Пять рынков, на которых я работал или в которые заходили мои клиенты: Россия, Турция, Таиланд, Вьетнам, Бали. Сравниваю их не по доходности, а по одному вопросу — что происходит с вашими деньгами, если стройка встала.
Потому что это первое, что нужно знать. Сначала сохранить, а потом приумножить. Сначала сохранить, а потом приумножить.
Дальше — по каждому рынку: есть ли эскроу, привязаны ли платежи к этапам, кто отвечает за срыв срока и что можно переписать в договоре.
Почему сравнение идёт по защите, а не по проценту
Смотрите. Процент доходности вы увидите в любой презентации, и он всегда будет красивым. А вопрос, который решает судьбу денег, звучит иначе.
Стройка встала. Что дальше?
На разных рынках ответ разный, и разница там не в процентах, а в том, вернут вам деньги или нет. Как это устроено по этапам платежей — разбор графика платежей.
Россия: эскроу и проектное финансирование
Самый защищённый рынок новостроек из пяти. Один из самых защищённых.
Механика простая. Ваши деньги лежат на эскроу-счёте и застройщику не принадлежат. Стройку он ведёт на проектное финансирование банка, а до ваших денег добирается только после сдачи дома.
Что это значит на практике. Застройщик обанкротился — деньги на счёте, они ваши.
Роль недвижимости здесь я вижу так: это про сохранение капитала, спасение от инфляции. Не про быстрый рост.
Турция: нет ничего из перечисленного
Скажу прямо, как думаю: я считаю Турцию самым небезопасным рынком из пяти.
Нет эскроу. Нет проектного финансирования. Нет привязки к этапам строительства. Вообще.
Три «нет» подряд. Ни одного механизма, который встаёт между вашими деньгами и застройщиком.
Плюс фон, который эту конструкцию расшатывает: гиперинфляция, безработица и отмена вида на жительство за покупку недвижимости. После отмены ВНЖ спрос иностранцев просел, и стройки встали.
Вот и всё, что нужно знать про этот рынок на входе.
Таиланд: защита, которая работает только формально
Здесь лизхолд, как и на Бали. Тридцать лет.
Только разница принципиальная, и вот она. В Таиланде ты не можешь 30-30-30 сразу оплатить. Ты обязан сначала тридцать лет дождаться. В отличие от Бали.
Поэтому здесь ты защищён только формально.
Разберу, что значит «формально». Право на второй и третий тридцатилетний срок у вас есть, но оно существует как обещание продлить. Исполнять его будет тот, кто через тридцать лет окажется владельцем земли. Не тот, с кем вы подписывали.
Отдельно про перепродажу. Ликвидность там низкая: 95 процентов людей покупают для себя, и объект очень сложно перепродать. Рынок при этом перегрет — по моей оценке, через полтора-два года там будет втрое больше недвижимости, чем сейчас.
Как устроены сроки владения и чем лизхолд отличается от фрихолда — разбор форм владения.
Вьетнам: самая жёсткая процедура из пяти
А вот тут неожиданно. По процедуре Вьетнам защищён лучше всех, включая Россию.
Порядок такой. Застройщик возводит фундамент. Приезжает комиссия и принимает его. Оформляется страховка от недостроя. И только после этого выдаётся разрешение продавать квартиры.
Ключевое здесь — третий пункт. Если даже этот объект не достроится, страховая тебе выплатит.
Плюс то, чего нет больше нигде из пяти: уголовная ответственность за просрочку сроков. И это не буква на бумаге — есть куча реальных кейсов, где люди прям сели.
Но есть и обратная сторона, и она серьёзная. Квоты. Если строится десять новостроек, только в одной можно покупать иностранцам. И в этой одной — только тридцать процентов номерного фонда.
То есть защита сильная, а выбор узкий.
Бали: договор вместо эскроу
Здесь нет ни эскроу, ни проектного финансирования, ни страховки. Три «нет», как в Турции.
Но есть одно принципиальное отличие, и ради него я тут работаю.
Здесь можно просто-напросто редактировать договор так, как тебе нужно. И застройщики на это идут.
Понимаете разницу? В Турции защиты нет и построить её негде — механизма не существует. На Бали защиты нет по умолчанию, но её можно вписать в текст руками: привязать платежи к этапам стройки, поставить срок сдачи с санкцией, зафиксировать возврат денег при неполучении разрешения.
Это и есть замена эскроу. Вы платите не по календарю, а по факту завершённого этапа. Пока стены не возведены — следующая оплата не проходит. Это то же самое, что эскроу-счёт, фактически.
Плюс второй момент, про сроки владения. На Бали, в отличие от Таиланда, все контракты подписываются сразу: 30, потом ещё 30, потом ещё. Поэтому здесь ты защищён.
