Вопрос, который почти никто не задаёт до сделки: что достанется детям.
Во Вьетнаме ответ неочевидный. Наследство иностранцу закон разрешает. А вот жильё отдаёт не всегда.
Иногда наследник получает только деньги. Разбираю, когда именно, по тексту Закона о жилье № 27/2023.
Сначала общее правило
Статья 17. Иностранец может владеть жильём во Вьетнаме, и наследование прямо названо одной из форм приобретения.
Но с двумя рамками, и обе жёсткие.
Первая: жильё должно находиться в проекте жилищного строительства, и это должно быть коммерческое жильё. Дом у местного жителя на обычной улице сюда не попадает.
Вторая: проект не должен стоять в зоне обеспечения обороны и безопасности.
Зоны, о которых не пишут в буклетах
Статья 16. Министерство обороны и министерство общественной безопасности сообщают, какие территории нужны для обороны и безопасности.
Дальше народный комитет провинции публикует на своём портале список проектов, где иностранцам владеть можно.
Вот этот список и есть настоящий фильтр. Не слова продавца, а публикация комитета.
Проекта нет в списке — иностранцу нельзя. И наследнику тоже нельзя.
Квоты: 30 процентов и 250 домов
Статья 19, и она считается не так, как думают.
В одном многоквартирном доме иностранцы могут владеть не более чем 30% квартир.
По отдельным домам — виллам и таунхаусам — иначе. На территории с населением, равным одному кварталу, иностранцам суммарно доступно не более 250 домов.
Если в таком квартале несколько многоквартирных домов или отдельные дома стоят вдоль одной улицы, ограничение всё равно общее. Обойти его количеством адресов не выйдет.
Ограничение при этом считается по всем формам сразу: покупка, аренда с выкупом, дарение, наследование.
Теперь главное. Три случая, когда отдают только стоимость
Статья 20, пункт 2, подпункт «б». Формулировка короткая, а последствия большие.
Иностранец, получивший жильё в дар или по наследству, получает только его стоимость, если:
- жильё не относится к тем формам, которые разрешает статья 17;
- либо превышена квота из статьи 19;
- либо жильё стоит в зоне обеспечения обороны и безопасности по статье 16.
То есть наследство состоялось. Наследник признан. А квартиру он не получает.
Он получает деньги.
И свидетельства тоже не будет
Статья 22 закрывает тему окончательно.
В перечисленных случаях свидетельство о праве на жильё иностранцу не выдают вовсе. Ему разрешено только продать это жильё или подарить тому, кто имеет право владеть жильём во Вьетнаме.
Без розовой книги на руках. Просто право распорядиться.
Такая ситуация.
Пятьдесят лет и что происходит в конце
Отдельная строка, которая касается всех, а не только наследников.
Срок владения для иностранца — как договорились в сделке, но не более 50 лет с даты выдачи свидетельства. Продлевается один раз, не более чем ещё на 50. Срок пишется прямо в свидетельстве.
А дальше — фраза, ради которой стоит дочитать закон до конца. До окончания срока владелец может продать или подарить жильё тому, кто имеет право им владеть. Если срок прошёл, а он не продал и не подарил, жильё переходит в публичную собственность.
Не наследникам. Государству.
Павел про Вьетнам говорит проще: право владения на сто лет, то есть пятьдесят плюс пятьдесят. По тексту закона это верно ровно наполовину. Второй полтинник — не автомат, а одно продление, и его надо успеть запросить.
Исключение для смешанных браков
Оно есть, и оно сильное.
Иностранец, состоящий в браке с гражданином Вьетнама, который живёт во Вьетнаме, владеет жильём и имеет права собственника как гражданин Вьетнама.
То есть без пятидесятилетнего потолка.
Отдельно оговорён брак с вьетнамцем, постоянно живущим за границей и имеющим право въезда: тогда права как у такого вьетнамца.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что из этого следует практически
Наследство во Вьетнаме — не продолжение владения, а новая проверка на соответствие.
Проверяют не человека, а объект: в списке ли проект, не выбрана ли квота, не задевает ли зона обороны.
И проверяют на дату наследства, а не на дату вашей покупки. Квота могла быть свободной, когда покупали вы, и выбранной, когда наследует ребёнок.
Как устроены остальные ограничения по Вьетнаму — разбор с банковской гарантией и квотами.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец унаследовать квартиру во Вьетнаме?
Да, наследование прямо названо в статье 17 закона одной из форм приобретения жилья иностранцем. Но только коммерческое жильё внутри проекта жилищного строительства и вне зон обеспечения обороны и безопасности.
Когда наследник получает деньги вместо квартиры?
Статья 20 называет три случая: жильё не относится к разрешённым формам приобретения, превышена квота статьи 19 либо объект расположен в зоне обеспечения обороны и безопасности. В этих случаях наследнику полагается только стоимость жилья.
Выдадут ли свидетельство в таких случаях?
Нет. По статье 22 свидетельство не выдаётся вовсе. Наследнику остаётся право продать жильё или подарить его тому, кто по закону может владеть жильём во Вьетнаме.
Как считается квота для иностранцев?
Не больше 30% квартир в одном многоквартирном доме. По отдельным домам — виллам и таунхаусам — не больше 250 домов на территорию с населением, равным одному кварталу. Несколько домов в квартале или дома вдоль одной улицы считаются вместе.
Входит ли наследство в эту квоту?
Входит. Статья 19 перечисляет формы прямо: покупка, аренда с выкупом, дарение и наследование. Считается всё вместе.
Сколько лет длится владение и продлевается ли оно?
Не более 50 лет с даты выдачи свидетельства, с одним продлением не более чем ещё на 50 лет. Срок указывается в самом свидетельстве.
Что будет, если срок владения истёк?
До истечения срока владелец вправе продать или подарить жильё тому, кто может им владеть. Если срок прошёл и этого не сделано, жильё переходит в публичную собственность.
Меняет ли что-то брак с гражданином Вьетнама?
Да, и сильно. Иностранец, состоящий в браке с гражданином Вьетнама, живущим во Вьетнаме, владеет жильём и имеет права собственника как гражданин Вьетнама. Отдельно оговорён брак с вьетнамцем, живущим за границей и имеющим право въезда.
Что сделать сегодня
Если во Вьетнаме у вас уже есть объект, откройте свидетельство и найдите дату окончания срока владения. Она там написана.
Отнимите от неё сегодняшний день. Столько у вас времени на решение: продлить, продать или подарить.
Потом задайте застройщику или управляющей компании один вопрос: сколько квартир в доме уже принадлежит иностранцам. Если близко к тридцати процентам, ваш наследник может упереться в квоту.
Пятнадцать минут, и картина по наследству перестаёт быть догадкой.
Как я сравниваю три рынка по защите денег — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.