Вьетнам защищает покупателя строже всех рынков, где я работаю. И ограничивает его тоже строже всех.
Защита: застройщик не имеет права продавать строящееся жильё, пока банк не согласился отвечать за его обязательства перед вами. Ограничение: иностранцу доступно не больше 30 процентов квартир в доме, а срок владения — 50 лет.
Разбираю обе стороны по текстам законов, а не по рассказам продавцов. С 2025 года я работаю по Вьетнаму и по Таиланду: были там, познакомились с застройщиками, запартнёрились с агентствами.
Главная защита: банк отвечает за застройщика
Вот механизм, которого нет ни на Бали, ни в Турции.
Закон о предпринимательстве в недвижимости, статья 26. Читаю по смыслу. Прежде чем продавать непостроенное жильё, застройщик обязан получить согласие банка. Банк даёт гарантию по его финансовым обязательствам перед вами — на случай, если жильё не передадут в срок.
Что входит в эти обязательства, закон называет прямо: суммы, которые застройщик уже получил от покупателя авансом, плюс другие суммы по договору, которые он должен вернуть, если жильё не передал.
Дальше банк и застройщик подписывают соглашение. Банк выдаёт письменное обязательство выпустить гарантийные письма всем покупателям проекта. А застройщик обязан передать вам копию — при подписании договора.
Уточню терминологию, потому что её путают, и я сам говорил проще. Это не страховка. Это банковская гарантия: отвечает банк, а не страховая компания. Механизм от этого только крепче.
Что это значит рядом с Бали
Сравните с тем, как устроено там, где я работаю дольше всего.
| Рынок | Механизм защиты | Кто отвечает, если стройка встала |
|---|---|---|
| Вьетнам | обязательная банковская гарантия до старта продаж | банк, по закону |
| Россия | эскроу-счёт и проектное финансирование | банк держит деньги до сдачи |
| Бали | механизма нет, защита пишется в договор | то, что вы прописали пунктами |
| Турция | механизма нет | никто |
На Бали защиту можно построить руками: привязать платежи к завершённым этапам стройки. Как это выглядит в тексте договора — разбор графика платежей. Во Вьетнаме за вас это уже сделал закон.
Теперь ограничения. Их два, и оба жёсткие
Тридцать процентов квартир в доме
Закон о жилье, статья 19. Иностранцам — организациям и людям — доступно не более 30 процентов квартир в одном многоквартирном доме. Считается это по всем способам сразу: покупка, аренда с выкупом, дарение, наследство.
Для отдельных домов — вилл и таунхаусов — счёт другой: не более 250 домов на территории с населением, сопоставимым с одним кварталом.
Что это значит на практике. В доме на сто квартир иностранцам доступны тридцать. Выкупили — следующий иностранец здесь купить уже не сможет. На выходе вы продаёте вьетнамцу. Или иностранцу, если место в квоте освободилось.
Поэтому вопрос продавцу звучит так: сколько процентов иностранной квоты в этом доме уже занято. Не «есть ли квота», а сколько её осталось.
Пятьдесят лет, и один раз продлить
Статья 20, пункт «c». Иностранец владеет жильём по соглашению в договоре, но не более 50 лет с даты выдачи сертификата. Продлевается один раз, тоже не больше чем на 50 лет.
Срок владения при этом должен быть прямо указан в самом сертификате. То есть проверяется он не на словах, а в документе.
Отсюда простая арифметика для покупателя: пятьдесят плюс пятьдесят. Сто лет — это потолок, а не стартовое условие.
Исключение, о котором почти не говорят
И вот пункт, который меняет картину целиком для части покупателей.
Там же, в статье 20. Иностранец в браке с гражданином Вьетнама, живущим в стране, владеет жильём наравне с гражданином Вьетнама. С теми же правами собственника.
Ни тридцати процентов, ни пятидесяти лет. Отдельная норма, отдельный статус.
Чем Вьетнам отличается от Бали по сути
Скажу, как вижу по механике, а не по красоте картинки.
