Павел Морозов
Я надёжный профессионал в Юго-Восточной Азии
Я живу и работаю здесь: Бали, Таиланд, Вьетнам. Проверю ваш выбор и доведу до результата. Если объект не тот – скажу об этом прямо.
Ко мне приходят, когда
- хотят получить самую лучшую цену на объект. Дешевле не сделает никто
- хотят создать себе пассивный доход за рубежом
- хотят купить недвижимость безопасно, а не как повезёт
- есть задача заработать в стабильной валюте
- хотят, чтобы им честно сказали: этот объект брать не надо
Вот мои цифры. И откуда они
460сделок с недвижимостью
2300человек обратились за все годы
4,5 годапо рынку Азии
300+застройщиков на Бали, все в базе
Откуда каждая цифра – разверните и проверьте
460 сделок
Считаю за все годы и все рынки – Сочи, Турция, Бали, Таиланд, Вьетнам.
Клиентов при этом меньше, чем сделок: «Реально я провёл сделки с количеством клиентов около 200 плюс-минус, из них были повторяющиеся сделки с одними и теми же». Отсюда и разрыв: 2300 человек обратились за годы работы, до сделки дошли около 200, а сделок вышло 460 – многие покупали не по одному разу.
Чем подтверждаю: своим словом и своей базой – ровно так же, как любое агентство, которое пишет число сделок у себя на сайте. Могу показать вам свой список рассылок по всем своим клиентам – обезличено, только имена и количество клиентов. Внешнего реестра, где это можно проверить со стороны, не существует. Поэтому судите не по моей цифре, а по документам на ваш объект: их я показываю всегда.
2300 обращений
«У меня есть 2300 клиентов, с кем я контактировал за время работы в недвижимости.» Это контакты в телефоне и рассылки. Сделок из них, разумеется, меньше.
4,5 года по рынку Азии
Считаю с Турции: Мерсин с 2021-го. Дальше Бали: в начале декабря 2022-го мы полетели на Бали.
С 2025-го добавились Таиланд и Вьетнам – изучил весь рынок и заключил договора со всеми застройщиками.
300+ застройщиков в базе
На данный момент в базе более 300 застройщиков и более тысячи объектов – в стройке и в готовом. Есть маркетплейсы по недвижимости в Азии – поделюсь ими с вами.
Из Пензы на Бали. По годам
11 мая 2017 · Сочи
Недвижимость
Переехал в Сочи, в агентство друга, с которым за два года до этого сидел в одном кабинете в «Мегафоне». Сразу стал снимать обзоры на объекты. Дальше как было: «В первые две недели у меня была первая сделка, потом месяц без сделок, потом в следующем месяце было две сделки, потом опять месяц без сделок, потом в следующем месяце четыре сделки – и пошло-поехало.»
2018 · Сочи
Ушёл из агентства друга
Объём сделок рос, условия не менялись. Ушёл работать на себя, с партнёром.
2021 · Турция
Мерсин
Съездили на разведку, начали продавать Мерсин. Взяли себе там по квартире.
2022 · Европа, Турция
Решение не возвращаться
Летом уехал в Европу примерно на месяц. Возвращались через Турцию – в России началась мобилизация. Остался и работал по Турции офлайн до начала декабря.
Декабрь 2022 · Бали
Начали здесь работать
«В начале декабря мы полетели на Бали и начали здесь работать. Изучал рынок, знакомился с застройщиками.» Здесь у нас родилась младшая дочь Мира.
С 2025 · Таиланд и Вьетнам
Три рынка
Изучил рынок Таиланда и Вьетнама. Заключил договора со всеми застройщиками. Теперь сравниваю три рынка и говорю прямо, где в вашем случае стоит покупать недвижимость, а где точно нет.
А до недвижимости было вот что
1989–2011 · Пенза, Петербург, армия
Родился в Пензе в 1989-м. В 96-м пошёл в школу, в 2006-м закончил.
В 2006-м поступил в Военно-морскую академию в Санкт-Петербурге. Через четыре года отчислился оттуда. Потом год в армии.
В 2011-м приехал в Пензу к своей большой любви. Свадьба была в 2013-м.
