Вопрос «что вообще можно купить иностранцу в Индонезии» обычно получает ответ через форму права: лизхолд, хак пакай, компания.
А есть второй слой, о котором почти не говорят. Ограничения по самому объекту.
Их три, и они записаны в министерском акте. Категория дома, количество участков и площадь.
Сначала важное про источник
В русскоязычных материалах до сих пор цитируют правительственный акт номер 103 от 2015 года. Там были свои пороги и свои формулировки.
Откройте реестр правовых актов. У этого акта стоит статус «не действует».
Действуют другие два: правительственный акт номер 18 от 2021 года и министерский акт с тем же номером и годом. Ниже — по ним.
Что вообще считается жильём для иностранца
Статья 185 министерского акта. Иностранец с иммиграционным документом, выданным уполномоченным органом, может иметь жильё в двух видах.
Отдельный дом на земле с правом Hak Pakai. Либо на государственной земле, либо поверх частной собственности по договору с нотариальным актом PPAT, либо поверх права управления по договору с его держателем.
Квартиру в многоквартирном доме, который построен на земле с правом Hak Pakai или HGB. Государственной, под правом управления или частной.
Обратите внимание, чего в списке нет. Нет права собственности на землю ни в одном варианте.
Ограничение первое: категория дома
Статья 186. Для отдельного дома акт требует, чтобы дом относился к категории «роскошный» в соответствии с законодательством.
Читаю это ещё раз, потому что вывод неочевидный. Дешёвый дом иностранцу продавать не предполагается.
Логика государства понятна: жильё эконом-сегмента остаётся своим гражданам. Иностранец заходит выше по цене.
Для квартиры условие своё: многоквартирный дом должен быть коммерческой категории.
Ограничение второе: один участок
Тот же пункт. Один участок земли на человека или на семью.
Не один на объект. Не один на сделку. Один на семью.
То есть купить две виллы на себя и супругу по этой линии не получится по умолчанию.
Ограничение третье: две тысячи метров
Площадь участка — не более 2000 квадратных метров.
Двадцать соток. Для виллы с бассейном обычно достаточно, для большого участка под несколько построек уже нет.
Когда ограничения снимают
Пункт 2 той же статьи, и он важен для тех, кто заходит с большим проектом.
Если приобретение даёт положительный экономический и социальный эффект, иностранцу могут дать больше одного участка или площадь свыше двух тысяч метров. Но только с разрешения министра.
И третий пункт: ограничения вообще не применяются к представительствам иностранных государств и международных организаций. У них свой режим.
Механика, о которой не рассказывают на показе
Статья 187, пункт 3. Вот эта строка объясняет многое.
Если иностранец приобретает отдельный дом на земле, где стоит Hak Milik или HGB, то право переоформляется в Hak Pakai.
То есть даже механически купить «фрихолд» не выйдет. Право на входе конвертируется.
Это ровно то, что я говорю много лет. Фрихолда, который иностранец мог бы купить у местного, не существует ни в какой форме. А то, что покупают на компанию как условный фрихолд, всё равно остаётся долгосрочной арендой. Как устроен этот выбор — разбирал отдельно.
А что с ценой
Пункт 2 статьи 187 отвечает на этот вопрос честно и неудобно.
Приобретение может быть покупкой нового или старого дома либо юнита. А цена жилья устанавливается решением министра.
То есть конкретной цифры в самом акте нет. Она задаётся отдельным решением, и его нужно смотреть на актуальную дату.
Правительственный акт при этом перечисляет четыре вида ограничений: минимальная цена, площадь участка, количество участков или юнитов и назначение — для проживания.
Что даёт квартира: приятная деталь
Статья 188, и тут хорошая новость.
Квартира, которой владеет иностранец, в доме на земле с правом Hak Pakai или HGB получает право собственности на помещение. Настоящее, не аренду.
Но с оговоркой по расчёту. Если дом стоит на земле HGB, общая доля считается по пропорциональному значению и включает общие части и общее имущество, но не включает общую землю.
При этом обязанности по общей земле с иностранца никуда не уходят: пункт 3 оставляет их за ним как за владельцем помещения.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец купить дом в Индонезии?
Может, но только отдельный дом на земле с правом Hak Pakai либо квартиру в доме, построенном на земле с правом Hak Pakai или HGB. Права собственности на землю в этом списке нет ни в одном варианте, и нужен действующий иммиграционный документ.
Есть ли ограничения по самому объекту?
Есть, три сразу. Отдельный дом должен относиться к категории «роскошный», участок допускается один на человека или семью, площадь не более 2000 квадратных метров. Для квартиры требуется коммерческая категория многоквартирного дома.
Можно ли купить больше одного участка?
Только с разрешения министра и только если приобретение даёт положительный экономический и социальный эффект. Тем же порядком снимается ограничение по площади в две тысячи метров.
Что происходит, если дом стоит на земле с правом собственности?
При покупке иностранцем такого дома право переоформляется в Hak Pakai. Механически приобрести полную собственность на землю невозможно даже через сделку с местным владельцем.
Какая минимальная цена установлена для иностранца?
Конкретной цифры в самом акте нет: цена жилья устанавливается отдельным решением министра. Правительственный акт называет минимальную цену одним из четырёх видов ограничений наряду с площадью, количеством объектов и назначением.
Действует ли ещё акт 103 от 2015 года?
Нет. В реестре правовых актов он значится со статусом «не действует». Материалы, которые до сих пор ссылаются на его пороги, описывают отменённые правила.
Квартира даёт настоящее право собственности?
Да. Квартира иностранца в доме на земле с правом Hak Pakai или HGB получает право собственности на помещение. Но если дом стоит на земле HGB, общая доля считается без общей земли, хотя обязанности по ней за владельцем сохраняются.
Распространяются ли ограничения на дипломатов?
Нет. Ограничения не применяются к представительствам иностранных государств и представительствам международных организаций.
Что сделать сегодня
Если вы смотрите отдельный дом, задайте продавцу два вопроса и попросите ответ бумагой.
Первый: какая площадь участка по документу. Если больше двух тысяч метров, схема сделки должна учитывать разрешение министра, а это отдельный срок.
Второй: какое право стоит на земле сейчас и в какое оно будет переоформлено к моменту сделки. Ответ «там фрихолд» — не ответ, а красный флаг.
И третье, для себя. Посчитайте, сколько объектов вы планируете. Один участок на семью — это ограничение на весь горизонт, а не на одну покупку.
Пятнадцать минут. И вы понимаете границы, в которых можно строить план.
Как я читаю такие акты по строкам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.