Во Вьетнаме за вас работает государство. Банк отвечает за застройщика. Срок и квота записаны в сертификате. Читать договор вам почти не нужно — за вас его уже прочитали.
На Бали наоборот: защиты по умолчанию нет, но договор можно переписать так, как нужно вам, и застройщики на это идут. Здесь всё зависит от того, что вы впишете в текст.
Два разных типа риска. Во Вьетнаме риск в том, что вы упрётесь в квоту и в срок. На Бали — в том, что не прочитаете договор.
И ещё одно отличие, про доход. На Бали круглогодичный турпоток, а во Вьетнаме и Таиланде сезонность выражена. Для собственника это разница в том, сколько месяцев в году объект зарабатывает.
Полное сравнение пяти рынков по защите денег — отдельный разбор.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что спросить перед покупкой во Вьетнаме
Четыре вопроса, все проверяются документом.
- Есть ли согласие банка на гарантию по этому проекту. Копию обязательства банка застройщик обязан передать вам при подписании договора — по закону.
- Сколько иностранной квоты занято в этом доме. Тридцать процентов на всех, и вы должны знать, сколько осталось.
- Какой срок владения будет записан в сертификате. Не «пятьдесят лет обычно», а что впишут именно вам.
- Выдано ли разрешение продавать это жильё. Для строящегося жилья нужен отдельный документ уполномоченного органа.
Если на первый вопрос отвечают «конечно, всё в порядке» без бумаги — вопрос не закрыт.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость во Вьетнаме?
Да, с двумя ограничениями из закона о жилье. Иностранцам доступно не более 30 процентов квартир в одном многоквартирном доме, а для отдельных домов — не более 250 объектов на территории с населением, сопоставимым с кварталом. Срок владения — не более 50 лет с даты выдачи сертификата.
Что происходит, если застройщик не достроил?
Работает банковская гарантия. По статье 26 закона о предпринимательстве в недвижимости застройщик не вправе продавать строящееся жильё, пока банк не согласился отвечать по его финансовым обязательствам перед покупателем. В эти обязательства прямо входят суммы, полученные от покупателя авансом.
Это страховка или что-то другое?
Банковская гарантия, а не страховка: отвечает банк, а не страховая компания. Разница существенная, и в договоре она называется именно так. Копию обязательства банка застройщик обязан передать покупателю при подписании договора.
Сколько лет иностранец может владеть жильём?
Не более 50 лет с даты выдачи сертификата, с правом продлить один раз ещё не более чем на 50 лет. Срок должен быть прямо указан в сертификате — это проверяется по документу, а не по обещанию.
Есть ли исключения из ограничений?
Есть. Иностранец, состоящий в браке с гражданином Вьетнама, проживающим в стране, владеет жильём и имеет права собственника наравне с гражданином Вьетнама. Ни ограничения по квоте, ни ограничения по сроку в этом случае не применяются.
Как квота влияет на перепродажу?
Сужает круг покупателей. Если тридцать процентов квартир в доме уже у иностранцев, следующий иностранный покупатель здесь купить не сможет — останется продавать вьетнамцу. Поэтому спрашивать нужно не «есть ли квота», а сколько её осталось в конкретном доме.
Что надёжнее: Вьетнам или Бали?
Это разные типы риска. Во Вьетнаме за покупателя работает закон: банк отвечает за застройщика, срок и квота записаны в сертификате. На Бали защиты по умолчанию нет, но договор можно переписать под себя, и застройщики на это идут. Во Вьетнаме риск упереться в квоту и срок, на Бали — не прочитать договор.
Что сделать сегодня
Если вы смотрите объект во Вьетнаме, запросите три документа: обязательство банка о гарантии, разрешение продавать строящееся жильё и сведения о занятой иностранной квоте в доме.
Первые два застройщик обязан иметь по закону. Третий он знает точно, потому что сам ведёт этот учёт.
Дальше смотрите срок, который впишут в сертификат. Пятьдесят лет — это максимум, а не данность.