Весь сентябрь я разбирал не мнения о рынке, а тексты актов. Индонезия, Таиланд, Вьетнам.
Правило было одно. Либо это мои слова из практики, либо официальный источник страны, о которой пишем. Третьего не давал.
Собрал получившееся в одну карту. Пять вопросов покупателя, и под каждым разборы.
Вопрос 1. Какое право вы получаете
Самый первый и самый пропускаемый. Люди покупают объект, а получают право с характеристиками.
- Что может купить иностранец в Индонезии: категория «роскошный», один участок на семью, до 2000 м².
- Кто может владеть квартирой в Индонезии: пять категорий и запрет залога для госорганов.
- Право управления землёй и адатная земля: чей объект стоит под вашим.
- Границы участка по вертикали: тридцать метров вниз, дальше государство.
- Земля в Таиланде на компанию: единственная законная дверь и что проверяют с 2026 года.
Вопрос 2. Кому это право дают
Второй блок про субъекта. Именно здесь чаще всего рушатся планы, и почти всегда — уже после оплаты.
- Где иностранцу нельзя покупать во Вьетнаме: перечень проектов публикует провинция.
- Брак с гражданкой Индонезии: нотариальный договор о раздельности имущества как условие права.
- Виза второго дома E33: в тексте написано «квартира или апартаменты», слова «вилла» там нет.
- LTR-виза Таиланда: условия держат весь срок визы, а доля считается пропорционально.
- PT PMA: один процент иностранной доли — и порог 10 миллиардов рупий на каждый код и локацию.
Вопрос 3. Какие сроки идут без вас
Календарь не спрашивает. Он просто идёт.
- Календарь сроков: девять дат из индонезийских актов одной таблицей.
- Обязанности после оформления: два года на стройку и год на отчуждение.
- HGB на апартаменты: 50 или 80 лет сразу, а не тремя отрезками.
- Как гаснет право пользования: шесть оснований, включая административный порок.
- Наследство во Вьетнаме: наследнику отдают стоимость, а не жильё.
- Наследство и смена гражданства в Таиланде: от 180 дней до года на отчуждение.
Вопрос 4. Деньги и документы сделки
Здесь всё считается и всё проверяется бумагой.
- Потолки платежей во Вьетнаме: 5, 30, 70 и 95 процентов.
- Тринадцать обязательных пунктов договора и запрет писать цену ниже реальной.
- Что застройщик обязан опубликовать: включая сведения о залоге и типовой договор.
- Как проверить застройщика во Вьетнаме: письмо провинции за 15 дней.
- Фонд обслуживания 2%: без взноса квартиру не передадут.
- Документы для оформления права: вплоть до заявления с двумя свидетелями.
- Отметка в сертификате: как закрепить договор аренды и что такое блокировка.
- Скидка от застройщика: арифметика маржи, а не доброта продавца.
Вопрос 5. Кто сможет купить у вас
Выход планируется на входе. Иначе он не планируется вообще.
- Кто по закону вправе у вас купить на трёх рынках.
- Переуступка договора во Вьетнаме: окно закрывается подачей документов на свидетельство.
- Смена застройщика: восемь условий и судьба вашего договора.
- Посуточная сдача в Таиланде: граница проходит по сроку оплаты.
- Намытая земля: что бывает при намыве без разрешения.
Кто стоит между вами и объектом
Отдельный сюжет, который проходит через все три страны.
- Брокер во Вьетнаме: плата по закону не зависит от цены сделки.
- Биржа недвижимости: первая её обязанность — проверка, а не реклама.
- Права покупателя и арендатора: аренда переживает смену собственника.
Три находки, которые ломают привычное
Их стоит вынести отдельно, потому что они противоречат тому, что пишут на рынке.
Первая. Индонезийский акт 103 от 2015 года, на который до сих пор ссылаются в русскоязычных материалах, в реестре значится как недействующий. Правила давно в других документах.
Вторая. HGB под многоквартирным домом можно оформить накопительно: до пятидесяти лет на государственной земле и до восьмидесяти на земле права управления. Не тремя отрезками по тридцать.
Третья. Во Вьетнаме размер вознаграждения брокера по закону не зависит от цены сделки. Норма прямая, и на соседних рынках такой нет.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Зачем я это отдаю
Мне регулярно говорят, что такие вещи не выкладывают открыто. Отвечу как есть.
С этими знаниями вы можете работать не со мной, а с кем угодно вообще. С любым застройщиком, с любым брокером.
Человек, который знает нормы, не теряет деньги. А человек, который их не знает, теряет их у кого угодно.
Мой принцип по-прежнему один: опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы. На фактическую реальность, а не на обещания.
Коротко: частые вопросы
По каким источникам сделаны эти разборы?
По официальным актам и порталам трёх стран: правительственный и министерский акты Индонезии, Земельный кодекс и Закон о гостиницах Таиланда, порталы Департамента земель, Департамента развития бизнеса, Совета по инвестициям и иммиграции, а также законы Вьетнама о жилье и о предпринимательстве в сфере недвижимости.
С чего начать, если я только присматриваюсь?
С первого блока: какое право вы получаете и во что оно превращается при покупке иностранцем. Всё остальное считается уже от этого ответа.
Что читать, если объект уже выбран?
Блок про деньги и документы сделки. Там собраны потолки платежей, обязательные пункты договора, требования к раскрытию информации и порядок проверки застройщика.
А если я уже владею объектом?
Тогда календарь сроков и обязанности держателя права. Эти сроки идут без напоминаний, и пропущенный стоит не штрафа, а самого права.
Какие материалы полезны перед продажей?
Разбор о том, кто по закону вправе у вас купить, и материал про переуступку договора. Круг покупателей и остаток срока определяют цену выхода сильнее, чем ремонт.
Почему в разборах так много ссылок на статьи актов?
Потому что правило проекта простое: либо слова из практики, либо официальный источник страны. Без номера статьи утверждение проверить нельзя.
Что делать, если норма изменилась?
Смотреть статус акта в реестре и дату вступления в силу. Именно так и обнаружился недействующий акт 103 от 2015 года, на который продолжают ссылаться.
Эти материалы заменяют юриста?
Нет. Они дают понимание того, что спрашивать и какие документы требовать. Сопровождение сделки остаётся за юристом в стране приобретения.
Что сделать сегодня
Выберите один блок из пяти — тот, который ближе к вашей текущей задаче.
Прочитайте два разбора из него и выпишите вопросы к своему продавцу. Не общие, а с номерами статей.
Потом отправьте письмом и посмотрите, что придёт в ответ: документ или объяснение.
Полчаса. И разговор о сделке переходит на язык, где проверяется каждое слово.
Как я прохожу этот путь по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.