Квартиру в Таиланде иностранец может купить во фрихолд. Но не любую и не всегда: закон ограничивает иностранное владение сорока девятью процентами — и считает их по площади, а не по числу квартир.
Это Закон о кондоминиумах, раздел 19 bis. Разбираю, как эта квота работает на практике, чем она отличается от вьетнамской и что делать, когда место в ней уже занято.
С 2025 года я работаю по Таиланду, там объекты показывает мой партнёр.
Норма и как её считают
Формулировка простая. В каждом кондоминиуме иностранцы совокупно могут владеть не более чем сорока девятью процентами площадей всех юнитов в этом кондоминиуме — на момент его регистрации.
Ключевое слово — площадей. Не квартир, а квадратных метров.
Посчитаем вслух. В доме десять тысяч квадратных метров жилой площади. Значит иностранцам доступны четыре тысячи девятьсот. Если четыре с половиной тысячи уже выкуплены — остаётся четыреста метров. Всё.
Дальше начинается арифметика, которую продавцы не любят. Четыреста метров — это одна большая квартира или три маленькие. И если вы хотите ту самую большую, а перед вами кто-то взял две — вам уже не хватит.
Чем это отличается от Вьетнама
Оба рынка ограничивают иностранцев, но считают по-разному, и разница практическая.
| Таиланд | Вьетнам | |
|---|---|---|
| Что ограничено | площадь | количество квартир |
| Предел | 49% площадей в кондоминиуме | 30% квартир в доме |
| Что это значит | крупная квартира съедает квоту быстрее | студия и пентхаус занимают по одной единице |
| Срок владения | бессрочно во фрихолде | 50 лет, продление один раз |
Смотрите, в чём подвох тайского счёта. Покупатель большой квартиры расходует квоту сильнее, чем покупатель студии. Поэтому в домах с крупными юнитами иностранная квота выбирается быстрее.
Разбор вьетнамских правил целиком — здесь.
Деньги должны прийти из-за границы
Второе условие, о котором вспоминают поздно.
Чтобы оформить фрихолд по иностранной квоте, деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа. В иностранной валюте. Банк выдаёт по такому переводу отдельный документ. Без него право на иностранное имя не зарегистрируют.
Практический вывод: платить с местного счёта или наличными, привезёнными с собой, для этой цели нельзя. Порядок перевода продумывается до сделки, а не после.
Что делать, если квота выбрана
Тогда фрихолд закрыт, и остаётся лизхолд — долгосрочная аренда.
И тайский лизхолд ведёт себя не так, как балийский. Там ты не можешь 30-30-30 сразу оплатить. Обязан сначала тридцать лет дождаться.
На Бали несколько контрактов подписываются сегодня, один за другим. Поэтому там ты защищён. А в Тае защищён только формально: право на следующие сроки существует как обещание, которое ещё предстоит исполнить.
Разница между этими двумя конструкциями — разбор форм владения.
Сколько стоит фрихолд сверху
По моим наблюдениям, апартаменты в Таиланде можно взять во фрихолд с доплатой примерно пять-десять процентов к цене.
Эта доплата и есть плата за место в квоте. То есть один и тот же юнит стоит по-разному в зависимости от того, на каком праве вы его берёте.
И это нормальная рыночная логика: фрихолд ликвиднее, за ликвидность просят премию. Вопрос только в том, окупается ли она на вашем горизонте.
О чём стоит подумать до покупки
Скажу то, что говорю всем, кто спрашивает про Таиланд.
Девяносто пять процентов людей покупают там для себя. Не под сдачу. Значит на выходе вашим покупателем будет не инвестор с калькулятором, а человек, выбирающий себе жильё.
Плюс сезонность. В Таиланде и Вьетнаме она выражена, на Бали её практически нет — там круглогодичный турпоток. Для дохода это разница в том, сколько месяцев в году объект работает.
Подробно про выход из тайского объекта — почему там трудно перепродать.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Что спросить у продавца
- Сколько квадратных метров иностранной квоты в доме уже занято. Именно метров, а не квартир — счёт идёт по площади.
- Хватит ли остатка квоты на вашу квартиру. Большая квартира требует большего куска квоты.
- Какой документ подтвердит перевод денег из-за рубежа. Без него фрихолд не зарегистрируют.
- Если квоты нет — какой лизхолд предлагают и на какой срок. И можно ли подписать следующие сроки сразу.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде в собственность?
Может, в кондоминиуме и в пределах иностранной квоты. По разделу 19 bis Закона о кондоминиумах иностранцы совокупно владеют не более чем сорока девятью процентами площадей всех юнитов в конкретном кондоминиуме.
Квота считается по квартирам или по метрам?
По площади. Это важное отличие от Вьетнама, где ограничение в 30 процентов считается по количеству квартир в доме. В Таиланде покупатель крупной квартиры расходует квоту быстрее, чем покупатель студии, поэтому в домах с большими юнитами она выбирается раньше.
Как понять, осталось ли место в квоте?
Спросить у продавца, сколько квадратных метров иностранной квоты в доме уже занято, и сопоставить с площадью вашей квартиры. В доме на десять тысяч метров иностранцам доступны четыре тысячи девятьсот; если выкуплено четыре с половиной тысячи, остаётся четыреста.
Откуда должны прийти деньги за квартиру?
Из-за рубежа, в иностранной валюте. Банк выдаёт по такому переводу подтверждающий документ, и без него право на иностранное имя не регистрируют. Оплатить с местного счёта или наличными для этой цели не выйдет.
Что делать, если иностранная квота в доме выбрана?
Остаётся лизхолд, долгосрочная аренда. Но тайский лизхолд устроен иначе, чем балийский: там нельзя оплатить сразу три срока по тридцать лет, нужно дождаться окончания первых тридцати. То есть право на продление существует как обещание.
Сколько стоит фрихолд по сравнению с лизхолдом?
По моим наблюдениям, апартаменты берут во фрихолд с доплатой примерно пять-десять процентов к цене. Эта доплата и есть плата за место в квоте: один и тот же юнит стоит по-разному в зависимости от права, на котором вы его оформляете.
Стоит ли покупать в Таиланде под сдачу?
Считайте выход до входа. Девяносто пять процентов покупают там для себя, поэтому на вторичке вас ждёт не инвестор, а частный покупатель. Плюс выраженная сезонность против круглогодичного потока на Бали — это разница в том, сколько месяцев в году объект зарабатывает.
Что сделать сегодня
Если смотрите конкретный дом, запросите две цифры: общую площадь юнитов и сколько метров иностранной квоты занято.
Разделите вторую на первую. Если получилось близко к сорока девяти процентам — фрихолда в этом доме вам может не достаться, и разговор сразу переходит к лизхолду.
А дальше спрашивайте про перевод денег. Этот пункт срывает сделки чаще, чем сама квота.