Я десять лет сидел с той стороны стола и знаю, как устроена мотивация посредника. Сам такой был, поэтому говорю: агент ведёт вас туда, где комиссия выше. Всегда.
Это работает на большинстве рынков. А во Вьетнаме законодатель попробовал разорвать эту связь напрямую.
Разбираю три статьи про брокеров. И одну норму, которой на соседних рынках нет.
Кто вообще может быть посредником
Статья 61, пункт 1. Организация или лицо, ведущее брокерскую деятельность, обязано учредить компанию по оказанию услуг в сфере недвижимости и выполнить четыре условия.
- Иметь регламент брокерской деятельности.
- Иметь материально-техническую базу, отвечающую требованиям правительства.
- Иметь минимум одного человека с брокерским сертификатом.
- До начала работы направить сведения о компании в провинциальный орган управления рынком недвижимости.
Последний пункт особенно полезен покупателю. Сведения направляются для публикации в государственной информационной системе о жилье и рынке недвижимости.
То есть компанию-посредника можно проверить там же, где проверяется сам проект.
Требования к человеку
Пункт 2 той же статьи. Физическое лицо ведёт брокерскую деятельность при двух условиях.
Первое: сертификат брокера на право заниматься этой деятельностью.
Второе, и оно жёстче: он обязан работать внутри компании. Либо в компании, оказывающей услуги биржи недвижимости, либо в компании, оказывающей брокерские услуги.
Свободного брокера закон не предусматривает вовсе. Он либо в компании, либо вне правового поля. Третьего нет.
Что входит в брокерскую услугу
Статья 62 перечисляет три вещи, и список короткий.
Поиск контрагента, отвечающего условиям клиента, для переговоров и заключения договора.
Представительство по доверенности для действий, связанных с процедурами купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и аренды с выкупом.
Предоставление информации и поддержка сторон при переговорах и подписании договора.
Норма, ради которой стоит читать закон
Статья 63, пункт 1. Физическое лицо получает вознаграждение и комиссию от компании: от биржи недвижимости или от брокерской компании.
Не от вас напрямую. Опосредованно.
А дальше пункт 2, и это ключ. Размер вознаграждения согласуется между брокером и компанией. И размер вознаграждения брокера не зависит от цены сделки, по которой он посредничал.
Прочитайте ещё раз. Плата не привязана к цене объекта. Совсем.
Что это меняет на практике
Смотрите, какая конструкция получается.
Если вознаграждение растёт вместе с ценой, у посредника есть встроенный интерес вести вас к более дорогому объекту. Это не злой умысел, это арифметика его дохода.
Если вознаграждение от цены не зависит, этот интерес по крайней мере ослаблен на уровне нормы.
Оговорюсь честно. Норма описывает отношения брокера и его компании, а не всю экономику сделки. Мотивация самой компании этой статьёй не отменяется.
Но сам факт, что законодатель это разглядел и записал, показателен. На Бали такой нормы нет: как там устроена комиссия и кто её платит — отдельный разбор.
Что должно быть в договоре с посредником
Здесь работает статья 46, пункт 4. Договор на услуги в сфере недвижимости обязан содержать восемь вещей.
Наименование и адреса сторон. Предмет и содержание услуги. Требования к услуге и её результат. Срок выполнения. Размер платы, вознаграждения и комиссии. Способ и срок оплаты. Права и обязанности сторон. Способ разрешения споров и момент вступления в силу.
Третий пункт тут самый недооценённый. Требования к услуге и результат — это то, что превращает «я вам помогу» в проверяемое обязательство.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как проверить своего посредника
Три шага, и все делаются до подписания чего-либо.
Первый: спросить название компании и найти её в государственной информационной системе. Сведения туда направляются до начала работы, это требование закона.
Второй: спросить у конкретного человека номер брокерского сертификата и название компании, в которой он работает.
Третий: запросить договор на услуги и проверить, есть ли в нём требования к услуге и её результат.
Коротко: частые вопросы
Может ли частное лицо работать риелтором во Вьетнаме?
Только при двух условиях: наличие брокерского сертификата и работа внутри компании — либо оказывающей услуги биржи недвижимости, либо брокерской. Самостоятельная деятельность вне компании законом не предусмотрена.
Какие требования к брокерской компании?
Регламент брокерской деятельности, материально-техническая база по требованиям правительства, минимум один сотрудник с брокерским сертификатом и направление сведений о компании в провинциальный орган до начала работы.
Где проверить посредника?
В государственной информационной системе о жилье и рынке недвижимости. Сведения о компании публикуются там по итогам обязательного уведомления провинциального органа.
Зависит ли комиссия брокера от цены объекта?
По норме закона размер вознаграждения брокера не зависит от цены сделки, по которой он посредничал. Сумма согласуется между брокером и его компанией.
Кто платит брокеру?
Компания: биржа недвижимости или брокерская компания. Физическое лицо получает вознаграждение и комиссию именно от неё.
Что входит в брокерскую услугу?
Поиск контрагента под условия клиента для переговоров и подписания договора, представительство по доверенности в процедурах сделки и предоставление информации с поддержкой сторон при переговорах.
Что обязательно в договоре с посредником?
Стороны, предмет и содержание услуги, требования к услуге и её результат, срок выполнения, размер платы и вознаграждения, способ и срок оплаты, права и обязанности сторон, способ разрешения споров и момент вступления в силу.
Отменяет ли эта норма конфликт интересов?
Не полностью. Она касается отношений брокера и его компании, а не всей экономики сделки. Мотивация самой компании этой статьёй не регулируется.
Что сделать сегодня
Если во Вьетнаме с вами работает посредник, задайте два вопроса и запишите ответы.
Как называется компания и есть ли она в государственной системе. И какой у человека номер брокерского сертификата.
Потом попросите договор на услуги. Ищите в нём строку про требования к услуге и результат: без неё обязательства посредника остаются словами.
Пятнадцать минут. И вы понимаете, с кем именно имеете дело.
Как устроена кухня посредников изнутри — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.