2011–2015 · «Мегафон»: от колл-центра до корпоративного отдела
Устроился специалистом колл-центра в апреле. «Я обслуживал на линии около 200 звонков в день. В итоге перевыполнил план по продажам. Стал наставником, стал обучать людей, как нужно разговаривать на линии.»
«За два месяца я стал лучшим сотрудником контактного центра, это 2000 человек.» Потом решил попробовать себя на должности специалиста по работе с крупными корпоративными клиентами. Конкурс был, десять человек на место. И я его прошёл! «Мне был 21 год.»
Ушёл в 2015-м: роста дальше не было.
2015–2017 · Коммерческий директор
Пришёл коммерческим директором в крупную оконную компанию. За год поднял продажи компании с 60 млн руб. до 110 млн – KPI, люди, технология продаж. Это была последняя работа по найму.
Я так работать не буду
Это было ещё в России, в самом начале. Клиент обратился к коллеге, а тот прямо такой: да ладно, продам ему какой-то неликвид, где комиссия больше, только потому что у меня нет денег и мне нужно сейчас получить как можно больше комиссии.
И я тогда понял, что я так работать не буду, я так работать не хочу.
Как это устроено у агентов
- Задача любого агента – как можно быстрее вас откатать и довести до сделки, потому что у него есть другие клиенты. Минимум работы, максимум результата.
- Он никогда не будет критиковать ваш выбор: у него задача, чтобы вы побыстрее согласились.
- Люди в погоне за комиссиями готовы продавать любой неликвид. Сам такой был, поэтому и говорю, что реально так и работает.
Как у меня
- Я не отказываюсь от заработка на комиссии. Вот и всё, что тут надо знать.
- «Может, вам вообще не нужна эта недвижимость.» Когда вы не заплатили брокеру, он никогда этого не скажет. Я честно скажу вам об этом, когда вы придёте ко мне на разбор.
Всегда проверяю объект. Всегда
Всегда
- Ставлю себя на место клиента. Стараюсь максимально понять его истинный запрос: спрашиваю, зачем ему реально эта недвижимость. Зачем, зачем, зачем. И когда он раскрывается – тогда даю обратную связь.
- Я всегда проверяю объект недвижимости. Всегда.
- Сначала созвон. Только после него я получаю максимум информации и начинаю работать. До созвона даже нет смысла.
Никогда
- Уговаривать – купи, купи, купи – не стану никак в жизни. Пусть работает с кем хочет. Если человеку не надо, он и не будет.
- Никогда не буду продавать объект, где большая комиссия, только из-за этого.
- Никогда не стану продавать объект, который не подходит по цели клиента. Ему нужен доход здесь и сейчас, а я продаю стройку, которая достроится через три года? Это абсурд.
Нет разрешения на строительство – дальше не иду
Семь вещей, которые я смотрю в каждом объекте. Забирайте и проверяйте сами – хоть со мной, хоть без меня.
Разрешение на строительство
Если это стройка, то смотрим: есть разрешение на строительство. Нет – это red flag.
Договор на землю и условия продления
Если там сказано, что продление будет по рыночной стоимости земли и тех объектов, которые на ней стоят, – это очень невыгодная сделка.
Значит, у застройщика очень слабый договор с собственником земли, и его скорее всего выгонят после завершения первого срока аренды.
Платежи только по этапам стройки
Оплата за объект, если это стройка, привязана к этапам строительства. Только к этапам, а не «график платежей» просто так.
Пункт про SLF в договоре
Обязательный пункт: если застройщик не получает SLF в течение оговорённого срока, вы имеете право забрать все деньги плюс компенсацию 10% годовых.
Кто вложил больше – вы или застройщик
Желательно, чтобы на данный момент застройщик уже потратил денег больше, чем вкладываете вы. Это момент принципиальный.
Дофинансирован ли застройщик
Смотрю, на чьи деньги идёт стройка и сколько объектов застройщик ведёт разом.
Бывает, что заходят сразу в полтора десятка проектов, а сдано ни одного: деньги первых строек уходят в следующие. Это видно заранее – активы должны быть не меньше принятых обязательств.
