В презентациях вьетнамских новостроек показывают цену за метр. А в законе рядом с ценой стоит ещё одна обязательная строка.
Два процента стоимости квартиры, и считаются они отдельно от самой цены. Отдельно.
Разбираю статьи 152 и 153 закона о жилье. Сколько это в деньгах, куда они уходят и почему без них не отдадут ключи.
Сколько и от чего считается
Статья 152, пункт 1. Покупатель или арендатор с выкупом вносит фонд обслуживания. Размер — 2% стоимости квартиры либо иной приобретаемой площади.
И дальше главное. Сумма считается отдельно от цены квартиры. И должна быть прямо прописана в договоре.
То есть два процента не растворяются в цене за метр. Их видно отдельной строкой, и это прямое требование закона.
Кто платит за непроданное
Пункт 2, и он про честность расчёта.
Застройщик оставил себе часть квартир или не успел их продать к вводу дома? Тогда те же 2% он вносит сам.
Причём считает не по себестоимости. Стоимость берут по цене самой дорогой квартиры дома на момент передачи его в использование.
Общее имущество не должно содержаться за счёт одних лишь тех, кто успел купить. Логика тут ровная.
Отдельный счёт, открытый заранее
Статья 153, пункт 1. Тут начинается механика, которую полезно знать до подписания.
До подписания договора застройщик обязан открыть отдельный расчётный счёт. В кредитной организации или филиале иностранного банка по месту дома. Именно туда вносится фонд.
В течение пяти рабочих дней с открытия он письменно уведомляет провинциальный орган управления жильём. Имя владельца счёта, номер, банк и срок вклада.
И запрет. Пока фонд не передан правлению дома, застройщик не вправе списывать эти деньги на иные цели. Никакие.
Что делать, если ремонт понадобился раньше
Закон предусмотрел и это. Общее имущество нужно обслуживать, гарантийный срок истёк, а фонд ещё не передан? Тогда застройщик делает работы за свой счёт.
По утверждённому плану и процедуре обслуживания, а не как придётся.
При передаче фонда потраченное ему возвращают. Но с отчётом, планом, счетами и подтверждающими документами.
Без взноса ключей не будет
Подпункт «б» того же пункта, и он самый практичный для покупателя.
Данные счёта указываются в договоре. Покупатель до приёмки квартиры вносит фонд на этот счёт и передаёт застройщику копию подтверждения.
Не внесли — квартиру не передают. Прямая норма.
И зеркальное правило для застройщика: если он всё-таки передал квартиру без взноса, вносить эти деньги придётся ему самому.
Как фонд уходит от застройщика к дому
Пункт 2 описывает передачу по шагам, и в нём есть срок.
- Орган признал правление дома. Правление открывает свой счёт в банке.
- Правление письменно просит застройщика передать собранный фонд.
- В течение 30 дней с запроса стороны согласовывают расчёт суммы фонда.
- На основании согласованного расчёта застройщик поручает банку перевести деньги.
Тридцать дней на согласование расчёта. Срок стоит помнить тем, кто ждёт, когда дом получит свои деньги.
Старые дома: две отдельные ситуации
Пункты 3 и 4 статьи 152 закрывают историю.
Договоры подписаны до 1 июля 2006 года и фонд не собирали? Размер взносов решает общее собрание дома. Платить можно ежемесячно на счёт правления либо по факту работ.
Договоры подписаны позже, но до вступления закона в силу, и условия о фонде в них не было? Деньги вносит застройщик. А если цена просто не включала фонд, собственники платят по правилу для старых домов.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как это считать в бюджете сделки
Мой принцип прежний: опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы.
Значит в расчёт входа добавляем строку. Квартира за 200 тысяч долларов — это ещё 4 тысячи в фонд обслуживания. Сумма не переговорная.
Плюс отдельно смотрим, указан ли в договоре номер счёта для фонда. Если не указан — договор не соответствует требованию закона.
И держите рядом остальные денежные потолки по вьетнамской сделке: задаток, первый платёж и правило девяноста пяти процентов — в отдельном разборе.
Коротко: частые вопросы
Сколько составляет фонд обслуживания во Вьетнаме?
Два процента стоимости квартиры или иной приобретаемой площади в доме. Сумма считается отдельно от цены и должна быть прямо прописана в договоре.
Входят ли эти два процента в цену квартиры?
Нет. Закон прямо требует считать их отдельно от цены покупки или аренды с выкупом и указывать в договоре отдельной позицией.
Платит ли застройщик за непроданные квартиры?
Платит. За площади, которые он оставил себе или не продал к вводу дома, вносятся те же два процента. Считаются они по цене самой дорогой квартиры в доме на момент передачи его в использование.
Куда поступают эти деньги?
На отдельный расчётный счёт. Застройщик обязан открыть его до подписания договора, в банке по месту нахождения дома. В течение пяти рабочих дней он уведомляет о счёте провинциальный орган управления жильём.
Может ли застройщик потратить фонд на свои нужды?
Нет. Пока фонд не передан правлению дома, застройщик не вправе просить банк списывать эти средства на любые иные цели.
Что будет, если не внести взнос?
Квартиру не передадут: закон прямо запрещает передачу до внесения фонда. Если застройщик всё же передал объект, вносить деньги придётся ему самому.
Когда фонд переходит к дому?
После признания правления дома уполномоченным органом. Правление открывает свой счёт и письменно просит застройщика передать фонд. В течение тридцати дней стороны согласовывают расчёт суммы, после чего деньги переводятся.
А если дом старый и фонд никогда не собирали?
Для договоров до 1 июля 2006 года размер взносов определяет общее собрание дома. Платить можно ежемесячно либо по факту работ. Для договоров после этой даты, где условия о фонде не было, деньги вносит застройщик.
Что сделать сегодня
Если вы считаете бюджет вьетнамской сделки, добавьте к цене два процента и посмотрите на итог ещё раз.
Потом откройте проект договора и найдите две вещи: строку про фонд обслуживания и номер счёта, на который он вносится. Обе должны быть в тексте.
Если покупаете вторичную квартиру, спросите, передан ли фонд правлению дома и когда. Непереданный фонд — это спор, который вы наследуете вместе с квартирой.
Пятнадцать минут. И расходы на входе перестают быть сюрпризом на приёмке.
Как я считаю бюджет сделки по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.