Землю в Таиланде иностранец не покупает — ни на своё имя, ни на имя супруги. Совсем.
Так написано в Земельном кодексе. Статья 86: иностранец получает землю только по международному договору, который прямо даёт право собственности на недвижимость.
Такого договора у России с Таиландом нет, и у Казахстана его тоже нет.
Дальше начинается то, ради чего люди и открывают тайскую компанию. Разбираю обе двери: законную, которую почти никто не проходит, и обходную, которую государство с 2026 года взялось закрывать.
Дверь первая: 40 миллионов бат
Она есть. Статья 96 тви Земельного кодекса.
Иностранец завёл в страну не меньше сорока миллионов бат и вложил их в разрешённые инструменты. Тогда он может купить землю под жильё. Не больше одного рай. Это 1600 квадратных метров.
Условия Департамент земель прописал в методичке для своих чиновников. Они жёсткие.
| Условие | Значение | Что это значит на практике |
|---|---|---|
| Сумма | от 40 млн бат | деньги должны прийти из-за границы, подтверждение обязательно |
| Площадь | до 1 рай | 1600 м², только под собственное проживание |
| Срок инвестиции | от 5 лет | раз в год носить чиновнику доказательство, что деньги на месте |
| Разрешение | министра | по Бангкоку подписывает глава Департамента земель, по провинциям — губернатор |
| Заявление | форма Тор 4 | приложение к министерскому постановлению |
Вот и всё. Пять пунктов, и ни один из них не обходится ничем.
Куда именно вкладывать эти деньги
Список закрытый. Купить виллу и назвать это инвестицией не выйдет. Нельзя.
- Облигации. Государственные, Банка Таиланда, госпредприятий или те, по которым Минфин гарантирует тело и проценты.
- Паи фондов недвижимости из тех, что созданы по закону о ценных бумагах.
- Акции компании, получившей поощрение Совета по инвестициям.
- Бизнес, который тот же Совет объявил подлежащим поощрению.
Можно набрать сумму из нескольких пунктов сразу. Главное, чтобы в итоге вышло не меньше сорока миллионов.
И ещё: снял деньги раньше пяти лет — обязан уведомить чиновника. Молчание тут не работает.
Где эта земля вообще может находиться
Тоже не везде. Разрешены Бангкок, город Паттайя, территория муниципалитета и жилая зона по градостроительному закону.
И обязательно вне зон военной безопасности.
Смотрите, что получается. Участок в глубине острова, у моря, в деревне — по этой статье не проходит вообще. Даже если у вас есть сорок миллионов бат.
Дверь вторая: тайская компания
Её выбирают почти все. На бумаге схема выглядит так: регистрируется тайская компания, тайцам в ней 51%, иностранцу 49%, и землю покупает она как тайское юрлицо.
Компания тайская. Земля тайская. Закон формально не нарушен. Формально.
Вопрос в одном: кто эти тайцы с 51 процентом и откуда у них деньги на долю.
Вложили свои деньги — это нормальное совместное предприятие. Держат долю за иностранца — это номинал. И уголовная статья.
Цифры, от которых схема выглядит иначе
Департамент развития бизнеса Минторга публикует их сам.
Компаний с иностранной долей от 0,01% до 49,99% в Таиланде — 118 016. Ведомство прямо пишет: часть из них — настоящие партнёрства, но большая часть использует тайцев как держателей чужих долей.
План проверок на год: 46 918 юрлиц. Шесть групп риска, и две из них прямо про нас — торговля землёй и недвижимостью, отели и резорты.
Провинции, которые ведомство назвало отдельно: Чонбури, Чиангмай, Сураттхани, Пхукет, Краби. То есть ровно там, где иностранцы и покупают.
Что изменилось в 2026 году
Две даты, и обе свежие.
1 января 2026. При регистрации компании, где иностранцу меньше 50% или иностранец входит директором с правом подписи, регистратор требует банковские выписки тайских акционеров. Проверяют, реально ли человек внёс свои деньги.
Результат ведомство посчитало: подозрительных регистраций стало меньше на 65%.
1 апреля 2026. Заработал приказ 1/2569 от 16 марта. Теперь директор или управляющий партнёр, который подаёт документы, подписывает отдельную бумагу: все участники реально вложили и оплатили свои доли и никто не держит долю за иностранца.
Подпись живая, лицо конкретное. А списки тех, кто вызвал подозрение, ведомство передаёт в следственное управление полиции. Каждого.
Сколько стоит ошибка
Закон о ведении бизнеса иностранцами, статья 36. Для тайца, который помогал или держал долю за иностранца: до трёх лет тюрьмы, либо штраф от 100 000 до 1 000 000 бат, либо и то и другое.
Статья 37 — то же самое для иностранца, который вёл бизнес без разрешения.
Ложные сведения чиновнику идут отдельной строкой: Уголовный кодекс, статьи 137 и 267. До шести месяцев и 10 000 бат по одной, до трёх лет и 60 000 бат по другой.