Какие пункты обязаны стоять в тексте — разбор договора по пунктам.
Пять рынков одной таблицей
| Рынок | Эскроу | Платежи по этапам | Ответственность за срыв | Чем защищаться |
|---|---|---|---|---|
| Россия | есть | не нужны — деньги на счёте | банк ведёт проектное финансирование | сам механизм эскроу |
| Турция | нет | нет вообще | механизма нет | нечем |
| Таиланд | нет | — | — | договор, но сроки владения ждут своей очереди |
| Вьетнам | страховка от недостроя | продажа только после приёмки фундамента | уголовная | процедура государства |
| Бали | нет | вписываются в договор | то, что вы прописали | текст договора |
Скидки есть везде
Коротко, потому что об этом спрашивают.
Везде, на всех рынках, можно получить скидки. Абсолютно на всех. От 5 до 30 процентов.
Вопрос не в том, дадут ли скидку. Вопрос в том, от какой цены её считают и что вы отдаёте взамен — скорость решения, отказ от правок в договоре или ещё что-то.
Что из этого следует для вашего выбора
Не буду говорить «выбирайте Бали». Скажу, как я это вижу по механике.
Если задача — сохранить капитал и спать спокойно, то самый предсказуемый механизм у России и Вьетнама. Там за вас работает система: эскроу в одном случае, страховка и уголовная статья в другом.
Если задача — работать с объектом и вы готовы читать договор, то Бали даёт то, чего не даёт Турция: возможность построить защиту самому, пунктами в тексте.
А если вы не собираетесь читать договор — тогда рынок без эскроу вам не подходит вообще. Ни Бали, ни Турция. Это честный ответ.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Коротко: частые вопросы
Какой рынок самый защищённый для покупателя?
По механизму — Россия и Вьетнам. В России деньги лежат на эскроу-счёте и застройщику не принадлежат, а стройка идёт на банковское проектное финансирование. Во Вьетнаме продавать квартиры разрешают только после приёмки фундамента комиссией и оформления страховки от недостроя, плюс за срыв сроков предусмотрена уголовная ответственность.
Почему Турция считается небезопасным рынком?
Потому что там нет ни одного из трёх механизмов: нет эскроу, нет проектного финансирования, нет привязки платежей к этапам строительства. Вообще. Плюс гиперинфляция, безработица и отмена ВНЖ за покупку недвижимости, после которой спрос иностранцев просел и стройки встали.
Чем защита на Бали отличается от турецкой, если эскроу нет и там, и там?
Тем, что на Бали защиту можно вписать в договор руками, и застройщики на это идут. Платежи привязываются к завершённым этапам стройки: пока стены не возведены, следующая оплата не проходит. Фактически это то же самое, что эскроу-счёт. В Турции такого механизма нет вовсе.
Почему Таиланд защищает только формально?
Из-за порядка оформления лизхолда. Там нельзя оплатить сразу три срока по тридцать лет — нужно сначала дождаться окончания первых тридцати. На Бали все контракты подписываются сегодня и лежат у вас на руках. В Таиланде право на следующие сроки существует как обещание, которое предстоит исполнить тому, кто будет владеть землёй через тридцать лет.
Что мешает покупать во Вьетнаме, если там защита лучшая?
Квоты для иностранцев. Если строится десять новостроек, покупать иностранцам можно только в одной. И в этой одной — только тридцать процентов номерного фонда. Защита сильная, а выбор узкий.
Дают ли скидки на этих рынках?
Везде, на всех рынках, от 5 до 30 процентов. Вопрос не в наличии скидки, а в том, от какой цены её считают и что вы отдаёте взамен: скорость решения, отказ от правок в договоре или что-то ещё.
Как понять, подходит ли мне рынок без эскроу?
По одному признаку: готовы ли вы читать договор и требовать в нём правок. Рынок без эскроу защищает ровно настолько, насколько вы прописали защиту в тексте. Если разбираться в пунктах вы не собираетесь, такой рынок не подходит — ни Бали, ни Турция.
Что сделать сегодня
Возьмите рынок, который рассматриваете, и найдите в нём ответ на один вопрос: что происходит с вашими деньгами, если стройка встала.
Если ответ «застройщик обещал» — это не ответ. Ищите механизм: счёт, страховку, статью закона или пункт договора.
Если рынок — Бали, откройте проект договора и посмотрите, привязаны ли платежи к этапам стройки. Это первое, что решает судьбу денег.
Разбор всех трёх тем — цена и доходность, договор, застройщик и агент — в бесплатных видео. Документы в кадре, без регистраций.