На Бали покупатели путают три разных налога и потом удивляются цифре в договоре. Разбираю, какой к чему применяется.
Коротко так. Продажа собственности — одна ставка. Передача прав аренды, то есть лизхолда, — другая, и она выше. Приобретение прав — третий налог, и платит его уже покупатель.
Почему в договорах на Бали чаще всего фигурирует десять процентов, объясняю ниже. Причина в том, что лизхолд юридически не продажа.
Три налога, которые нельзя путать
| Налог | Ставка | Когда применяется | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Подоходный при передаче прав | 2,5% | передача прав на землю и здания — продажа собственности | продавец |
| Подоходный с аренды | 10% | доход от аренды земли и зданий | получатель дохода |
| На приобретение прав | 5% | приобретение прав на землю и здания | покупатель |
Первая строка — то, что обычно называют «налогом с продажи». Ставка 2,5 процента от валовой стоимости передачи, и она относится к передаче прав собственности.
Вторая — ставка с дохода от аренды: 10 процентов от валовой суммы. Она установлена постановлением правительства № 34 от 2017 года, статья 4 пункт 1, документ действует со 2 января 2018 года.
Почему на Бали чаще всего именно десять процентов
Вот ключ ко всей путанице.
Иностранец на Бали покупает не собственность. Собственность ему недоступна — это статья 21 основного аграрного закона. Он оформляет долгосрочную аренду или право пользования.
А раз юридически это аренда, то и налоговая ставка применяется арендная. Не 2,5 процента как при продаже собственности, а 10 процентов.
Вот как это выглядит в живом документе. В одном из подписанных договоров, которые я разбирал, пункты 1.6 и 3.1 говорят прямо: в цену объекта уже включены налог 10 процентов при передаче прав аренды и нотариальный сбор 1 процент.
То есть десять процентов — не публицистика. Это строка контракта.
Почему иностранцу недоступна собственность и что доступно вместо неё — разбор форм владения.
Что это значит на выходе
Считаем вслух. Объект за двести тысяч долларов.
Если бы это была продажа собственности, налоговая часть выхода составила бы 2,5 процента — пять тысяч. Но это передача прав аренды, значит 10 процентов — двадцать тысяч.
Разница в пятнадцать тысяч долларов на ровном месте. И она возникает не из-за жадности застройщика, а из-за юридической природы того, что вы покупаете.
Полный счёт издержек выхода, где налог только одна строка, — разбор с суммами.
Оговорка, которую надо сделать честно
Я не налоговый консультант, и конкретную комбинацию налогов по вашему объекту считает нотариус при оформлении.
Что от чего зависит: форма права, которое оформляется, статус сторон, назначение объекта и то, как структурирована сделка. Одинаковых ситуаций тут нет.
Поэтому правильный вопрос застройщику звучит не «сколько налог», а «какие налоги заложены в цену и какими пунктами договора это зафиксировано».
Материалы не заменяют консультацию юриста и налогового специалиста в стране приобретения.
Что видно в отчёте управляющей компании
Есть ещё один слой налогов — тот, что удерживается ежемесячно, пока объект работает.
В квартальном отчёте управляющей компании по реальной вилле из валовой выручки удержаны: местный налог на размещение по ставке 10 процентов, налог с оборота 0,5 процента и комиссии площадок бронирования. Вместе это 16 процентов валовой.
Это не те налоги, что при сделке. Это операционные, и они уходят каждый месяц.
Как читать такой отчёт по строкам — разбор.
Коротко: частые вопросы
Какой налог платится при продаже недвижимости на Бали?
Зависит от того, что именно передаётся. При передаче прав собственности на землю и здания действует подоходный налог по ставке 2,5 процента от валовой стоимости передачи. При передаче прав аренды применяется ставка 10 процентов, установленная постановлением правительства № 34 от 2017 года.
Почему в моём договоре стоит 10 процентов, а не 2,5?
Потому что иностранец на Бали оформляет не собственность, а долгосрочную аренду или право пользования: собственность ему недоступна по статье 21 аграрного закона. Раз юридически это аренда, применяется арендная ставка.
Кто платит налог на приобретение прав?
Покупатель. Ставка составляет 5 процентов от налоговой базы, и этот налог возникает именно при приобретении прав на землю и здания — в отличие от подоходного, который платит передающая сторона.
Налог уже включён в цену объекта?
Смотрите договор. В одном из разобранных договоров прямо записано, что в цену объекта включены налог 10 процентов при передаче прав аренды и нотариальный сбор 1 процент. Но это условие конкретного договора, а не общее правило: проверять нужно свой текст.
Сколько это в деньгах на объекте за 200 тысяч долларов?
При ставке 2,5 процента вышло бы пять тысяч, при ставке 10 процентов — двадцать тысяч. Разница пятнадцать тысяч, и возникает она из юридической природы сделки, а не из позиции продавца.
Какие налоги удерживаются, пока объект сдаётся?
По реальному квартальному отчёту управляющей компании: местный налог на размещение 10 процентов, налог с оборота 0,5 процента и комиссии площадок бронирования — вместе 16 процентов валовой выручки. Это операционный слой, отдельный от налогов при сделке.
Можно ли посчитать налоги самому до сделки?
Прикинуть порядок — да, по ставкам выше. Но точную комбинацию по конкретному объекту считает нотариус при оформлении: она зависит от формы права, статуса сторон и структуры сделки.
Что сделать сегодня
Откройте свой договор и найдите пункт про налоги. В хорошем договоре прямо написано, какие налоги включены в цену, а какие оплачиваются сверх.
Если такого пункта нет — это и есть вопрос, который нужно задать до подписи. После подписи обсуждать будет нечего.
Разбор остальных обязательных пунктов — договор с застройщиком по пунктам.