Договор аренды земли на Бали обычно живёт в папке. У вас копия, у собственника копия, у нотариуса третья.
А в самом сертификате на землю про вас не написано ничего. Пусто.
Между тем в правительственном акте есть статья, которая это меняет. Разбираю её и соседние — про то, как земля блокируется через суд и на сколько.
Статья 90. Отметка о вашем договоре
Читаю дословно. Заинтересованная сторона может подать в Земельное управление заявление о внесении отметки о предварительном договоре купли-продажи или о договоре аренды на зарегистрированную землю.
И дальше самое важное. Отметка вносится в общий реестр и в сам сертификат права на землю.
То есть ваш договор перестаёт быть бумагой между двумя людьми. Он становится записью, которую видит каждый, кто откроет документ на этот участок.
Понимаете, зачем это нужно? Затем, что следующий покупатель увидит вас. И тот, кто придёт проверять землю перед своей сделкой, тоже.
Что это даёт практически
Смотрите на типовую беду рынка.
Земля сдана в долгосрочную аренду. Через два года собственник продаёт участок целиком, и новый владелец делает вид, что про аренду не знал.
Дальше начинается то, что Павел называет бесконечной вознёй: полгода-год суда, и вы остаётесь либо без денег, либо с замороженным активом.
Отметка в сертификате эту конструкцию ломает в самом начале. «Не знал» перестаёт работать, когда запись стоит в документе.
Статья 91. Судебная отметка и её срок
Здесь механика, которую полезно знать обеим сторонам.
Если земля стала предметом судебного дела, заинтересованное лицо подаёт в Земельное управление заявление с копией искового заявления. В реестре появляется отметка.
А вот срок этой отметки короткий. Она гаснет сама через 30 календарных дней с даты внесения. Либо раньше, если заявитель отозвал требование.
Тридцать дней. Не до конца процесса. Тридцать.
Отдельно идёт статус-кво. Если судья, рассматривающий дело, распорядился о статус-кво по праву на землю, отметка вносится по его приказу. И она тоже гаснет через 30 календарных дней, если следом не пришло решение об обеспечительном аресте — с официальной копией и протоколом исполнения, переданными начальнику Земельного управления.
Статья 92. Что блокируется, пока отметка стоит
Пока земля — объект судебного дела, статус-кво или ареста, начальник Земельного управления отказывает в регистрации перехода права и обременения.
То есть продать или заложить участок в этот период нельзя.
Но как только сроки отметок вышли, а обеспечительный арест не наложен, регистрация перехода и обременения снова возможна.
И третье, полезное: отказ Земельного управления оформляется письменно, с указанием причин. Устного отказа тут не бывает.
Статья 93. Кто меряет спорную землю
Мелочь, а решает споры о границах.
Чтобы установить расположение и границы спорного участка, судья может запросить замер в местном Земельном управлении.
А перед исполнением судебного решения секретарь суда обязан подать заявление на замер объекта исполнения. И отвечает за то, какие именно границы указал судебный исполнитель.
Электронный контур: что уже работает
Отдельная глава акта, и она объясняет, почему многое стало быстрее.
- Статья 84. Регистрация земли может вестись электронно. Электронные данные и их распечатки — законное доказательство и расширение допустимых доказательств по индонезийскому процессу.
- Статья 89. Регистрация залога проводится электронно в срок не более семи календарных дней после того, как документы признаны соответствующими.
- Статья 88. Объявление результатов сбора данных: при систематической регистрации 14 календарных дней, при спорадической 30. Публиковаться может на сайте министерства.
- Статья 87. При систематической регистрации собственник обязан участвовать. Не участвовал — обязан зарегистрировать землю спорадически, то есть по отдельному заявлению.
Внедрение поэтапное: акт прямо оговаривает, что электронный контур включается по мере готовности системы.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как это встроить в свою сделку
Мой принцип тут не меняется: доверяйте не словам, а документам и тем, кто эти документы проверяет.
Значит вопрос к нотариусу звучит конкретно. Вносится ли отметка о моём договоре в реестр и в сертификат, и на каком этапе.
Второй вопрос — при проверке чужого участка. Есть ли на нём отметки о предварительных договорах, договорах аренды или судебных делах.
Третий вопрос — про даты. Если отметка о деле стоит, посмотрите, когда она внесена: через тридцать дней она может исчезнуть сама. Как проверять сам участок по документам — разбор зонирования по строкам.
Коротко: частые вопросы
Можно ли зарегистрировать договор аренды земли на Бали?
Да. Статья 90 акта № 18 от 2021 года разрешает заинтересованной стороне подать в Земельное управление заявление о внесении отметки о договоре аренды или о предварительном договоре купли-продажи на зарегистрированную землю.
Куда именно вносится эта отметка?
В общий реестр и в сам сертификат права на землю. То есть её видит любой, кто открывает документ на этот участок.
Зачем это нужно арендатору?
Чтобы договор перестал быть бумагой между двумя людьми. Когда запись стоит в сертификате, покупатель земли не может утверждать, что об аренде не знал.
Как долго держится отметка о судебном деле?
Тридцать календарных дней с даты внесения. Она гаснет сама или раньше, если заявитель отозвал требование. Отметка о статус-кво от судьи гаснет так же, если следом не поступило решение об обеспечительном аресте с официальной копией и протоколом исполнения.
Что нельзя делать с землёй, пока отметка стоит?
Регистрировать переход права и обременение. Начальник Земельного управления обязан отказать, и отказ оформляется письменно с указанием причин.
А после того как отметка погасла?
Если обеспечительный арест не наложен, регистрация перехода или обременения снова становится возможной. Поэтому дата внесения отметки важна не меньше самого факта.
Сколько занимает регистрация залога?
Не более семи календарных дней, электронно, считая с момента, когда документы признаны соответствующими требованиям.
Имеет ли силу электронный документ на землю?
Да. Статья 84 прямо называет электронные данные и их распечатки законным доказательством и расширением допустимых доказательств по индонезийскому процессуальному праву. Внедрение при этом идёт поэтапно.
Что сделать сегодня
Если у вас уже есть договор аренды земли, задайте нотариусу один вопрос: внесена ли отметка о нём в реестр и в сертификат.
Ответ «договор нотариальный, этого достаточно» — не ответ. Нотариальная форма и запись в сертификате это разные вещи.
Если вы только выбираете участок, попросите свежую выписку и посмотрите, нет ли там чужих отметок: предварительных договоров, аренд, судебных дел.
Двадцать минут. И вы знаете, кто ещё, кроме продавца, имеет отношение к этой земле.
Как я читаю такие документы по строкам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.