За сентябрь я разобрал по официальным актам три рынка: Бали, Таиланд и Вьетнам. Каждый из этих разборов упирался в один и тот же вывод.
Почти всё решается до сделки. И почти всё закрывается документом, а не разговором. Бумагой.
Собрал восемнадцать вопросов в один список. По блокам, с указанием того, чем закрывается каждый из них.
Блок 1. Что именно за право
Здесь выясняется, что именно вы покупаете. Не объект как таковой, а право на него.
- Какое право стоит на земле сейчас и в какое оно превратится к моменту сделки. На Бали покупка иностранцем ведёт к переоформлению в право пользования.
- Право срочное или бессрочное. От этого зависит, можно ли его заложить, передать другому лицу и поменять.
- На чьей земле стоит объект. Государственная, частная или земля права управления. В последнем случае нужен ещё и договор застройщика с её держателем.
- Что написано про конец срока. В договоре использования земли права управления это обязательный пункт: чьими станут земля и здание.
Закрывается: сертификат, решение о предоставлении права, договор застройщика. Тремя документами.
Блок 2. Кому это право дают
Второй блок про вас как про субъекта права. Он же чаще всего и рушит готовые сделки. Внезапно.
- Есть ли у вас действующий разрешительный документ той страны. В Индонезии это условие владения жильём, а не формальность.
- Проходит ли объект по категории и площади. Отдельный дом в Индонезии — только категории «роскошный», один участок на семью, до 2000 м².
- Стоит ли проект в разрешённом перечне. Во Вьетнаме перечень публикует народный комитет провинции.
- Не выбрана ли квота. Во Вьетнаме это 30% квартир в доме, в Таиланде — 49% площадей в кондоминиуме.
- Кто подписывает договор со стороны продавца. Во Вьетнаме передавать это право по доверенности другим лицам застройщику запрещено.
Закрывается: ваш визовый документ, публикация провинции, справка о заполненности квоты, а также устав и полномочия подписанта.
Блок 3. Какие сроки уже идут
Сроки не спрашивают вашего согласия. Они просто идут. Молча.
- Дата предоставления права и дата окончания. Обе есть в документе, и разница между ними — ваш реальный горизонт.
- Началось ли использование земли. В Индонезии на это даётся не больше двух лет с предоставления права.
- Не идёт ли год на отчуждение. Он включается сам, как только держатель перестал отвечать требованиям к субъекту.
- Есть ли отметки в реестре и какой они даты. Судебная отметка гаснет сама через тридцать календарных дней.
- Сколько лет останется покупателю через пять и через десять лет вашего владения.
Закрывается: свежая выписка из реестра, сертификат и собственный календарь с напоминаниями.
Блок 4. Деньги и документы сделки
Четвёртый блок про то, как устроен ваш платёж и чем именно он защищён.
- К чему привязаны платежи — к календарю или к этапам стройки. Во Вьетнаме потолки заданы законом: 5, 30, 70 и 95 процентов.
- Есть ли банковская гарантия и в какой срок вам передадут гарантийное письмо банка.
- Указана ли в договоре реальная цена. Во Вьетнаме за иную цену закон возлагает ответственность прямо.
- Что публично раскрыто о проекте, включая сведения о залоге самого объекта и земли под ним.
Закрывается: проект договора, гарантийное письмо банка и государственная информационная система. Подробнее про потолки платежей — в отдельном разборе, а про сроки — в календаре.
Как этим пользоваться
Мой принцип не меняется: не доверяйте мне и не доверяйте продавцу — доверяйте документам и тем, кто эти документы проверяет.
Практически это выглядит так. Восемнадцать вопросов отправляются одним письмом, а ответы приходят документами.
Вопрос, на который отвечают словами, считается закрытым отрицательно. Не «пока не прислали», а «нет». Именно так.
И держите в голове правильный порядок приоритетов. Сначала сохранить, а потом приумножить. Сохранить, а потом приумножить.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Коротко: частые вопросы
С какого вопроса начинать проверку?
С того, какое право стоит на земле сейчас и в какое оно превратится к моменту сделки. Всё остальное считается уже от этого ответа.
Почему важно, срочное право или бессрочное?
Потому что от этого зависит, можно ли его заложить, передать другому лицу и поменять на другое право. Бессрочное право пользования такой гибкости не даёт.
Зачем мне договор застройщика с владельцем земли?
Потому что ваши условия не могут быть шире того, что застройщик получил сам. В таком договоре по закону должен стоять и пункт о судьбе земли и зданий после окончания права.
Как проверить квоту для иностранцев?
Запросить текущую заполненность по конкретному дому. Во Вьетнаме предел составляет 30% квартир в одном доме, в Таиланде — 49% площадей в кондоминиуме.
Какие сроки идут без моего участия?
Срок самого права, два года на начало использования земли, год на отчуждение при утрате соответствия требованиям и тридцать дней действия судебной отметки в реестре.
Что спрашивать про платежи?
К чему они привязаны и какие потолки действуют. Во Вьетнаме это задаток до 5%, первый платёж до 30%, до 70% к передаче объекта и до 95% до выдачи свидетельства.
Можно ли писать в договоре цену ниже реальной?
Во Вьетнаме нет: закон требует указывать реальную цену сделки и прямо возлагает ответственность за несоответствие.
Что делать, если на вопрос отвечают словами?
Считать этот вопрос закрытым отрицательно. Все восемнадцать пунктов закрываются документами, и ни один из них не является коммерческой тайной продавца.
Что сделать сегодня
Скопируйте эти восемнадцать вопросов в одно письмо и отправьте продавцу.
Не по телефону и не в голосовых. Письмом, чтобы ответы остались в переписке.
Дальше отметьте галочкой те, на которые пришёл документ. Пустые строки и есть карта ваших рисков по этой сделке.
Тридцать минут работы. И вы знаете про объект больше, чем знал предыдущий покупатель.
Как я прохожу этот список по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.