка в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора либо в другой срок, если он согласован в самом договоре.
Вторая, и вот она сильная. Застройщик вправе принимать платежи только после того, как передал письмо и покупатель его получил.
То есть нет письма — нет и денег. Не «сначала платим, потом донесут бумагу». Наоборот.
Отдельная деталь из пункта 3: покупатель вправе отказаться от гарантии. Отказ оформляется письменно в момент подписания договора. Соглашаться на это, на мой взгляд, нечего ради чего.
И пункт 8: правила о гарантии не применяются к социальному жилью.
Куда идут ваши деньги
Статья 23, пункт 4, подпункт «б». Застройщик обязан использовать полученные от покупателей деньги на строительство именно того объекта, который продан, по назначению из договора.
Плюс соблюдать законодательство о противодействии отмыванию денег.
И ещё один запрет из того же пункта: застройщик не вправе передавать по доверенности другим лицам право подписывать договоры задатка, купли-продажи и аренды с выкупом будущего жилья.
Подписывает сам застройщик. Не «уполномоченное агентство».
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Чем это отличается от Бали
Скажу честно, как есть. В Юго-Восточной Азии эскроу-счетов и проектного финансирования в нашем понимании нет.
Вьетнам решил задачу иначе. Не счётом-посредником, а потолками и банковской гарантией.
На Бали эти же тридцать процентов остатка я выторговываю в договоре. Получается — застройщики на это идут. Но получается не по умолчанию, а потому что кто-то сел и переписал график.
Разница простая: во Вьетнаме это ваш минимум по закону, на Бали — результат переговоров. Как выглядит рабочий график по этапам — разбирал построчно.
Коротко: частые вопросы
Сколько может составлять задаток во Вьетнаме?
Не более 5% цены продажи или аренды с выкупом. Причём взять задаток застройщик вправе только после того, как объект отвечает всем условиям допуска к продаже. В соглашении о задатке должна быть прямо указана цена.
Каким может быть первый платёж?
Не более 30% стоимости договора, и задаток входит в эти тридцать процентов, а не добавляется сверху.
Сколько застройщик получит до передачи ключей?
Суммарно не более 70% стоимости договора, и все платежи после первого должны соответствовать ходу строительства. Если продавец — экономическая организация с иностранным капиталом, потолок ниже: 50%.
Что за правило 95 процентов?
Пока покупателю не выдано свидетельство о праве землепользования и праве собственности на имущество, продавец не вправе получить больше 95% стоимости договора. Остаток выплачивается после выдачи свидетельства уполномоченным органом.
Когда я должен получить банковскую гарантию?
В течение 10 рабочих дней с даты подписания договора либо в другой срок, если он согласован в договоре. Принимать от вас деньги застройщик вправе только после того, как передал гарантийное письмо и вы его получили.
Можно ли отказаться от гарантии?
Формально да, закон даёт покупателю такое право, и отказ оформляется письменно при подписании договора. Практического смысла в отказе я не вижу: гарантия закрывает возврат уже внесённых денег, если объект не передан.
На что застройщик вправе тратить мои платежи?
На строительство именно того объекта, который продан, и по назначению из договора. Отдельно оговорено соблюдение законодательства о противодействии отмыванию денег.
Может ли договор подписывать агентство по доверенности?
Нет. Закон прямо запрещает застройщику передавать другим лицам право подписывать договоры задатка, купли-продажи и аренды с выкупом будущего жилья.
Что сделать сегодня
Если у вас на руках проект договора по вьетнамской новостройке, откройте график платежей и посчитайте два числа.
Первое: какой процент приходится на первый платёж вместе с задатком. Больше тридцати — вопрос к продавцу. Второе: сколько накапливается к моменту передачи объекта. Больше семидесяти — тоже вопрос.
Потом найдите в договоре строку про последние пять процентов. Она должна быть привязана к выдаче свидетельства, а не к дате.
И спросите, когда вам передадут гарантийное письмо банка. Ответ «после первого платежа» неверный по закону.
Двадцать минут с договором. Дальше разговор идёт с нормами в руках.
Как я читаю графики платежей по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.