Участок на карте выглядит как плоский прямоугольник. На деле это объём, и у него есть потолок и дно.
Где именно проходят эти границы, записано в правительственном акте номер 18 от 2021 года. Статья 74.
Разбираю её, потому что от этих цифр зависят подвал, скважина, парковка и вообще всё, что уходит вниз.
Потолок: коэффициенты, а не метры
Сверху участок ограничен пределом высоты по коэффициенту застройки и коэффициенту этажности, которые заданы в плане пространственного развития.
То есть предел вычисляется, а не берётся из головы. Смотрите свой документ по зонированию, там эти коэффициенты стоят числами.
Как читать такой документ по строкам, я разбирал отдельно на живом PKKPR.
Дно: тридцать метров, если план молчит
Снизу интереснее. Предел глубины задаётся тем же планом пространственного развития.
А если план его не задаёт, работает норма по умолчанию: до 30 метров от поверхности земли.
Тридцать метров. Дальше вниз ваше право просто не идёт.
Что находится за этими границами
Пункт 2 статьи 74 отвечает прямо и жёстко.
Земля, которая структурно или функционально отделена от держателя права, — это пространство над землёй или пространство под землёй, находящееся в прямом ведении государства.
Не ничьё. Государственное.
И подземное пространство акт делит на два вида: мелкое и глубокое. Мелкое — то, что внутри вашей глубины по плану или внутри тех самых тридцати метров. Глубокое — всё, что отделено структурно или функционально.
| Направление | Предел | Что дальше |
|---|---|---|
| Вверх | по коэффициентам плана | пространство над землёй, ведение государства |
| Вниз, план задаёт | по плану | глубокое подземное пространство |
| Вниз, план молчит | 30 метров | глубокое подземное пространство |
Где право не дадут вообще
Статья 75, короткая и категоричная.
Если на территории идёт использование нефти, газа, минералов или угля, право на землю в подземном пространстве не предоставляется.
Совсем. Даже с согласиями и разрешениями.
Как получить право на пространство
Оно существует, и порядок описан в статьях 76 и 77.
Сначала нужно получить соответствие деятельности пространственному плану, и выдаёт его министр.
Дальше пространству над землёй или под землёй могут быть предоставлены право управления, HGB или Hak Pakai. Но с условием, которое стоит прочитать дважды: право даётся после того, как пространство уже используется.
И само предоставление оформляется решением министра, а не районным решением. Если пространство лежит поверх права управления, требуется ещё и согласие его держателя.
Когда придётся спрашивать разрешение у других
Статья 78. Использование пространства над землёй может кого-то задеть, и акт это предусматривает.
Если оно нарушает общественные интересы, нужно согласие центрального правительства.
Если оно нарушает интересы держателя права на землю на самом участке, нужно согласие этого держателя.
Логика та же, что и с проходом или водным каналом: ваши работы не должны отбирать чужую возможность пользоваться своим.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Зачем это знать покупателю виллы
Кажется, что тема для промышленных проектов. На практике она всплывает в бытовых вещах.
Подземный этаж, глубокий бассейн на склоне, скважина, подземная парковка на несколько уровней. Всё это уходит вниз, и всё это упирается в предел глубины из вашего документа.
Второй сюжет — многоуровневая застройка на склоне, которой на Бали много. Там вертикаль считается не от вашего забора, а от поверхности земли по документу.
Мой принцип тут прежний: опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы. Предел глубины — такая же цифра, как коэффициент застройки, и она либо есть в плане, либо равна тридцати метрам.
Коротко: частые вопросы
На какую глубину распространяется право на землю в Индонезии?
На глубину, заданную планом пространственного развития. Если план её не задаёт, работает норма по умолчанию: до тридцати метров от поверхности земли.
Чем ограничена высота?
Пределом, который вычисляется по коэффициенту застройки и коэффициенту этажности из того же плана пространственного развития. Числа берутся из документа по конкретному участку.
Кому принадлежит то, что глубже?
Государству. Акт прямо называет землю, структурно или функционально отделённую от держателя права, пространством над землёй или под землёй, находящимся в прямом ведении государства.
Чем мелкое подземное пространство отличается от глубокого?
Мелкое находится в пределах глубины, установленной планом либо теми же тридцатью метрами, и принадлежит держателю права на землю. Глубокое отделено структурно или функционально и относится к ведению государства.
Можно ли получить право на подземное пространство?
Можно, но порядок отдельный. Сначала нужно соответствие деятельности пространственному плану от министра, затем решение министра о предоставлении права управления, HGB или Hak Pakai. Причём право даётся после того, как пространство уже используется.
Есть ли случаи, когда право не дадут?
Есть. Если на территории идёт использование нефти, газа, минералов или угля, право на землю в подземном пространстве не предоставляется вовсе.
Нужно ли чьё-то согласие на использование пространства над землёй?
Да, если такое использование задевает общественные интересы — тогда требуется согласие центрального правительства. Если задеты интересы держателя права на землю на участке, нужно согласие этого держателя.
Как это влияет на обычную виллу?
Через всё, что уходит вниз: подземный этаж, глубокий бассейн, скважина, многоуровневая парковка. Проект должен помещаться в предел глубины по документу, а не в представления архитектора.
Что сделать сегодня
Откройте свой документ по зонированию и найдите в нём два параметра: коэффициенты застройки и предел глубины.
Если предел глубины в документе не указан, считайте по норме: тридцать метров от поверхности.
Дальше сверьте с проектом. Если в нём есть подземный уровень или глубокий бассейн, посчитайте отметку низа и сравните с пределом.
Пятнадцать минут с калькулятором. Дешевле, чем переделывать проект после согласований.
Как я разбираю такие документы по строкам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.