Слишком много проектов сразу
Бывает так: всё в порядке с застройщиком, всё в порядке с документами, но у него много проектов в работе. Такие я тоже не рекомендую.
Застройщиков в базе больше трёхсот, база есть в маркетплейсах – есть из чего выбирать.
Считаю вслух. Вот как это выглядит
Я не даю готовый вывод, я считаю при вас. Вот вилла. Сколько можно снять её? Полторы тысячи долларов. Хорошо.
Вы покупаете виллу за 300 тысяч долларов. В год она будет приносить вам 18 тысяч долларов. Всего. Ну, примерно там, да, сколько там? 15 плюс 3. 18 тысяч долларов. Таким образом, это 5% доходности. Вы согласны на это?
Это цифры одного конкретного объекта, а не норма рынка. У соседнего будет иначе – поэтому и считаем каждый раз заново, по отчётам управляющей компании, а не по прайсу застройщика.
Приезжаем на объект и ничего не обещаем
Я заранее знаю, какие объекты мы смотрим сегодня и какие – завтра.
Берём машину, садимся вместе, едем. Параллельно я рассказываю про нюансы: почему именно этот проект ему подходит, а тот не подходит.
Приезжаем на объекты, смотрим. Ничего не обещаем сначала. Вообще ничего не обещаем. Мы просто смотрим и оцениваем его реакцию: что нравится, что нет.
За один-два-три дня прокатов становится понятно, куда есть смысл смотреть дальше. Вот тогда и начинаются переговоры по условиям. Как я их веду, рассказывать не буду: это мой бизнес и мой подход.
А жара – это, конечно, жесть.
Дальше бывает задаток. После этого можем поужинать. Иногда водопад.
Юридические тонкости объясняю голосовыми: он задаёт вопросы – как прибыль, как SLF-сертификат получать. Вот.
Работаю только с теми, кому это надо
С кем работаю
- «Я хочу работать только с теми людьми, кому это надо. Прямо здесь, прямо сейчас.»
- При этом не тороплю. Обычная история – месяц, полтора-два, это обычный цикл сделки. Есть клиенты, которые думают по полгода, а потом обращаются.
- С теми, кто даёт конкретику. Без неё я буду возить вас по всему острову.
Кто приходит
- Владелец крупной компании из России. Пришёл за пассивным доходом в долларах, взял объект в стройке. Достроили. Потом купил второй.
- Предприниматель, у которого недвижимость уже есть и в России, и в Европе. Взял два объекта у одного застройщика на нулевом цикле. Оба достроились, оба сдаются.
- Человек, который зарабатывает на бирже. Купил готовый объект, сдаёт.
С кем не буду
- Если человек уже сам разобрался во всём рынке, жил здесь долго и владеет базовыми навыками агента – с таким я работать не буду.
- Если вы считаете, что слушать меня не надо, и будете подвергать сомнению каждое слово, а мне это надо будет доказывать, – с такими я тоже точно не буду работать.
- Был клиент, которому я дал контакт реального владельца объекта – чтобы тот подтвердил всё сам. Он всё равно решил по-своему. Окей, тогда покупайте. Но я вас предупреждал.
Мой самый большой провал
Я облажался. Вопросов нет, признаю честно. Хватило смелости это сказать – и хватило сил не опустить руки.
Речь про жилой комплекс на Буките, который я хотел построить. Хотел сразу зайти на рынок с яркого, большого, красивого проекта.
Моя главная ошибка: поверил в себя и замахнулся на проект, который мне не по силам. Когда понял – сразу тормознул. Честно сказал всем: стоп.
Я никуда не ушёл, я не сдался, я не остановил проект – я решил идти до конца. Самое главное – никого не подставлять, и я никого не подставил. Для меня это минусовой проект, убыточный.
Не ошибается только тот, кто ничего не делает.
Что с этим проектом сейчас
Идут переговоры. Вопрос не закрыт, я его довожу – и довожу активно.
Если хотите подробностей – расскажу лично, как это было и что происходит на данный момент.
