На Бали проверка застройщика — это работа с государственными реестрами и бумагами, которые приходится запрашивать самому.
Во Вьетнаме проще. Там закон сам перечислил, что обязано быть у застройщика до самой первой продажи.
Семь пунктов и одна бумага, которая закрывает вопрос быстрее всех остальных. Разбираю статью 24 по строкам.
Условие 1. Стройка начата
Не «получено согласование» и не «выходим на площадку в следующем квартале».
Строительство должно быть начато в порядке, установленном строительным законодательством.
Продажа с картинки и голого поля здесь вне закона. Запрещена.
Условие 2. Документ на землю
Закон перечисляет семь вариантов, и подходит любой из них.
- решение о предоставлении земли;
- решение о сдаче земли в аренду вместе с договором аренды права землепользования;
- решение о разрешении сменить назначение земли;
- свидетельство о праве землепользования;
- свидетельство о праве собственности на жильё и праве землепользования;
- свидетельство о праве землепользования, праве собственности на жильё и иное имущество, связанное с землёй;
- иное свидетельство о правах на землю и связанное с ней имущество по земельному законодательству.
Вопрос продавцу звучит просто: какой из этих семи документов у вас есть и можно ли на него посмотреть.
Условие 3. Разрешение и приёмка фундамента
Тут три подпункта, и третий из них самый практичный для покупателя.
Нужно разрешение на строительство вместе с заявкой на него. Либо, если разрешение по закону не требуется, уведомление о начале строительства и проектная документация.
И дальше главное. Нужны документы о приёмке завершённой технической инфраструктуры в объёме, соответствующем этапу проекта. А для многоквартирного дома или смешанного здания с жильём — документ о приёмке завершённого фундамента.
Фундамент принят — объект можно продавать. Не принят — продавать нельзя. Точка.
Вот и всё. Одна строка закона, которая отсекает продажу котлована.
Условие 4. Бумага, ради которой стоит читать статью
Пункт 4. Перед продажей будущего жилья застройщик обязан письменно уведомить провинциальный орган управления рынком недвижимости о том, что жильё отвечает условиям продажи.
Дальше срок. В течение 15 дней со дня получения уведомления орган обязан проверить условия и ответить письменно: жильё допущено к продаже. При отказе — указать причины.
Понимаете, что это значит? По вашему конкретному дому существует конкретный документ от государства.
Не доверяйте мне и не доверяйте продавцу — доверяйте этой бумаге. Запросите копию, и половина проверки на этом закрыта.
Условие 5. Проект одобрен, и цель в нём прописана
Объект обязан находиться внутри проекта недвижимости, одобренного уполномоченным государственным органом.
И в содержании одобренного проекта должна стоять цель: строительство жилья или сооружений для продажи либо для аренды с выкупом.
Мелочь на вид, а работает жёстко. Проект, одобренный под другую цель, продавать жильё уже не может.
Условие 7. Информация раскрыта публично
Сведения об объекте и о проекте, введённом в оборот, должны быть публично раскрыты в порядке, который задаёт отдельная статья закона.
То есть проект, о котором нигде ничего нет, условиям допуска не отвечает уже по определению.
И отдельно: что застройщик обязан вам рассказывать
Статья 23, пункт 4. Застройщик обязан открыто предоставлять информацию о ходе строительства покупателю по заключённому договору. А госоргану — по его требованию.
Плюс предоставлять полные и достоверные документы бирже недвижимости, если продажа идёт через такую площадку.
То есть «стройка идёт по плану» без документов — не ответ, а уход от ответа.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как это использовать на практике
Список короткий, и он целиком состоит из документов. Значит вся проверка сводится к запросу копий.
Мой порядок такой. Сначала письмо провинциального органа о допуске к продаже: оно закрывает сразу несколько пунктов. Потом документ на землю, потом приёмка фундамента.
Если хотя бы одна из трёх бумаг не показывается, дальше можно не идти. Тогда вы покупаете кота в мешке, а не квартиру.
И держите в голове рамку доступа: даже безупречный проект может быть закрыт для иностранца, если его нет в перечне народного комитета провинции.
Коротко: частые вопросы
Когда застройщик во Вьетнаме вправе начать продажи?
Когда выполнены условия статьи 24: строительство начато, есть документ на землю, есть разрешение на строительство либо уведомление о начале с проектом, есть приёмка технической инфраструктуры по этапу, а для многоквартирного дома — приёмка завершённого фундамента. Плюс объект в одобренном проекте и информация раскрыта публично.
Что за письмо от провинции и зачем оно мне?
Перед продажей застройщик письменно уведомляет провинциальный орган управления рынком недвижимости, что жильё отвечает условиям. Орган в течение 15 дней проверяет и отвечает письменно. При отказе он обязан указать причины. Копия этого ответа — самый быстрый способ проверки для покупателя.
Можно ли продавать квартиры до фундамента?
Для многоквартирного дома или смешанного здания с жильём нужен документ о приёмке завершённого фундамента. Без него объект условиям допуска к продаже не отвечает.
Какие документы на землю считаются достаточными?
Подходит любой из семи. Решение о предоставлении земли. Решение об аренде вместе с договором аренды права землепользования. Решение о смене назначения земли. Свидетельство о праве землепользования. Свидетельство о праве собственности на жильё и праве землепользования. Свидетельство о праве землепользования и собственности на связанное с землёй имущество. Либо иное свидетельство по земельному законодательству.
Обязан ли застройщик отчитываться о ходе стройки?
Да. Он обязан открыто предоставлять информацию о ходе строительства покупателю по заключённому договору, а государственному органу — по его требованию.
Имеет ли значение, под какую цель одобрен проект?
Имеет. В содержании одобренного проекта должна быть прямо указана цель — строительство жилья или сооружений для продажи либо аренды с выкупом.
Что делать, если документы показывать отказываются?
Считать это ответом. Все семь условий состоят из документов, и ни один из них не является коммерческой тайной застройщика.
Достаточно ли этой проверки иностранцу?
Нет, это только половина. Вторая половина — допуск самого иностранца: проект должен входить в перечень, который народный комитет провинции публикует на своём портале, и квота по дому не должна быть выбрана.
Что сделать сегодня
Напишите продавцу три строки и попросите ответить документами.
Первая: копия письменного ответа провинциального органа о допуске жилья к продаже, с датой. Вторая: документ на землю по проекту, любой из семи. Третья: акт приёмки завершённого фундамента.
Дальше сверьте даты. Ответ провинции должен быть выдан до начала продаж, а не оформлен задним числом.
Пятнадцать минут на письмо. И вы уже понимаете, покупаете вы объект или обещание.
Как я проверяю застройщиков по документам — в бесплатных видео «Исповедь агента». Документы в кадре, без регистраций.