Три документа, и они идут строго по порядку: PKKPR → PBG → SLF. Первый разрешает использовать участок под такую застройку, второй разрешает строить, третий подтверждает, что построенное пригодно к эксплуатации.
Без третьего вилла может быть достроена, а по закону её как бы не существует. И ключи вам не отдадут — потому что ключи это подписанный акт приёма-передачи плюс полученный SLF.
Дальше разбираю по реальным документам: сколько времени занимает каждое звено, на какие две пустые строки смотреть в PBG и сколько лет действует SLF. Спойлер: он не бессрочный.
Три звена цепочки
Смотрите, как это устроено.
| Документ | Что подтверждает | Кто выдаёт | Когда получают |
|---|---|---|---|
| PKKPR | что участок можно использовать под эту застройку | ведомство по инвестициям и услугам района | до проектирования |
| PBG | разрешение строить конкретное здание | то же ведомство от имени главы района | до начала стройки |
| SLF | что построенное пригодно к эксплуатации | управление общественных работ района | после стройки и инспекций |
Каждое звено выдаётся районом. Районов на Бали несколько, у каждого своё ведомство: Бадунг, Гианьяр и остальные. Поэтому номера документов по соседним объектам выглядят по-разному. Это нормально.
Сколько это занимает по реальным датам
Теперь цифры из документов, которые я разбирал.
Объект в Убуде. PKKPR получен 19 мая 2026 года. PBG на тот же объект — 6 августа 2026 года. Между ними два с половиной месяца.
Это быстро. Держите цифру в голове, когда застройщик говорит «разрешение вот-вот будет». Два с половиной месяца — это когда всё идёт нормально.
А теперь второе звено, и вот здесь начинается интересное.
Почему заявка на SLF может висеть полтора года
Беру виллу в Чангу. Разбираю по номерам внутри самого документа.
Заявка на SLF подана 9 октября 2024 года. Техническое заключение по ней выдано 5 апреля 2026 года. Сам SLF — 20 апреля 2026 года.
Считаем вслух. От подачи заявки до готового документа прошло больше полутора лет.
Полтора года. По объекту, который в итоге всё получил.
Понимаете, зачем это знать? Когда вам говорят «SLF в процессе» — это может означать и месяц, и восемнадцать месяцев. Спрашивайте не «в процессе ли», а номер заявки и дату её подачи. Дата подачи стоит прямо внутри номера.
SLF выдаётся не навсегда
Вот факт, которого нет ни в одной презентации.
По двум разобранным документам картина одинаковая. SLF от 20 апреля 2026 года — годен до 19 апреля 2031 года. Второй, от 15 июня 2026 года, — годен до 14 июня 2031 года.
Пять лет. Потом продлевать.
То есть покупая готовую виллу, вы смотрите не только на наличие SLF, но и на дату окончания. Купили объект, у которого SLF истекает через год, — продлевать будете вы.
Две пустые строки, на которые смотрит покупатель
В PBG есть приложение, где перечислены основания для заморозки и отзыва разрешения. И там же — два поля под эти отметки: Pembekuan, заморозка, и Pencabutan, отзыв.
В том документе, который я разбирал, оба поля пустые. Прочерк.
Это и есть то, что вы проверяете. Не «есть ли PBG» — а есть ли в нём отметки о заморозке и отзыве. Разрешение может существовать физически и при этом быть отозванным.
Смотрите на прочерк. Прочерк — это хорошо.
Инспекции, которые нельзя пропустить
Ещё одна вещь из приложения к PBG, и она объясняет, почему SLF иногда не дают.
После получения PBG застройщик обязан уведомлять ведомство о ходе работ. Если не сообщил — PBG отзывается и признаётся недействительным.
Дальше. Ведомство инспектирует стройку на каждом этапе. И пройденные инспекции — обязательное условие для получения SLF. Стоят они ноль: инспекции бесплатные.
Отсюда вывод. Строил, не уведомляя ведомство и не проходя инспекции — SLF не получит. А без SLF виллы юридически нет.
Как проверять самого застройщика до перевода денег — отдельный разбор с адресами госреестров.
Что должно стоять в вашем договоре
Обязательно в договоре должен фигурировать пункт про акт ввода в эксплуатацию. Потому что договор считается неисполненным, если акта нет.
Вот как это выглядит в подписанном договоре, который я разбирал по срокам.
| Что | Срок по договору | Что если не выполнено |
|---|---|---|
| Сдача объекта | не позднее 31.12.2026, подтверждается актом приёма-передачи | — |
| Льготный период | 3 месяца после срока сдачи | штрафов нет вообще |
| После льготного периода | пеня 0,033% в день | потолок 10% от стоимости договора |
| PBG | до 31.12.2026, плюс до 3 месяцев с письменным уведомлением | возврат всех денег за 60 дней |
| SLF | 18 месяцев с даты акта приёма-передачи, плюс до 3 месяцев | возврат за 180 дней |
Обратите внимание на строку про PBG. Разрешения на строительство на момент подписания не было — поэтому в договор вписали срок и санкцию: нет PBG к дате, застройщик возвращает все деньги за шестьдесят дней.