Отдельно про сам Земельный кодекс. Статья 111: за нарушение статьи 86 предусмотрен штраф до 20 000 бат либо лишение свободы до двух лет, либо и то и другое.
А что с землёй? Тут работает статья 96. Когда выясняется, что кто-то приобрёл участок в качестве владельца вместо иностранца, глава Департамента земель получает право распорядиться этой землёй.
Не вы. Он.
Есть и деталь для тех, кто думает про акции. Статья 97: если компания выпустила акции на предъявителя, такие акции считаются принадлежащими иностранцу. Прятать долю за бумагой на предъявителя бессмысленно.
То есть в худшем сценарии вы не теряете деньги мгновенно. Вы теряете возможность выбирать момент и цену продажи.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Почему я смотрю на тайскую землю спокойнее, чем звучит
С 2025 года я работаю не только по Бали. Были в Таиланде и во Вьетнаме, познакомились с застройщиками, запартнёрились с крупными агентствами.
И вот что видно, когда сравниваешь рынки не по буклетам.
В Таиланде долгосрочная аренда ограничена первым контрактом в 30 лет. Продлить можно, но не заранее: ты не можешь оплатить 30 плюс 30 плюс 30 сразу, ты обязан сначала дождаться конца первого срока. На Бали три контракта подряд подписываются сегодня.
Отсюда моя формулировка. В Тае вы защищены формально. На Бали — фактически.
Это не значит «не покупайте в Таиланде». Это значит: считайте не метры, а срок и форму владения. Как устроен этот выбор — отдельный разбор.
Коротко: частые вопросы
Может ли иностранец купить землю в Таиланде?
По общему правилу нет. Земельный кодекс, статья 86: иностранец получает землю только по международному договору о праве собственности на недвижимость. С Россией такого договора у Таиланда нет. Исключение одно. Статья 96 тви: до одного рай под собственное жильё при инвестиции от 40 миллионов бат и с разрешения министра.
Что за 40 миллионов бат и куда их вкладывать?
Это порог инвестиции по статье 96 тви. Деньги должны прийти из-за границы. Дальше их кладут в один из разрешённых инструментов: гособлигации, облигации Банка Таиланда или госпредприятий, паи фондов недвижимости, акции компании с поощрением Совета по инвестициям либо сам такой бизнес. Сумму можно собрать из нескольких.
Сколько земли разрешат купить?
Не больше одного рай, это 1600 квадратных метров, и только под собственное проживание. Если после первой покупки метры остались, добрать можно в течение срока, пока держится инвестиция, по тем же документам.
Надолго ли нужно оставлять деньги в Таиланде?
Не меньше пяти лет. Раз в год придётся показывать чиновнику подтверждение, что инвестиция на месте. Забираете раньше — обязаны уведомить.
Законна ли схема с тайской компанией 51 на 49?
Сама структура законна: тайское юрлицо владеть землёй может. Незаконно другое. Когда тайские акционеры держат доли за иностранца и своих денег не вкладывали, это номинал. Закон о ведении бизнеса иностранцами, статья 36: до трёх лет тюрьмы или штраф от 100 000 до 1 000 000 бат.
Государство реально это проверяет?
Да, и проверки усилились. Департамент развития бизнеса поставил в план 46 918 юрлиц и выделил шесть групп риска. Среди них торговля недвижимостью и отельный бизнес. Отдельно названы Чонбури, Чиангмай, Сураттхани, Пхукет и Краби.
Что изменилось для новых компаний в 2026 году?
С 1 января при регистрации компании с иностранной долей меньше половины или с иностранным директором требуют банковские выписки тайских акционеров. Число подозрительных регистраций упало на 65%. С 1 апреля работает приказ 1/2569. Директор, подающий документы, письменно подтверждает: все участники оплатили доли сами и никто не держит долю за иностранца.
Что будет с землёй, если схему признают незаконной?
Когда выясняется, что участок оформлен на человека, который держит его вместо иностранца, глава Департамента земель по статье 96 Земельного кодекса получает право распорядиться этой землёй. Распоряжаться будет он, а не вы. Плюс статья 111 даёт за нарушение статьи 86 штраф до 20 000 бат либо лишение свободы до двух лет, либо и то и другое.
Помогают ли акции на предъявителя спрятать долю?
Нет. Статья 97 Земельного кодекса прямо говорит: если компания с ограниченной ответственностью выпустила акции на предъявителя, такие акции считаются принадлежащими иностранцу. Конструкция не скрывает участие, а фиксирует его.
Что сделать сегодня
Если вам предлагают землю в Таиланде через компанию, задайте продавцу три вопроса.
Первый: кто эти тайские акционеры и чем подтверждается взнос их денег. Второй: подписывал ли директор бумагу по приказу 1/2569 и есть ли копия. Третий: что будет с землёй, если проверка признает структуру номинальной.
Ответы на все три должны быть на бумаге, а не голосом.
Двадцать минут разговора. И вы уже знаете, что именно покупаете: долю в реальном предприятии или проблему с отложенным сроком.
Как я разбираю такие структуры по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Без регистраций.