Три причины, и все три упираются в одно: кому вы будете продавать.
Первая — там почти все покупают для себя, а не под сдачу. Вторая — лизхолд в Таиланде нельзя продлить заранее, и покупателю достаётся тающий остаток. Третья — фрихолд в кондоминиуме ограничен квотой, и круг покупателей на него сужен законом.
Разбираю каждую и показываю, чем это отличается от Бали, где я работаю дольше всего.
Сначала честно: я работаю и там тоже
С 2025 года я работаю по Таиланду и по Вьетнаму. Были там, познакомились с застройщиками, запартнёрились с агентствами.
Так что это не «Бали лучше, покупайте у меня». Это разбор механики выхода, которая в Таиланде устроена иначе. По самому Таиланду показывает объекты мой партнёр, не я.
Причина первая: покупают для себя
Вот главное отличие рынка.
Девяносто пять процентов людей покупают там для себя. Не под сдачу, не под перепродажу — для жизни и отдыха.
Что это значит на выходе. Когда вы решите продавать, вашим покупателем будет не инвестор со счётом в руках, который смотрит на отчёт управляющей компании и считает окупаемость. Вашим покупателем будет человек, который выбирает себе квартиру — по виду из окна, по этажу, по ремонту.
А такой покупатель приходит медленно и торгуется по-другому. Он не сравнивает доходность, он сравнивает вашу квартиру с соседней такой же.
Поэтому объект и продаётся очень сложно.
Причина вторая: лизхолд, который нельзя продлить заранее
Здесь разница с Бали принципиальная, и она решает всё.
В Таиланде тоже лизхолд и тоже тридцать лет. Только там ты не можешь 30-30-30 сразу оплатить. Ты обязан сначала тридцать лет дождаться.
На Бали иначе: можно сразу сделать несколько контрактов, которые следуют один за другим. Шестьдесят, восемьдесят, девяносто лет — и все они подписаны сегодня, с сегодняшним владельцем земли.
Поэтому здесь ты защищён. А в Тае ты защищён только формально.
Теперь считаем, как это выглядит на перепродаже. Вы купили тридцатилетний лизхолд, прожили в нём семь лет и решили продать. Покупателю достаётся двадцать три года — и обещание, что через двадцать три года кто-то согласится продлить.
Не подписанный контракт. Обещание.
Как устроены формы владения и почему остаток срока решает цену — разбор лизхолда и фрихолда.
Причина третья: квота, которой нет на Бали
А вот это норма закона, и её стоит знать до покупки, а не после.
Закон Таиланда о кондоминиумах, B.E. 2522, раздел 19 bis: иностранцы могут владеть в одном кондоминиуме не более чем сорока девятью процентами площадей всех юнитов.
Сорок девять процентов на всех иностранцев вместе. Остальное — только тайцам.
Что это значит механически. Если вы держите юнит во фрихолде по иностранной квоте, продать его вы можете либо тайцу, либо другому иностранцу — но только если квота в этом здании не выбрана. А если выбрана, ваш покупатель-иностранец сможет взять юнит только в лизхолд.
То есть один и тот же объект стоит по-разному в зависимости от того, кто покупает и осталось ли место в квоте.
Отсюда практический вопрос продавцу, который надо задать до сделки: сколько процентов иностранной квоты в этом здании уже занято.
Что ещё работает против выхода
Две вещи, помельче, но их видно на цифрах аренды.
Сезонность. В Таиланде и Вьетнаме ярко выраженная сезонность. На Бали её как таковой нет — там круглогодичный турпоток. Для собственника это разница в том, сколько месяцев в году объект зарабатывает, а сколько просто стоит.
Перегрев. Скажу как свою оценку, а не как факт рынка: по моим наблюдениям, через полтора-два года там будет втрое больше недвижимости, чем сейчас. Больше предложения — тяжелее выход.
Отдельно про апартаменты. Их в Таиланде можно взять во фрихолд с доплатой примерно пять-десять процентов к цене. Но эта доплата и есть плата за место в той самой квоте.