Вот так это работает, когда пункт стоит в тексте. Остальные обязательные пункты — разбор договора по пунктам.
Ловушка, о которой не пишет никто
Пункт 7.5 того же договора. Читаю дословно по смыслу: если покупатель не вышел на связь за 14 дней до приёмки, акт подписывается односторонне при двух свидетелях, и объект считается принятым без возражений.
Не ответил в срок — считай, подписал.
Всё. Дальше предъявлять претензии по качеству не к чему: вы приняли объект.
Кто едет на приёмку
Поэтому на приёмку физически выезжает человек.
У нас это партнёр — швейцарская компания, которая занимается приёмкой объектов недвижимости на Бали. Приезжает и осматривает виллу.
Зачем отдельная компания, если можно приехать самому? Можно и самому. Вопрос в том, что вы увидите. Одна клиентка формулирует так: важно, чтобы качество кто-то проконтролировал, потому что она далеко, она в России.
Это единственный шаг сделки, ради которого люди действительно прилетают. Остальные восемь делаются из дома: вся карта сделки по шагам.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Коротко: частые вопросы
Что такое SLF и зачем он нужен?
SLF — сертификат пригодности к эксплуатации, по сути акт ввода в эксплуатацию. Вилла может быть достроена, но без SLF по закону её как бы не существует. Ключи означают две вещи одновременно: подписанный акт приёма-передачи и полученный SLF.
Чем PBG отличается от SLF?
PBG — разрешение строить, выдаётся до начала работ. SLF — подтверждение, что построенное пригодно к эксплуатации, выдаётся после стройки и пройденных инспекций. Перед обоими стоит третий документ, PKKPR: он разрешает использовать участок под такую застройку. Порядок строгий: PKKPR, потом PBG, потом SLF.
Сколько времени занимает получение разрешений?
По объекту, который я разбирал: от PKKPR 19 мая 2026 года до PBG 6 августа 2026 года прошло два с половиной месяца. А вот SLF по другому объекту шёл дольше полутора лет: заявка подана 9 октября 2024 года, техническое заключение 5 апреля 2026 года, сам сертификат 20 апреля 2026 года.
SLF выдаётся навсегда?
Нет. По двум разобранным сертификатам срок одинаковый — пять лет. Выданный 20 апреля 2026 года годен до 19 апреля 2031 года, выданный 15 июня 2026 года — до 14 июня 2031 года. Покупая готовый объект, смотрите не только наличие SLF, но и дату окончания: продлевать будет тот, кто владеет объектом на тот момент.
Что проверять в PBG, кроме его наличия?
Два поля в приложении: Pembekuan — заморозка и Pencabutan — отзыв. Если там прочерк, разрешение действующее. Разрешение может физически лежать у застройщика и при этом быть отозванным, поэтому смотреть надо именно на эти строки.
Почему застройщик может не получить SLF?
Потому что после выдачи PBG он обязан уведомлять ведомство о ходе работ, а ведомство инспектирует стройку на каждом этапе. Пройденные инспекции — обязательное условие для SLF, и они бесплатные. Если застройщик строил, не уведомляя и не проходя инспекции, сертификата не будет.
Что будет, если я не приеду на приёмку?
Смотрите свой договор. В том, который я разбирал, стоит пункт: если покупатель не вышел на связь за 14 дней до приёмки, акт подписывается односторонне при двух свидетелях, и объект считается принятым без возражений. Не ответил в срок — считай, подписал, и претензии по качеству предъявлять уже не к чему.
Можно ли принять виллу дистанционно?
Приёмка — единственный шаг сделки, ради которого действительно стоит либо прилететь, либо отправить человека. Мы отправляем партнёра: швейцарскую компанию, которая занимается приёмкой объектов на Бали. Остальные восемь шагов делаются из дома, за компьютером.
Что сделать сегодня
Запросите у застройщика три вещи по вашему объекту: PKKPR, PBG и SLF, если объект готов.
В PBG найдите поля заморозки и отзыва — там должен быть прочерк. В SLF найдите дату окончания срока и посчитайте, сколько лет остаётся вам.
Если SLF ещё нет, спрашивайте номер заявки и дату подачи. Дата стоит внутри номера, и по ней вы поймёте, сколько документ уже висит.
Дальше откройте договор и найдите пункт про акт ввода в эксплуатацию: есть ли срок, есть ли санкция за его срыв и что происходит, если вы не вышли на связь перед приёмкой.
Разбор документов на живых примерах — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.