Во Вьетнаме вопрос «что купить» стоит вторым. Первым стоит другой: где вам вообще продадут.
Ответ на него даёт не застройщик и не агент. Его даёт народный комитет провинции, и даёт публикацией.
Разбираю механику допуска по Закону о жилье № 27/2023.
Первое сужение: только внутри проекта
Статья 17. Иностранное физическое лицо может владеть жильём во Вьетнаме, включая квартиру в многоквартирном доме и отдельный дом.
Но форма приобретения задана жёстко. Это покупка или аренда с выкупом коммерческого жилья у застройщика проекта. Плюс дарение и наследование такого жилья внутри проекта.
Отдельной строкой разрешена ещё одна дверь. Можно купить у другого иностранца или иностранной организации, которые владеют жильём по этой же статье.
И всё. Дом у местного жителя на обычной улице сюда не попадает никак.
Второе сужение: зоны обороны и безопасности
Статья 16, и это главное место закона.
Иностранец владеет жильём в проектах жилищного строительства, кроме проектов в зонах, которые нужно обеспечивать по обороне и безопасности.
Дальше описан порядок. Министерство обороны и министерство общественной безопасности сообщают такие зоны. Народный комитет провинции определяет их у себя. И публикует на своём портале перечень проектов, где иностранцам владеть можно.
Публикует комитет. Не застройщик.
Вот этот перечень и есть настоящий фильтр. Проекта в нём нет — значит нет.
Как это выглядит в продаже
Смотрите, как срабатывает разрыв.
Вам показывают красивый проект и говорят: иностранцам можно. Вы верите на слово, вносите депозит.
А проверить нужно было одно: стоит ли этот проект в перечне на портале провинции. И на какую дату этот перечень опубликован.
Я по Вьетнаму работаю с 2025 года, был там, знаком с застройщиками. Механика везде одна: разрешённые проекты — отдельная и довольно короткая часть рынка.
Павел это формулирует по своему опыту так: строится десять новостроек, а покупать иностранцам можно в одной. И в этой одной — только тридцать процентов номерного фонда.
Третье сужение: квоты
Статья 19. Не более 30% квартир в одном многоквартирном доме.
По отдельным домам, то есть виллам и таунхаусам, счёт другой: не более 250 домов на территорию с населением, равным одному кварталу.
Несколько домов в таком квартале или дома вдоль одной улицы считаются вместе, а не отдельно.
Сам критерий «население, равное одному кварталу» закон не расшифровывает. Пункт 3 статьи 19 отдаёт это правительству отдельным актом. Вместе с порядком продления срока и правилами управления.
Отсюда практика: цифру по конкретному кварталу спрашивайте у провинции, а не считайте сами.
Четвёртое сужение: кто именно вы
Статья 18 короткая, но её стоит знать.
Иностранное физическое лицо должно быть допущено к въезду во Вьетнам. И отдельно: оно не должно относиться к лицам, пользующимся дипломатическими и консульскими привилегиями и иммунитетами.
То есть сотрудник посольства как частное лицо купить квартиру по этой линии не может.
Для иностранной организации требование другое: действующий инвестиционный сертификат либо иной документ о праве работать или быть учреждённой во Вьетнаме, действительный на момент подписания сделки.
Что идёт после покупки
Статья 21, обязанности. Две строки, которые полезно знать заранее.
Первая. Физическое лицо может сдавать жильё для не запрещённых законом целей. Но перед сдачей обязано письменно уведомить районный орган управления жильём по месту объекта и платить налог с аренды.
Вторая: оплата покупки или аренды с выкупом идёт через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме. Наличные вне банковского контура здесь не работают.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Чем это отличается от Бали
На Бали ограничение проходит по форме права. Иностранцу недоступна собственность, доступны аренда и право пользования. Территориально рынок открыт, а зонирование решается по участку.
Во Вьетнаме наоборот. Форма владения у иностранца почти как у гражданина, зато сам доступ ограничен списком проектов и квотой внутри дома.
Разные конструкции, разные проверки. На Бали смотрят зону участка по документу, во Вьетнаме — перечень проектов на портале провинции.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец купить дом у местного жителя во Вьетнаме?
Нет. Статья 17 разрешает покупку и аренду с выкупом только коммерческого жилья у застройщика проекта жилищного строительства, а также дарение и наследование такого жилья. Отдельно разрешена покупка у другого иностранца, владеющего по этой же статье.
Как узнать, можно ли иностранцу покупать в конкретном проекте?
По перечню, который публикует народный комитет провинции на своём портале. Министерства обороны и общественной безопасности сообщают нужные зоны. Комитет определяет их у себя и публикует список разрешённых проектов.
Что такое зоны обеспечения обороны и безопасности?
Территории, которые определяются по линии министерств обороны и общественной безопасности. Проекты в таких зонах исключены из владения иностранцами по статье 16 закона.
Сколько квартир в доме могут принадлежать иностранцам?
Не более 30% квартир в одном многоквартирном доме. По отдельным домам, виллам и таунхаусам, предел другой: не более 250 домов на территорию с населением, равным одному кварталу.
Как считается «население, равное одному кварталу»?
Закон этот критерий не раскрывает. Пункт 3 статьи 19 передаёт его правительству отдельным актом. Практический путь один: уточнять по конкретному кварталу у провинции.
Есть ли требования к самому покупателю?
Да. Иностранное физическое лицо должно быть допущено к въезду во Вьетнам и не относиться к лицам, пользующимся дипломатическими и консульскими привилегиями и иммунитетами. Для иностранной организации нужен действующий инвестиционный сертификат или равный ему документ на момент сделки.
Нужно ли что-то делать перед сдачей квартиры в аренду?
Да. Владелец-физлицо обязан письменно уведомить районный орган управления жильём по месту нахождения объекта и платить налог с арендной деятельности.
Как оплачивается покупка?
Через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме. Это прямая норма статьи 21.
Что сделать сегодня
Если вы смотрите объект во Вьетнаме, начните не с планировки.
Попросите у продавца письменно: название проекта как в перечне провинции и ссылку на публикацию народного комитета. Дальше проверьте, что проект там действительно есть.
Вторым вопросом спросите текущую долю иностранных владельцев в доме. Если она близка к тридцати процентам, ваша сделка может упереться в квоту, даже когда деньги готовы.
Пятнадцать минут на два вопроса. Это дешевле, чем возвращать депозит.
Как я сравниваю рынки по доступу и защите — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.