Во Вьетнаме между покупателем и застройщиком часто стоит ещё один участник. Биржа недвижимости.
Звучит как площадка объявлений, а по закону это лицензируемая деятельность с обязанностями.
Разбираю четыре статьи. И начну с той функции, которая стоит в списке первой.
Первая обязанность биржи — проверять
Статья 56 перечисляет содержание её деятельности. И пункт первый звучит так.
Биржа проверяет юридическую чистоту и условия допуска к обороту объектов, которые проходят через неё. И только затем размещает информацию об объектах, отвечающих условиям.
Не реклама первым пунктом. Проверка.
Дальше идут ещё пять направлений.
- Услуги и поддержка при поиске и выборе объекта, предоставление информации клиенту.
- Брокерские услуги и помощь сторонам в переговорах. Причём брокеры внутри биржи обязаны отвечать общим требованиям к брокерам.
- Помощь сторонам в составлении и подписании договора.
- Помощь в расчётах, передаче документов и передаче самого объекта по сделкам через биржу.
- Хранение информации, документов и бумаг об объектах и сделках, прошедших через биржу.
Последний пункт полезен на годы вперёд. Документы по вашей сделке хранятся не только у вас.
Разрешение, а не просто регистрация
Статья 54. Чтобы вести деятельность биржи, нужно учредить компанию по оказанию услуг в сфере недвижимости.
Дальше требование к названию, и оно неожиданно конкретное. В названии должны быть слова «биржа недвижимости». И оно не должно совпадать или создавать путаницу с названием уже зарегистрированной биржи.
И главное. До начала работы биржа направляет документы в провинциальный орган по месту головного офиса, чтобы получить разрешение на деятельность.
Разрешение. Не уведомление.
Кто может управлять биржей
Статья 55, пункт 1. Два требования к руководителю.
Первое: право управлять предприятием во Вьетнаме по закону о предприятиях.
Второе: пройденный курс по управлению биржей недвижимости и полученное от учебной организации свидетельство о завершении этого курса.
То есть человек с улицы биржей не руководит.
Регламент и адрес
Пункты 3 и 4 той же статьи задают ещё два требования, и оба проверяемые снаружи.
Биржа обязана издать и опубликовать регламент проведения сделок через неё. Публично.
И обязана зарегистрировать постоянное место деятельности и иметь материально-техническую базу, достаточную для работы.
Постоянный адрес и открытый регламент — это то, что можно проверить до первого разговора о деньгах.
Прозрачность и электронные сделки
Статья 53 задаёт принципы. Деятельность биржи должна быть открытой и прозрачной, вестись по изданному регламенту и установленному порядку сделок.
Вознаграждение биржа получает по установленным правилам и по договору с тем, кто заказал услугу.
Сведения о самой бирже размещаются в государственной информационной системе о жилье и рынке недвижимости.
И отдельный пункт про формат: биржа проводит как прямые, так и электронные сделки. Электронные — по правилам этого закона и законодательства об электронных сделках.
Как этим пользоваться
Мой принцип: опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы. Здесь бумаг три, и все они внешние.
Разрешение провинциального органа на деятельность биржи. Опубликованный регламент проведения сделок. И запись о бирже в государственной информационной системе.
Отдельно помните про мотивацию. Внутри биржи работают брокеры, а агент, как я говорю много лет, всегда ведёт туда, где комиссия выше. Наличие лицензии этого не отменяет: она задаёт рамку, а не совпадение интересов.
Как устроены требования к самим брокерам и их вознаграждению — в отдельном разборе.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Коротко: частые вопросы
Что такое биржа недвижимости во Вьетнаме?
Это лицензируемая деятельность компании по оказанию услуг в сфере недвижимости. Для работы нужно разрешение провинциального органа по месту головного офиса.
Какая у биржи первая обязанность?
Проверять юридическую чистоту объектов и условия их допуска к обороту, и только после этого размещать информацию об объектах, отвечающих требованиям.
Как проверить, что биржа легальна?
По трём признакам: разрешение провинциального органа на деятельность, опубликованный регламент проведения сделок и сведения о бирже в государственной информационной системе о жилье и рынке недвижимости.
Есть ли требования к названию?
Есть. В названии компании должны присутствовать слова «биржа недвижимости», и оно не должно совпадать или создавать путаницу с названием уже зарегистрированной биржи.
Кто может руководить биржей?
Человек, имеющий право управлять предприятием во Вьетнаме и прошедший курс по управлению биржей недвижимости с получением свидетельства о его завершении.
Что ещё делает биржа кроме проверки?
Помогает искать и выбирать объект, оказывает брокерские услуги и поддержку в переговорах, помогает составить и подписать договор, помогает с расчётами и передачей документов и объекта, а также хранит информацию и документы по сделкам.
Обязательно ли у биржи должен быть офис?
Да, она обязана зарегистрировать постоянное место деятельности и иметь материально-техническую базу, достаточную для работы.
Возможны ли сделки онлайн?
Возможны. Биржа проводит прямые и электронные сделки, а электронные ведутся по правилам этого закона и законодательства об электронных сделках.
Что сделать сегодня
Если объект вам предлагают через биржу, попросите две вещи до обсуждения цены.
Копию разрешения на деятельность биржи и ссылку на опубликованный регламент проведения сделок.
Потом задайте один вопрос по существу: какую именно проверку юридической чистоты биржа провела по вашему объекту и чем это подтверждено.
Это её первая обязанность по закону, а не услуга по запросу.
Пятнадцать минут. И вы понимаете, работает ли биржа как фильтр или как витрина.
Как я проверяю посредников и площадки — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.