Договор обычно оценивают по объёму: чем толще, тем солиднее. Это плохой критерий.
Правильный вопрос другой. Есть ли в нём то, что закон считает обязательным.
Во Вьетнаме такой список опубликован. Тринадцать пунктов, и по ним удобно проверять чужой текст.
Тринадцать пунктов договора по жилью
Статья 46, пункт 1. Договор купли-продажи, аренды и аренды с выкупом жилья или сооружения обязан содержать следующее.
- Наименование и адреса сторон.
- Сведения о самой недвижимости.
- Цена продажи, аренды или аренды с выкупом.
- Способ и срок оплаты.
- Банковская гарантия финансовых обязательств застройщика при продаже будущего жилья.
- Срок передачи и приёмки объекта и прилагаемых документов.
- Гарантийное обслуживание.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность за нарушение договора.
- Штраф за нарушение договора.
- Случаи прекращения и расторжения договора и меры по последствиям.
- Способ разрешения споров.
- Момент вступления договора в силу.
Обратите внимание на пятый и десятый пункты. Гарантия банка и штраф — это не то, что дописывают по доброй воле. Это требования закона к содержанию.
Пункт, который бьёт по практике занижения
Статья 47, и это самое интересное место.
Пункт 1: цена определяется сторонами и записывается в договоре. Если государство установило регулирование цены, стороны обязаны его соблюдать.
А дальше пункт 2. Организации и лица, ведущие деятельность в сфере недвижимости, указывают в договоре реальную цену сделки. И несут ответственность за указание цены, не соответствующей фактической.
Прямая норма против занижения. Не рекомендация. Обязанность.
Смотрите, что это значит для покупателя. Предложение «в договоре напишем меньше, так дешевле по налогам» перестаёт быть договорённостью двух людей. Оно становится нарушением с названной ответственностью.
Деньги идут через банк
Статья 48, пункт 2. Застройщик, компания по недвижимости и компания по услугам в этой сфере принимают оплату от клиента через счёт, открытый в кредитной организации или филиале иностранного банка, законно работающем во Вьетнаме.
Наличными мимо банковского контура — не предусмотрено. Никак.
Штрафы за просрочку с обеих сторон
Пункт 3 той же статьи написан симметрично, и это редкость.
Штраф и возмещение убытков согласуются сторонами и должны быть записаны в договоре. Причём в двух случаях сразу.
За просрочку оплаты покупателем, арендатором или приобретателем права. И за просрочку передачи объекта продавцом или арендодателем.
То есть закон прямо предполагает, что ответственность застройщика за срыв срока прописана в тексте. Нет такого пункта — договор неполон.
Договор по земле: своя рамка
Пункт 2 статьи 46 описывает договор о передаче или аренде права землепользования с готовой технической инфраструктурой внутри проекта. Список похож, но в нём есть две отдельные позиции.
Первая: сведения о виде земли, площади, расположении, номере, границах и состоянии участка, а также об имуществе, связанном с землёй.
Вторая, и её стоит запомнить: права третьего лица на участок, если они есть.
Плюс отдельный пункт про урегулирование последствий при истечении срока аренды или субаренды права землепользования.
Договор с посредником тоже регулируется
Пункт 4. Договор на услуги в сфере недвижимости обязан содержать предмет и содержание услуги, требования к услуге и её результат, срок выполнения, размер платы, вознаграждения и комиссии, способ и срок оплаты, права и обязанности сторон, способ разрешения споров и момент вступления в силу.
Требования к услуге и её результат. Это ровно то, чего в устных договорённостях с посредниками обычно нет.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как этим пользоваться
Моё правило про договоры простое и старое: переписать условия можно только до того, как договор подписан.
Значит берём список из тринадцати пунктов и идём по проекту договора сверху вниз. Каждый пункт либо есть, либо его нет.
Отсутствующие выписываем и приносим на встречу одним листом. Разговор идёт не про «хотелось бы добавить», а про соответствие требованиям закона.
И держите рядом денежную часть: потолки платежей и сроки банковской гарантии — в отдельном разборе.
Коротко: частые вопросы
Какие пункты обязательны в договоре по вьетнамской недвижимости?
Наименование и адреса сторон, сведения об объекте, цена, способ и срок оплаты, банковская гарантия при продаже будущего жилья, срок передачи объекта и документов, гарантийное обслуживание, права и обязанности сторон, ответственность и штраф за нарушение, случаи расторжения с мерами по последствиям, способ разрешения споров и момент вступления в силу.
Можно ли указать в договоре цену ниже фактической?
Нет. Закон требует указывать реальную цену сделки и прямо возлагает ответственность за указание цены, не соответствующей фактической.
Как должны идти расчёты?
Через счёт, открытый в кредитной организации или филиале иностранного банка, законно работающем во Вьетнаме. Так принимают оплату застройщик, компания по недвижимости и компания по услугам в этой сфере.
Обязателен ли пункт про штраф за просрочку?
Да, причём в обе стороны. Штраф и возмещение убытков за просрочку оплаты покупателем и за просрочку передачи объекта продавцом согласуются сторонами и должны быть записаны в договоре.
Что должно быть в договоре по праву землепользования?
Помимо общих пунктов, сведения о виде земли, площади, расположении, номере, границах и состоянии участка, а также права третьего лица на участок, если они существуют, и порядок урегулирования последствий при истечении срока аренды.
Регулируется ли договор с посредником?
Регулируется. В нём должны быть предмет и содержание услуги, требования к услуге и её результат, срок выполнения, размер платы и вознаграждения, способ и срок оплаты, права и обязанности сторон, способ разрешения споров и момент вступления в силу.
Что делать, если какого-то пункта нет?
Ставить вопрос до подписания. После подписи договор становится тем, что в нём написано, а не тем, что требует закон в общем виде.
Кто определяет цену сделки?
Стороны, и цена записывается в договоре. Если по конкретному случаю государство установило регулирование цены, стороны обязаны его соблюдать.
Что сделать сегодня
Распечатайте проект договора и список из тринадцати пунктов. Пройдите текст с карандашом.
Отдельно проверьте три вещи: указана ли реальная цена, есть ли штраф за просрочку передачи объекта и назван ли счёт, через который идут расчёты.
Если продавец предлагает написать цену ниже фактической, покажите ему статью 47. Разговор на этом обычно заканчивается.
Двадцать минут с карандашом. И вы точно знаете, чего в договоре не хватает.
Как я разбираю договоры по пунктам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.