Чем Бали отличается на выходе
| Что смотрим | Таиланд | Бали |
|---|---|---|
| Кто основной покупатель | тот, кто берёт для себя, 95% | инвестор, который считает по отчёту |
| Сроки владения | 30 лет, следующие только по истечении | несколько контрактов подписываются сразу |
| Ограничение по кругу покупателей | квота 49% на иностранцев в кондоминиуме | квоты нет |
| Сезонность | выраженная | круглогодичный поток |
| Что показывают при продаже | саму квартиру | отчёт управляющей компании |
Последняя строка — самая важная. На Бали объект продаётся по документу о доходе: от этого отчёта и идёт цена. В Таиланде продаётся квартира как квартира.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что это значит для вашего решения
Не буду говорить «не покупайте в Таиланде». Скажу, как это выглядит по механике.
Если вы берёте для себя, жить и отдыхать — все три причины выше вас почти не касаются. Вы и есть те девяносто пять процентов.
А если берёте, чтобы через несколько лет выйти с деньгами, — считайте выход заранее. Кому продадите, что достанется покупателю по срокам и не выбрана ли квота в здании.
Сначала сохранить, а потом приумножить. Сначала сохранить, а потом приумножить.
Коротко: частые вопросы
Почему квартиру в Таиланде тяжело перепродать?
Потому что девяносто пять процентов покупают там для себя, а не под сдачу или перепродажу. Ваш будущий покупатель — не инвестор с калькулятором, а человек, который выбирает жильё по виду из окна. Такие приходят медленнее и сравнивают вашу квартиру с соседней, а не с доходностью другого объекта.
Чем тайский лизхолд отличается от балийского?
Тем, что в Таиланде нельзя оплатить сразу три срока по тридцать лет — нужно сначала дождаться окончания первых тридцати. На Бали несколько контрактов подписываются сегодня и лежат у вас на руках. Поэтому на Бали вы защищены, а в Таиланде защищены только формально.
Что такое квота 49% в Таиланде?
Норма закона о кондоминиумах B.E. 2522, раздел 19 bis: иностранцы совокупно могут владеть не более чем сорока девятью процентами площадей юнитов в одном кондоминиуме. Остальное доступно только гражданам Таиланда. Поэтому перед покупкой стоит спросить, сколько иностранной квоты в здании уже занято.
Как квота влияет на перепродажу?
Она сужает круг покупателей. Юнит во фрихолде по иностранной квоте вы продадите тайцу или иностранцу — но второму только если место в квоте ещё есть. Если квота выбрана, покупателю-иностранцу останется лизхолд, а это уже другая цена.
Можно ли иностранцу купить в Таиланде во фрихолд?
Апартаменты — да, с доплатой примерно пять-десять процентов к цене. Эта доплата и есть плата за место в иностранной квоте. Но именно она и ограничена сорока девятью процентами площадей здания.
Влияет ли сезонность на цену выхода?
Влияет через доход. В Таиланде и Вьетнаме сезонность выражена, на Бали её практически нет — там круглогодичный турпоток. Для собственника это разница в том, сколько месяцев в году объект зарабатывает, а сколько просто стоит. А доход объекта — это и есть то, из чего складывается цена на выходе.
Стоит ли вообще рассматривать Таиланд?
Если покупаете для себя — да, и три причины выше вас почти не касаются. Если покупаете, чтобы выйти с деньгами через несколько лет, — считайте выход до входа: кому будете продавать, сколько срока останется покупателю и есть ли место в квоте.
Что сделать сегодня
Если у вас уже есть объект в Таиланде или вы его выбираете, задайте три вопроса продавцу.
Сколько процентов иностранной квоты в этом здании занято. Какой остаток срока по лизхолду достанется покупателю, если вы продадите через пять лет. И сколько месяцев в году объект реально сдаётся.
Ответы записывайте. Именно из них складывается цена, по которой вы выйдете.
Как считать выход по документам, а не по обещаниям, — в бесплатных видео «Исповедь агента».