За последний год правила поменялись дважды, и оба раза всерьёз. В октябре 2025-го обновился федеральный закон о туризме, в феврале 2026-го Бали принял свой областной акт про землю и номинальные схемы.
Собрал в одном месте всё, что реально действует и проверяется по документам: шесть актов, каждый с номером, датой и статусом из государственного реестра.
Дальше по каждому: что он регулирует и как касается покупателя.
Что изменилось за год
Октябрь 2025: новый закон о туризме
UU № 18 от 2025 года — третье изменение закона о туризме 2009 года. В государственном реестре стоит дата установления и вступления в силу: 29 октября 2025 года, статус «действует».
Здесь оговорюсь. В прессе называют декабрьскую дату подписания, но реестр даёт октябрьскую. Я беру ту, что в реестре.
Что закон переписал. Основы и принципы туризма. Планирование и дестинации. Маркетинг и стратегические туристические зоны. Инфраструктуру и туризм на базе местных сообществ. Права сторон и полномочия центра и регионов.
Для покупателя виллы это фон, а не инструкция. Но фон, который объясняет, почему за ним пошли конкретные подзаконные требования.
Февраль 2026: областной акт Бали про землю и номиналы
А вот это касается вас напрямую.
Peraturan Daerah Провинции Бали № 4 от 2026 года. Полное название — о контроле перевода продуктивных земель и запрете передачи владения через номинальную схему. Установлен и опубликован 24 февраля 2026 года. Статус «действует».
Две вещи, которые он делает. Запрещает переводить сельхозземлю под другую функцию — исключений всего три, и вилл под сдачу среди них нет. И запрещает быть посредником в номинальных схемах.
В списке санкций стоит снос здания. Разбор по статьям — здесь.
Что действует давно и никуда не делось
Четыре акта, которые определяют вашу сделку сильнее, чем любые новости.
| Акт | О чём | Что означает для покупателя |
|---|---|---|
| UU № 5 от 1960 года, статья 21 | основной аграрный закон | право собственности на землю — только гражданам Индонезии. Фрихолда для иностранца не существует |
| PP № 18 от 2021 года | права на землю и регистрация | иностранцу доступны Hak Pakai и HGB: до 30 лет, продление до 20, обновление до 30. Потом земля возвращается государству |
| PP № 34 от 2017 года | налог с аренды земли и зданий | ставка 10 процентов от валовой суммы, действует со 2 января 2018 года |
| Положение Минтуризма № 18 от 2016 года | регистрация турбизнеса | предприниматель-физлицо в туризме — гражданин Индонезии. Иностранцу остаётся компания |
Обратите внимание на первую и последнюю строку. Они означают одно и то же с двух сторон: землю иностранец в собственность не берёт, и сдавать как частное лицо не может. Обе нормы старые, обе действуют.
Как эти шесть актов складываются в вашу сделку
По порядку, как это происходит на практике.
Шаг первый — земля. Смотрите, что разрешено на участке. Зона решает, можно ли тут вообще строить и вести коммерческое размещение. Как читать документ о зонировании — разбор по строкам.
Шаг второй — форма владения. Фрихолд отпадает по аграрному закону. Остаются лизхолд, Hak Pakai и HGB, у каждого свой срок. Разбор — почему выбора у иностранца нет.
Шаг третий — разрешения на стройку. PKKPR, потом PBG, потом SLF. Без последнего вилла юридически не существует. Разбор — три документа.
Шаг четвёртый — сдача. Только через компанию в Индонезии, с нужным кодом деятельности и сертификатами. Разбор — что требует закон.
Шаг пятый — налоги. Десять процентов с аренды по постановлению 2017 года плюс местные удержания, которые видно в отчёте управляющей компании.
Пять шагов, шесть актов. Ни одного пункта, который можно пропустить и не заметить этого через год.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Куда смотреть самому
Все документы выше лежат в открытых государственных реестрах, и это не «где-то в интернете».
Федеральные акты — в базе peraturan.bpk.go.id. Там карточка: номер, дата установления, дата вступления, статус и сам файл. Областные акты Бали — в реестре jdih.baliprov.go.id, устроено так же.
Что смотреть в карточке. Статус: должен быть «действует». Дату вступления. И раздел «изменён» или «отменён» — он показывает, не переписал ли акт кто-то посвежее.
Именно так я проверял каждый пункт этой статьи. Не по новостям — по карточке и тексту.
Коротко: частые вопросы
Что изменилось в регулировании за последний год?
Два события. В октябре 2025 года вступило в силу третье изменение федерального закона о туризме — UU № 18 от 2025 года, оно переписало основы отрасли, планирование, стратегические зоны и полномочия регионов. В феврале 2026 года Бали принял свой областной акт № 4 о контроле перевода продуктивных земель и запрете номинальных схем.
Может ли иностранец получить землю в собственность?
Нет. Статья 21 основного аграрного закона 1960 года прямо говорит, что право собственности на землю может иметь только гражданин Индонезии. Эта норма старая и действующая, её не отменяли.
На сколько лет иностранец может оформить право на землю?
По постановлению № 18 от 2021 года доступны право пользования и право строительства: до 30 лет первый срок, до 20 продление, до 30 обновление. После окончания всех сроков земля возвращается в прямое владение государства.
Какой налог платится с аренды?
Постановление правительства № 34 от 2017 года устанавливает 10 процентов от валовой суммы аренды земли и зданий, документ действует со 2 января 2018 года. Отдельно управляющая компания удерживает местные налоги, что видно в её отчёте построчно.
Что нового запретил областной акт 2026 года?
Перевод продуктивных сельхозземель под другую функцию — исключений всего три, и коммерческие виллы в них не входят. И отдельно: быть посредником или фасилитатором номинальной схемы. В перечне санкций стоит снос здания и восстановление функции земли за счёт нарушителя.
Где проверить, что акт действует?
Федеральные — в государственной базе правовых актов, областные Бали — в реестре провинции. В карточке смотрите три вещи: статус «действует», дату вступления в силу и раздел об изменениях, где видно, не переписал ли документ кто-то более новый.
Правда ли, что на Бали ввели мораторий на строительство?
По этому вопросу источники противоречат друг другу, и текста самого акта о моратории я не открывал. Поэтому утверждать не берусь. Что подтверждено документально — областной акт февраля 2026 года о защите сельхозземель, и в его санкциях снос действительно есть.
Что сделать сегодня
Возьмите свой объект и пройдите по пяти шагам выше. На каждом — один вопрос и один документ.
Зона: что стоит в документе о зонировании. Владение: какое право и на сколько лет. Стройка: есть ли разрешение и сертификат ввода. Сдача: на кого оформлена и с каким кодом. Налоги: видно ли удержание в отчёте.
Если хоть на один вопрос ответ «потом разберёмся» — это и есть место, где через год возникнет проблема.
Как проверять застройщика по государственным реестрам, с адресами — отдельный разбор.