Про землю в Таиланде обычно говорят одно: иностранцу нельзя. Это верно как общее правило, но у него есть несколько развилок.
Две из них касаются семьи напрямую: наследство и смена гражданства владельца.
Разбираю обе по Земельному кодексу и заодно показываю нормы площади, которых почти никто не знает.
Нормы площади: сколько вообще разрешают
Статья 87. Она задаёт предельные размеры участков для случаев, когда приобретение вообще допускается.
| Назначение | Норма | На кого считается |
|---|---|---|
| Жильё | до 1 рай | на семью |
| Коммерция | до 1 рай | — |
| Промышленность | до 10 рай | — |
| Сельское хозяйство | до 10 рай | на семью |
| Религиозные цели | до 1 рай | — |
| Общественная благотворительность | до 5 рай | — |
Один рай — это 1600 квадратных метров. Под жильё норма считается на семью, а не на человека. Важная деталь.
Наследство: разрешение министра и та же норма
Статья 93. Формулировка аккуратная, но смысл читается ясно.
Иностранец получил землю по наследству как законный наследник. Министр может разрешить ему приобретение. Но с оговоркой: вместе с уже имеющейся землёй — не сверх нормы статьи 87.
То есть наследство не создаёт исключения из норм. Оно попадает ровно под тот же лимит по площади.
И это разрешение, а не автоматическое право. Решение принимает министр. Лично.
Смена гражданства: отдельная статья
Статья 95, и она описывает сюжет, о котором вообще не думают заранее. А зря.
Человек купил землю, будучи гражданином Таиланда. Потом сменил гражданство. Стал иностранцем.
Что дальше? Право владеть землёй он сохраняет, но в пределах нормы для иностранца. Всё, что сверх, подлежит отчуждению.
Логика государства понятная. Право следует за статусом человека, а не за датой покупки. Всегда.
Сколько времени даётся на отчуждение
Статья 94, и вот здесь появляются конкретные числа.
Землю, полученную незаконно или без разрешения, иностранец обязан продать в срок, установленный генеральным директором.
Срок ограничен с двух сторон: не менее ста восьмидесяти дней и не более одного года.
Не уложились? Тогда глава Департамента земель распорядится землёй сам. Дальше работают правила принудительного отчуждения.
Полгода минимум — это не мало. Но и не бесконечно, если наследник живёт в другой стране. Особенно если узнал с задержкой.
Что было куплено раньше
Статья 88 закрывает вопрос про старые владения иностранцев.
Нормы статьи 87 не затрагивают землю, которая была у иностранца сверх нормы до вступления кодекса в силу.
А тот, у кого земли меньше нормы, может приобрести ещё. И тот, кто продал прежнюю землю, тоже. Но в сумме не сверх нормы.
И рядом: две статьи про номиналов
Про них стоит помнить именно в наследственном разговоре, потому что схема часто всплывает уже после смерти владельца.
Статья 96. Выяснилось, что кто-то приобрёл участок в качестве владельца вместо иностранца? Глава Департамента земель вправе распорядиться этой землёй.
Статья 111: за нарушение статьи 86 предусмотрен штраф до 20 000 бат либо лишение свободы до двух лет, либо оба наказания сразу.
Как устроена компания как способ владения землёй и что с 2026 года проверяют по номиналам — отдельный разбор.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что это значит для семьи
Я по Таиланду работаю с 2025 года, был там лично, знаком с застройщиками и партнёрами. И вижу везде одну и ту же дыру в планировании.
Люди считают цену и доходность. А сценарий передачи не считает почти никто. Хотя именно там нормы работают жёстче всего.
Три вопроса, на которые стоит ответить заранее. Кто наследник и какой у него статус. Попадает ли объект в норму по площади. И кто будет вести процедуру на месте, пока идёт срок.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец унаследовать землю в Таиланде?
Если он законный наследник, министр может разрешить ему приобретение унаследованной земли. Но вместе с уже имеющейся землёй она не должна превышать норму статьи 87. Это разрешение, а не автоматическое право.
Какая норма площади под жильё?
До одного рай, то есть до 1600 квадратных метров, и считается эта норма на семью, а не на отдельного человека.
Что происходит при смене гражданства?
Тот, кто купил землю будучи гражданином Таиланда, после смены гражданства сохраняет её только в пределах нормы для иностранца. Остальное подлежит отчуждению.
Сколько времени даётся на продажу земли сверх нормы?
Срок устанавливает генеральный директор, и он ограничен сразу с двух сторон: не менее ста восьмидесяти дней и не более одного года.
Что будет, если не продать в срок?
Глава Департамента земель получает право распорядиться этой землёй сам, и применяются положения о принудительном отчуждении.
Сохраняется ли земля, купленная до вступления кодекса в силу?
Да. Нормы статьи 87 не затрагивают землю иностранца, которая была у него сверх нормы до вступления кодекса в силу. Но докупать сверх нормы уже нельзя.
Есть ли нормы под другие цели?
Есть. До одного рай под коммерческое использование, до десяти рай под промышленность, до десяти рай на семью под сельское хозяйство, до одного рай под религиозные цели и до пяти рай под общественную благотворительность.
Что происходит, если земля была оформлена на номинала?
Когда выясняется, что участок приобретён кем-то в качестве владельца вместо иностранца, глава Департамента земель получает право распорядиться этой землёй. Плюс за нарушение статьи 86 предусмотрен штраф до 20 000 бат либо лишение свободы до двух лет.
Что сделать сегодня
Если у вас или у вашей семьи есть земля в Таиланде, выпишите на бумагу три строки.
Первая: площадь участка и назначение. Сравните с нормой: под жильё это один рай на семью.
Вторая: кто наследник и какое у него гражданство. От этого зависит, пойдёт ли дело по статье 93 или вообще не пойдёт.
Третья: кто в Таиланде сможет вести процедуру. Срок в сто восемьдесят дней начинает идти без оглядки на то, где вы находитесь.
Двадцать минут. И сценарий передачи перестаёт быть белым пятном.
Как я разбираю такие сценарии по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.