Зачем я вообще это выкладываю
Желание уберечь людей от каких-либо траблов и ошибок. Эти ошибки я тоже делал – и хочется на своём примере показать, как делать не надо.
Самое страшное – довериться человеку, которого видишь впервые
Говорят клиенты
- «Самое страшное было перевести, довериться человеку, которого ты видишь впервые.»
- «Мы боимся переводить, мы не знаем вас, мы не знаем застройщика, вдруг это мошенничество, вдруг на вас кинут.»
Что я отвечаю
- Доверяйте документам, которые я показываю. Доверяйте опыту застройщика. Доверяйте юридической компании, которая проверяет ваш договор.
- На цифры, на бумаги, на документы – вот на это и стоит опираться. На фактическую доходность конкретного объекта. Это важнее, чем обещания.
Встаю в 7:30. Сначала тело, потом телефон
Подъём в 7:30 – там примерно, плюс-минус, может раньше, может позже. Дальше зарядка: приседания, растяжка, отжимания. Каждый день.
После этого завтракаю в кафе. Потом еду в спортзал – там же и работаю.
И только потом клиенты. Подборки, созвоны, презентации. Когда клиенты на острове – катаюсь с ними по показам весь день.
Катаюсь я на байке. Обедаю и работаю чаще всего в одном месте.
Вечером иду гулять на закат. После этого ужин. Готовлю редко, это просто завтраки. И работа в телефоне опять, и ложусь отдыхать.
Иногда футбол, иногда баня, иногда друзья. Уезжаем и просто так – правда, конкретно на этой неделе никуда не поехали.
Не пью и не курю
Почему не курю, не пью? Ну, это мой осознанный выбор.
Не пил алкоголь вообще с 19 до 30 лет. Вообще ни грамма. То есть 11 лет не пил вообще алкоголь. Потом был период, когда иногда пил красное вино.
На данный момент я принял окончательное решение, что не буду курить и пить. Потому что кайфа я в этом большого не получаю. Я только теряю в этом энергию. И не хочется, чтобы сильно ухудшалось качество моей жизни.
Женат, трое детей. Младшая родилась здесь
Я женат, у меня трое детей, двое детей от первого брака.
Младшую мы специально прилетели рожать сюда – она родилась здесь, на Бали. Дети растут в местной среде и говорят на трёх языках: индонезийский, английский и русский.
Я считаю, что в детях счастье. Ты проживаешь с детьми свой ещё один путь, ещё одно перерождение происходит. Ты видишь его успехи и радуешься им, как своим. Это прям очень здорово.
Сын очень похож на меня и на моего отца. Просто как ксерокопия. Отца моего, к сожалению, уже нет.
Род
Мы по факту себе и не принадлежим. Мы лишь связь между прошлым и будущим.
У меня расписано 12 колен, до XVI века. Делал это в Госархиве в Пензе: два года туда ходил и пересмотрел за это время более 100 метрических книг.
Они сражались, проходили эпидемии, войны, голод, чуму, морозы – и проходили всё это не для того, чтобы мы о них забыли, а для того, чтобы мы о них помнили.
Какое я имею право кого-то обманывать, если тысячи людей смотрят на меня оттуда, из тьмы веков, и я несу перед ними ответственность.
Как это помогает в работе
«Когда мне очень тяжело, я всегда обращаюсь к силе рода, к предкам и говорю им: помогите мне разобраться в этой ситуации, как её решить, как поступить правильнее. И они мне всегда помогают.»
Что нашлось в архивах
Дед родился в 1916-м и был шестнадцатым ребёнком в семье. Его старший брат ушёл на войну в 1914-м, попал в плен и вернулся только в 1920-м – дома его уже считали пропавшим без вести.
Таких историй там много. Их и нужно рассказывать.
Что я слышу о себе
Это я пересказываю, а значит – мои слова. Их собственные лежат на странице отзывов: голосом, на видео и текстом. Проверяйте не меня, а их.
- Свой человек, к которому можно обратиться и на которого можно положиться в любой ситуации
- Умеет дружить
- Никогда не отступается от своей цели, не отступается перед трудностями
- Скажет честно, если объект не подходит и вообще рынок тебе не подходит в целом