В Таиланде срок владения решает, какой налог вы заплатите на выходе. Граница — пять лет, и разница между «до» и «после» больше чем в шесть раз.
Продали раньше пяти лет — специальный налог на бизнес, 3,3 процента. Продержали дольше — гербовый сбор, 0,5 процента. Одновременно оба не берут никогда: либо одно, либо другое.
Разбираю все платежи при сделке: кто платит, сколько и от какой суммы считается.
Четыре платежа, и три из них на продавце
| Платёж | Ставка | От чего считается | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Сбор за переоформление | 2% | официальная оценочная стоимость | обычно делят пополам |
| Специальный налог на бизнес | 3,3% | цена сделки или оценка, что выше | продавец |
| Гербовый сбор | 0,5% | цена сделки или оценка, что выше | продавец |
| Налог у источника | расчётная | зависит от срока владения и статуса | продавец |
Обратите внимание на первую строку. Сбор за переоформление формально не закреплён за одной стороной, и на практике его делят пополам. Это предмет договорённости, а значит предмет торга.
Пятилетний порог, из-за которого всё и происходит
Вот механика, ради которой стоит читать дальше.
Специальный налог на бизнес применяется, когда продавец владел объектом меньше пяти лет. Ставка 3,3 процента — это 3 процента самого налога плюс муниципальная надбавка сверху.
Если пять лет прошло, этот налог не применяется. Вместо него берут гербовый сбор — 0,5 процента.
Считаем вслух на квартире за восемь миллионов бат. Продали на четвёртом году: 3,3 процента, это 264 тысячи. Продали на шестом: 0,5 процента, это 40 тысяч.
Разница — 224 тысячи бат. За то, что подождали.
От какой суммы считают
Здесь тонкость, которая удивляет покупателей из России.
Сбор за переоформление считается от официальной оценочной стоимости, которую определяет земельное ведомство. Это не та цена, о которой вы договорились с продавцом.
А специальный налог и гербовый сбор считаются от цены сделки или от оценочной стоимости — смотря что выше.
Отсюда практический вывод. До сделки нужно знать обе цифры: договорную цену и оценку ведомства. Иначе вы считаете свои расходы по одной сумме, а платить будете по другой.
Что это значит для инвестора
Скажу, как это ложится на стратегию выхода.
Если вы берёте объект, чтобы через два-три года продать, — закладывайте 3,3 процента специального налога плюс долю в сборе за переоформление. Это ощутимо больше, чем принято считать.
А если горизонт длиннее пяти лет, ситуация меняется: остаётся 0,5 процента гербового сбора, и налоговая часть выхода становится почти незаметной.
Но не забывайте про вторую половину картины. На выходе вас ждёт не только налог, но и рынок: девяносто пять процентов покупателей в Таиланде берут для себя, и объект продаётся тяжелее, чем кажется. Подробно — почему там трудно перепродать.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Чем это отличается от Бали
На Бали конструкция другая, и сравнение полезно.
Там основной налог при передаче прав аренды — 10 процентов, и он установлен постановлением правительства. Срок владения на ставку не влияет: держали вы объект год или семь, платите одинаково.
То есть в Таиланде государство поощряет длинное владение налоговой ставкой, а на Бали — нет. Как устроен выход на Бали и сколько он стоит по факту — разбор с суммами.
Что уточнить до сделки
- Официальную оценочную стоимость объекта. Она известна земельному ведомству и от неё считается сбор за переоформление.
- Сколько лет владеет продавец. От этого зависит, платит он 3,3 процента или 0,5.
- Как делится сбор за переоформление. Пополам — обычай, а не норма. Это торг.
- Кто и как считает налог у источника. Он расчётный и зависит от срока владения и статуса продавца.
Коротко: частые вопросы
Какие налоги платятся при покупке недвижимости в Таиланде?
При переоформлении возникают четыре платежа: сбор за переоформление 2 процента от официальной оценочной стоимости, специальный налог на бизнес 3,3 процента, гербовый сбор 0,5 процента и налог у источника. Три последних формально лежат на продавце, сбор за переоформление обычно делят пополам.
Почему важен срок владения пять лет?
Потому что он определяет, какой из двух налогов применят. Продал раньше пяти лет — специальный налог на бизнес 3,3 процента. Позже — гербовый сбор 0,5 процента. Одновременно оба не берут: применяется что-то одно.
Сколько это в деньгах?
На квартире за восемь миллионов бат разница выходит такая: продажа на четвёртом году — 264 тысячи бат, на шестом — 40 тысяч. Двести двадцать четыре тысячи разницы за то, что подождали.
От какой суммы считаются налоги?
Сбор за переоформление — от официальной оценочной стоимости, которую определяет земельное ведомство, а не от вашей договорной цены. Специальный налог и гербовый сбор — от цены сделки или от оценки, смотря что выше.
Кто платит сбор за переоформление?
Это предмет договорённости. На практике его обычно делят между покупателем и продавцом пополам, но нормой такое деление не закреплено — значит, о нём можно торговаться.
Чем налоги в Таиланде отличаются от балийских?
На Бали при передаче прав аренды действует ставка 10 процентов, установленная постановлением правительства, и срок владения на неё не влияет. В Таиланде ставка зависит от того, сколько вы держали объект: до пяти лет и после — разные налоги.
Можно ли занизить цену в договоре, чтобы платить меньше?
Расчёт всё равно пойдёт от большей из двух величин — договорной цены или официальной оценки. Поэтому занижение упирается в оценку ведомства, и экономия на этом не строится.
Что сделать сегодня
Если выбираете объект в Таиланде, запросите у продавца две вещи: официальную оценочную стоимость и дату, с которой он владеет объектом.
Первая цифра покажет, от какой суммы будут считать сбор. Вторая — какой налог применят и попадёт ли он в вашу часть торга.
И считайте выход заранее. Налоговая ставка на выходе известна уже на входе — это редкий случай, когда всё можно посчитать до сделки.