Во Вьетнаме иностранец может сдавать своё жильё сам, как физическое лицо. На Бали — не может. Это принципиальная разница между двумя рынками, и она записана в законе.
Но у вьетнамского разрешения два условия: письменно уведомить ведомство до начала сдачи и платить налог с этой деятельности.
А вот иностранной компании сдавать нельзя вообще — ей жильё разрешено только под своих сотрудников. Разбираю статью 21 закона о жилье по пунктам.
Что разрешено физическому лицу
Закон говорит прямо: собственник-иностранец вправе сдавать жильё для целей, которые закон не запрещает.
Дальше два условия, и оба обязательные.
Первое — уведомление. До начала сдачи собственник обязан письменно уведомить орган управления жильём районного уровня по месту нахождения объекта. Порядок такого уведомления определяет Министерство строительства.
Второе — налог. С доходов от этой деятельности нужно платить налог по установленным правилам.
Обратите внимание на слово «до». Уведомление подаётся перед тем, как вы начнёте сдавать, а не после первого арендатора.
Что запрещено иностранной компании
А вот тут поворот, которого не ждут.
Тот же закон, тот же раздел: собственник-иностранная организация может использовать жильё только для размещения людей, работающих в этой организации.
То есть сдавать на рынке компания не вправе. Купить квартиру на фирму и поставить её в аренду — не работает.
Смотрите, что получается. На Бали ровно наоборот: там физическому лицу-иностранцу сдавать нельзя, а путь идёт через компанию. Во Вьетнаме можно физлицу, а компании — нельзя.
Две страны, два зеркальных решения. Как устроено на Бали — разбор с нормами.
Деньги только через банк
Третье условие из той же статьи, и оно касается уже самой покупки.
Оплата покупки жилья или аренды с выкупом производится через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме.
Наличными мимо банка сделка не проводится. Это перекликается с тайским требованием о переводе средств из-за рубежа, хотя формулировки разные.
Исключение для смешанных браков
Здесь закон снова делает шаг навстречу.
Если иностранец состоит в браке с гражданином Вьетнама, проживающим в стране, у него обязанности собственника такие же, как у гражданина Вьетнама.
То есть отдельная процедура уведомления при сдаче на него не распространяется — он в общем режиме.
Это то же исключение, которое снимает ограничения по квоте и сроку владения. Подробно — разбор правил владения.
Что будет при нарушении миграционных правил
И последний пункт, о котором стоит знать заранее.
Закон отдельно предусматривает ситуацию, когда иностранца принудительно выдворяют из страны или иностранную организацию заставляют прекратить деятельность за нарушение вьетнамского законодательства. Для судьбы жилья это отдельные последствия, прописанные в том же разделе.
Практический вывод простой. Владение жильём и миграционный статус связаны, и проблемы со вторым бьют по первому.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Три рынка одной строкой
| Рынок | Физическое лицо | Компания |
|---|---|---|
| Вьетнам | может, с уведомлением и налогом | нет, только для своих сотрудников |
| Бали | нет, предприниматель в туризме — гражданин страны | да, через компанию в Индонезии |
| Таиланд | владение через квоту, сдача по местным правилам | зависит от структуры владения |
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец сдавать квартиру во Вьетнаме?
Да, если он физическое лицо. Закон разрешает сдавать жильё для целей, которые не запрещены, но требует до начала сдачи письменно уведомить орган управления жильём районного уровня по месту нахождения объекта и платить налог с этой деятельности.
Нужно ли получать разрешение на сдачу?
Не разрешение, а уведомление. Собственник направляет письменное уведомление в районный орган управления жильём, и порядок этого уведомления определяет Министерство строительства. Подаётся оно до начала сдачи.
Можно ли купить квартиру на компанию и сдавать?
Нет. Иностранная организация вправе использовать жильё только для размещения людей, работающих в этой организации. Сдача на рынке для неё не предусмотрена.
Чем это отличается от Бали?
Решения зеркальные. Во Вьетнаме сдавать может физическое лицо, а компания — нет. На Бали наоборот: предпринимателем в туризме физлицо может быть только если это гражданин Индонезии, поэтому иностранцу остаётся путь через компанию.
Как оплачивается покупка жилья?
Через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме. Это прямое требование закона, и оно относится и к покупке, и к аренде с выкупом.
Есть ли послабления для тех, кто женат на гражданке Вьетнама?
Да. При браке с гражданином Вьетнама, проживающим в стране, обязанности собственника такие же, как у гражданина Вьетнама. Отдельная процедура уведомления при сдаче в этом случае не применяется.
Что происходит с жильём при проблемах с миграционным статусом?
Закон отдельно описывает случай принудительного выдворения иностранца или прекращения деятельности иностранной организации за нарушение законодательства, и для жилья это влечёт свои последствия. Владение и миграционный статус связаны.
Что сделать сегодня
Если планируете сдавать купленное во Вьетнаме жильё, выясните три вещи до сделки.
Куда именно подаётся уведомление в вашем районе и в какой форме. Какой налог возникает с аренды и кто его считает. И на кого оформляется объект — на вас лично или на компанию, потому что от этого зависит, можно ли сдавать вообще.
Последний пункт важнее всех. Ошибка в структуре владения выясняется уже после покупки, и переигрывать её дорого.