Сюжет знакомый по любому рынку. Вы купили на стадии стройки, а через год проект переходит к другой компании.
Вопрос у всех одинаковый: что теперь с моим договором.
Во Вьетнаме ответ прописан в законе. Разбираю статьи 40 и 43.
Передать проект можно не всегда
Статья 40, пункт 1. Восемь условий, и выполнены должны быть все.
- По проекту есть решение об инвестиционной политике, её одобрение или одобрение инвестиций, а застройщик выбран или признан, если такая процедура требуется.
- У проекта есть утверждённый детальный план по строительному и градостроительному законодательству.
- По передаваемому проекту или его части завершены компенсации, поддержка и переселение. При передаче проекта инфраструктуры соответствующие объекты должны быть построены по графику и утверждённому плану.
- Право землепользования не в споре, о котором уведомлён орган, либо спор разрешён вступившим в силу решением. И оно не под арестом, не под запретом сделок и не в периоде приостановки сделок.
- Проект не приостановлен и не прекращён, и нет решения об изъятии земли. Если проект штрафовали, постановление о штрафе должно быть исполнено.
- Если проект в залоге, залог должен быть снят.
- Срок реализации проекта не истёк.
- При передаче части проекта эта часть должна быть способна существовать самостоятельно от остальных частей по объектам и назначению.
Шестое условие стоит подчеркнуть отдельно. Проект в залоге передать нельзя. Сначала снимают залог. Обязательно.
Требования к тому, кто принимает
Пункт 2. Новый застройщик обязан отвечать общим требованиям к участникам рынка недвижимости.
И дать обязательство: продолжать строительство и коммерческую реализацию по одобренному содержанию проекта. Если содержание меняется, включается отдельная процедура.
Пункт 3 добавляет требование к передающему. У него должно быть решение о предоставлении земли, её аренде или разрешении сменить назначение. И должны быть исполнены земельные финансовые обязательства: плата за пользование землёй, арендная плата и связанные налоги и сборы.
Что обязан сделать прежний застройщик
Статья 43, пункт 1. Здесь самое важное для покупателя.
Передать права и обязанности по проекту новому застройщику для продолжения строительства. Кроме тех, что уже исполнены и не связаны с продолжением.
Передать документы по проекту принимающей стороне.
И дальше формулировка, ради которой стоит знать эту статью. Прежний застройщик обязан своевременно, полно и публично уведомить и надлежащим образом урегулировать законные права и интересы сторон, связанных с проектом.
Стороны, связанные с проектом, — это в том числе вы. Лично.
Что делает новый застройщик
Пункт 2. Принимающая сторона наследует и исполняет переданные права и обязанности.
И продолжает строительство и коммерческую реализацию по одобренному содержанию проекта.
То есть ваш договор не превращается в бумагу. Обязательства переходят вместе с проектом.
Отдельно оговорено: при передаче части проекта передающий вправе требовать от принимающего соблюдения планировки и обязан отслеживать нарушения и своевременно сообщать о них уполномоченному органу.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как это выглядит с точки зрения покупателя
Смотрите, какая защита получается на бумаге.
Проект не передадут, если он в залоге, под арестом, в споре, приостановлен или если срок реализации истёк. Значит сама сделка по передаче — это уже фильтр.
Обязательства при передаче наследуются. Значит новый застройщик не начинает переговоры с вами с нуля.
А уведомление о передаче — обязанность прежнего застройщика, причём публичная. Проверить сам проект до этого момента помогают условия допуска к продаже.
Моя старая мысль про суды тут работает как аргумент за проверку. Бесконечная возня в суде длится полгода-год и часто ни к чему не приводит. Дешевле убедиться, что условия соблюдены, чем потом доказывать это в процессе.
Коротко: частые вопросы
Что будет с моим договором при смене застройщика?
Принимающая сторона наследует и исполняет переданные права и обязанности и продолжает проект по одобренному содержанию. Договор не аннулируется передачей проекта.
Можно ли передать проект, который находится в залоге?
Нет. Закон прямо требует снять залог до передачи проекта.
А если по проекту идёт спор?
Передача невозможна, пока спор о праве землепользования принят к рассмотрению или рассматривается уполномоченным органом. Если спор разрешён вступившим в силу решением, препятствие снимается.
Что если проект приостановлен или оштрафован?
Проект не должен быть приостановлен или прекращён, и по нему не должно быть решения об изъятии земли. Если был административный штраф, постановление о нём должно быть исполнено.
Обязан ли прежний застройщик меня уведомить?
Обязан. Закон требует своевременно, полно и публично уведомить и надлежащим образом урегулировать законные права и интересы сторон, связанных с проектом.
Можно ли передать только часть проекта?
Можно, если передаваемая часть способна существовать самостоятельно от остальных частей по своим объектам и назначению.
Есть ли требования к новому застройщику?
Он должен отвечать общим требованиям к участникам рынка недвижимости и дать обязательство продолжать строительство и коммерческую реализацию по одобренному содержанию проекта.
А если новый застройщик захочет изменить проект?
Изменение содержания проекта идёт по отдельной процедуре, предусмотренной законом, а не решением самого застройщика.
Что сделать сегодня
Если по вашему проекту заговорили о смене застройщика, запросите три вещи письменно.
Первое: подтверждение, что залог по проекту снят. Второе: документ, которым новая компания принимает права и обязанности. Третье: официальное уведомление о передаче, адресованное покупателям.
Дальше сверьте одну дату: не истёк ли срок реализации проекта. Это одно из восьми условий, и проверяется оно по документам, а не по словам.
Двадцать минут на запрос. И вы понимаете, законна ли сама передача.
Как я разбираю такие ситуации по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.