Сдавать виллу на Бали иностранцу можно. Но не как физическому лицу — только через компанию, зарегистрированную в Индонезии.
Это не практика рынка и не чья-то трактовка. Это статья 4 положения Министерства туризма № 18 от 2016 года, и звучит она недвусмысленно.
Разбираю по документам: кто вправе быть предпринимателем в туризме, чем вилла отличается от гостевого дома, какие налоги удерживаются по факту и что показывает реальный отчёт управляющей компании.
Норма, с которой начинается всё
Положение Министерства туризма № 18 от 2016 года, статья 4. Читаю по пунктам.
Пункт 1: каждый предприниматель в сфере туризма обязан зарегистрировать турбизнес.
Пункт 2: предприниматель может быть в форме физического лица, коммерческой организации или организации со статусом юридического лица.
Пункт 3, ключевой: физическое лицо — это гражданин Индонезии.
Пункт 4: организации должны иметь местонахождение в Индонезии.
Вот и весь ответ. Иностранец не может зарегистрировать турбизнес на себя как на человека. Только через юридическое лицо в Индонезии.
Почему гостевой дом вам не подойдёт
Часто советуют оформить «пондок висата» — это дешевле и проще. Смотрим определение в том же документе, статья 1, пункт 34.
Пондок висата — это размещение в жилом доме, в котором живёт его владелец. Сдаётся часть дома, а турист участвует в повседневной жизни хозяина. И принадлежать такой дом должен местным жителям, в рамках развития местной экономики.
Три условия подряд, и каждое отсекает инвестора. Владелец живёт в доме. Сдаётся часть, а не весь дом. Принадлежит местным.
Теперь определение виллы, пункт 33 того же документа. Это аренда здания целиком на определённый срок. Сюда же входят коттеджи и бунгало.
| Признак | Пондок висата (ст. 1 п. 34) | Вилла (ст. 1 п. 33) |
|---|---|---|
| Владелец живёт в доме | обязательно | не требуется |
| Что сдаётся | часть дома | здание целиком |
| Кому принадлежит | местным жителям | ограничения нет |
| Смысл категории | развитие местной экономики | коммерческое размещение |
Если вам предлагают оформить сдачу инвестиционной виллы как гостевой дом — вам предлагают документ, который не соответствует тому, что вы делаете.
Как это выглядит сегодня, после перехода на риск-ориентированную систему
С 2016 года система поменялась. Прежняя регистрация турбизнеса уступила место разрешению через государственную систему OSS. Там всё строится по уровню риска деятельности.
Вилла проходит по коду 55193. В классификаторе 2025 года код переехал на 55203: вид деятельности тот же, изменилась нумерация. Уровень риска средне-низкий. Разрешительный документ называется сертификатом стандарта.
Плюс требование, появившееся недавно: сертификат санитарного соответствия. По материалам Министерства туризма от мая 2025 года он обязателен для всех категорий размещения. От звёздных отелей до вилл.
То есть путь для иностранца выглядит так: компания в Индонезии → код деятельности «вилла» → сертификат стандарта → санитарный сертификат.
Какие налоги удерживаются по факту
Тут я показываю не норму, а живой документ. Отчёт управляющей компании за квартал по реальной вилле.
Из валовой выручки удержано: местный налог на размещение по ставке 10 процентов, налог с оборота 0,5 процента и комиссии площадок бронирования. Всё вместе — 16 процентов валовой.
Дальше комиссия управляющей компании 20 процентов. Операционные расходы. Фиксированный сервисный сбор за метр. До собственника дошло 34,3 процента валовой выручки.
Обратите внимание на первую строку. Налог удерживается управляющей компанией и уходит в бюджет — это видно в отчёте построчно. Если вам говорят, что «налогов тут нет», спросите отчёт.
Как читать такой отчёт целиком — разбор по строкам. Где эти же расходы прячут в презентациях — три приёма завышения доходности.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Зона решает не меньше, чем документы
Разрешение на сдачу привязано к тому, что разрешено на участке.
Земля в зоне, где коммерческое размещение не предусмотрено? Тогда никакой сертификат этого не исправит. Проверяется по документу о зонировании: там для каждой зоны стоит код — разрешено, с ограничениями или запрещено.
Как читать этот документ по строкам и на какие коды смотреть — разбор зонирования.
И с февраля 2026 года действует областной акт про перевод сельхозземель. В санкциях у него стоит снос здания. Про него — отдельный разбор.
Что это значит для покупателя
Простая последовательность, если вы берёте объект под сдачу.
Сначала зона: разрешено ли тут коммерческое размещение вообще. Потом — на кого оформлена сдача. Потом — какой код деятельности и есть ли сертификаты.
И только после этого считайте доходность. Потому что доходность объекта, который нельзя легально сдавать, — это цифра из презентации, а не из отчёта.
Сначала сохранить, а потом приумножить. Сначала сохранить, а потом приумножить.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец сдавать виллу на Бали?
Может, но не как физическое лицо. Статья 4 положения Министерства туризма № 18 от 2016 года прямо говорит: предприниматель-физлицо в сфере туризма — это гражданин Индонезии, а организации должны иметь местонахождение в Индонезии. Значит путь для иностранца один — через компанию, зарегистрированную в стране.
Что такое пондок висата и почему он не подходит инвестору?
Это категория гостевого дома. По определению из того же положения, статья 1 пункт 34, это жилой дом, в котором живёт сам владелец, частично сдаваемый туристам, и принадлежать он должен местным жителям в рамках развития местной экономики. Три условия, и каждое отсекает инвестиционную виллу.
Чем вилла отличается от гостевого дома по документам?
Определением. Вилла по пункту 33 — это сдача здания целиком на определённый срок для туристической деятельности, включая коттеджи и бунгало. Владелец в ней жить не обязан. Гостевой дом — это часть жилого дома, где хозяин живёт сам.
Какой код деятельности нужен для виллы?
Классификатор относит виллы к коду 55193, а в обновлённой редакции 2025 года этот код переехал на 55203 — вид деятельности тот же, изменилась нумерация. Уровень риска средне-низкий, разрешительный документ называется сертификатом стандарта.
Какие налоги удерживаются с аренды?
По реальному отчёту управляющей компании за квартал: местный налог на размещение 10 процентов, налог с оборота 0,5 процента, плюс комиссии площадок бронирования — вместе 16 процентов валовой выручки. Налог удерживает управляющая компания, и в отчёте это видно отдельной строкой.
Достаточно ли разрешительных документов, если зона неподходящая?
Нет. Разрешение на деятельность привязано к тому, что допускает зонирование участка. Если коммерческое размещение в этой зоне не предусмотрено, сертификаты положения не исправят. Проверяется по документу о зонировании, где для каждой зоны стоит код разрешённого использования.
Что изменилось в 2026 году?
С февраля действует областной акт о контроле перевода продуктивных земель и запрете номинального владения. В перечне его санкций стоит снос здания и восстановление функции земли за счёт нарушителя, а отдельным пунктом допускается уголовная ответственность.
Что сделать сегодня
Возьмите свой объект и ответьте на три вопроса письменно.
Первый: что стоит в документе о зонировании участка — разрешено ли на нём коммерческое размещение. Второй: на кого оформлена или будет оформлена сдача. Третий: какой код деятельности заявлен и есть ли сертификат стандарта.
Если на второй вопрос ответ «на местного друга» — вернитесь к разбору про номинальные схемы, там про санкции.
А если объект вы ещё только выбираете, начните с зоны. Она первая в цепочке и меняется тяжелее всего.