Про землю в Индонезии я повторяю одно и то же: фрихолда, который иностранец мог бы купить у местного, не существует ни в какой форме.
А вот с квартирой история совсем другая. Там право собственности иностранцу вполне доступно.
Разбираю статьи 67 и 68 правительственного акта: кто в списке владельцев и какие процедуры с квартирой возможны.
Пять категорий владельцев
Статья 67, пункт 1. Право собственности на квартиру предоставляется следующим лицам.
- Гражданам Индонезии.
- Индонезийским юридическим лицам.
- Иностранцам, имеющим разрешение в соответствии с законодательством.
- Иностранным юридическим лицам, имеющим представительство в Индонезии.
- Представительствам иностранных государств и международным организациям, находящимся или имеющим представительство в Индонезии.
Третья строка и есть ответ на главный вопрос. Иностранец стоит в списке прямо, а не через цепочку оговорок.
Четвёртая строка полезна отдельно. Иностранная компания может владеть квартирой, но только при наличии представительства в стране.
Шестая категория, о которой знают немногие
Пункт 2. Помимо перечисленных, право собственности на квартиру может предоставляться центральным и региональным государственным органам.
А дальше пункт 3, и он вводит ограничение, которого нет ни у кого другого.
Квартира, предоставленная государственному органу, не может быть обременена залогом. Прямая норма.
Логика тут ясная: имущество публичного назначения не должно уходить в обеспечение по чьему-то долгу.
Что можно делать с самой квартирой
Статья 68. Она отвечает на вопрос, который на практике возникает у владельцев соседних юнитов.
Право собственности на квартиру можно разделить или объединить: две квартиры в одну либо одну в две.
Но с формальным условием. К заявлению прикладывается изменённый акт о выделении права собственности на квартиру, который утверждён уполномоченным лицом по законодательству.
То есть перепланировка на уровне права оформляется документом, а не фактом снесённой стены.
Если квартира в залоге
Пункт 2 той же статьи. Если на квартире висит залог, разделение или объединение проводится только после письменного согласия залогодержателя.
Именно письменного. Устное согласие банка здесь не работает вовсе.
Это важно тем, кто покупает две соседние квартиры в ипотеку и планирует объединить их в одну.
Чем это отличается от земли
Разница принципиальная, и её стоит держать в голове при выборе формата.
По земле иностранцу доступно право пользования, срочное и с ограничениями. Права собственности нет.
По квартире право собственности есть. Но у него своя оговорка: если дом стоит на земле HGB, общая доля считается без общей земли, хотя обязанности по ней за владельцем сохраняются.
Что именно и с какими ограничениями может купить иностранец — разбирал в отдельной статье.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что это значит на практике
Три вывода, и все они про выбор формата покупки.
Первый. Если для вас принципиально само слово «собственность», смотрите на квартиру, а не на дом с участком.
Второй. Разрешение по законодательству — это условие, а не формальность. Оно должно быть действующим и на момент покупки, и потом.
Третий. Планируете объединять юниты — проверьте залог заранее. Согласие залогодержателя добывается дольше, чем кажется.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец владеть квартирой в Индонезии на праве собственности?
Может. Статья 67 прямо называет среди владельцев иностранцев, имеющих разрешение в соответствии с законодательством.
Кто ещё входит в список владельцев?
Граждане Индонезии, индонезийские юридические лица, иностранные юридические лица с представительством в стране, а также представительства иностранных государств и международные организации. Отдельным пунктом — центральные и региональные государственные органы.
Может ли иностранная компания купить квартиру?
Может, если у неё есть представительство в Индонезии. Это условие названо прямо.
Есть ли квартиры, которые нельзя заложить?
Есть. Квартира, право собственности на которую предоставлено центральному или региональному государственному органу, не может быть обременена залогом.
Можно ли объединить две квартиры в одну?
Можно. Разделение и объединение права собственности на квартиру допускается, но к заявлению прикладывается изменённый акт о выделении права, утверждённый уполномоченным лицом.
А если квартира в залоге?
Тогда разделение или объединение проводится только после письменного согласия залогодержателя.
Чем право на квартиру отличается от права на землю?
По земле иностранцу доступно срочное право пользования, а права собственности нет. По квартире право собственности есть, но общая доля при доме на земле HGB считается без общей земли.
Что означает «имеющий разрешение по законодательству»?
Речь о действующем разрешительном документе, оформленном по правилам. Требование действует не только в момент покупки: соответствие субъекта проверяется и дальше.
Что сделать сегодня
Если вы выбираете между виллой и апартаментами, сравните их не по цене метра, а по форме права.
Выпишите на лист два столбца: что получает владелец квартиры и что владелец дома. Срок, вид права, что происходит в конце.
Если планируете объединять или делить юниты, проверьте наличие залога до сделки. Письменное согласие залогодержателя нужно получить, а не предположить.
Пятнадцать минут на сравнение. И выбор формата перестаёт быть вопросом вкуса.
Как я сравниваю формы владения по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.