Продление лизхолда не право. Это условие вашего договора. В главном земельном законе Индонезии срок и цена продления для этого права не названы. А в профильном регламенте 2021 года само слово, которым ваш договор называет лизхолд, не встречается ни разу. Значит, работает ровно та формулировка, которую вам вписали в пункт. Землю вы продлеваете или землю вместе с домом, который построили сами. Разница здесь в деньгах.
Почему все останавливаются на слове «обычно»?
Потому что дальше про цену продления в законе ничего нет. Друзья, я не юрист. Но у меня колоссальнейший опыт работы и общения с юристами и проверка сотни договоров по полноценному дью-дилу. И вот что видно, когда открываешь сам текст закона.
Вот смотрите. Начнём с того, как ваш договор называет то, что вы покупаете. Я взял два подписанных договора по разным проектам. В обоих русская колонка пишет «лизхолд», а индонезийская в том же месте пишет hak sewa. В одном так: «право лизхолда… на срок до 01.08.2055 (далее по тексту лизхолд)», напротив «memperoleh hak sewa … (selanjutnya disebut hak sewa)». Во втором: «Договор аренды — договор аренды части земельного участка», напротив «perjanjian sewa (subsewa)… Pihak Kedua memperoleh hak sewa atas Tanah». То есть предмет один. Hak sewa.
Теперь открываем закон. UUPA, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, подписан в Джакарте 24 сентября 1960 года, статус на государственном портале peraturan.go.id значится «Berlaku», то есть действует. Текст я скачал с портала министерства аграрных дел jdih.atrbpn.go.id 25 августа 2026 года. Раздел Bagian VII там называется «Hak sewa untuk bangunan». В нём Pasal 44, три пункта. Три.
«(1) Seseorang atau suatu badan-hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. (2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu; b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan. (3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan».
И перевод по смыслу. Человек или юрлицо имеет право аренды земли, если вправе использовать чужую землю под здание, платя собственнику деньги как арендную плату. Платить можно разом. Можно частями. До использования участка или после. И один запрет: условия договора не должны содержать элементов вымогательства. Всё.
Ни срока в годах. Ни процедуры продления. Ни слова о цене.
Следующий Pasal 45 добавляет одно. Держателем этого права там прямо назван «orang asing yang berkedudukan di Indonesia», иностранец, находящийся в Индонезии. Право законное. Сроков в нём нет.
А дальше закон 1960 года сам отправляет вас в подзаконные акты. Pasal 50 (2): «Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan». Окей. Открываем профильный регламент по земельным правам. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, подписан в Джакарте 2 февраля 2021 года, 58 страниц. Ищем «hak sewa».
И вот результат. Ноль вхождений. Машинная проверка текста 25 августа 2026 года: «hak sewa» ноль раз, «sewa» три раза, и ни одно из трёх не про срок и не про цену. Регистрация договора аренды, прекращение аренд на землях бывших swapraja и перечень предметов дальнейшего регулирования. Вот и всё.
А теперь контраст, ради которого стоит открыть тот же файл. Цифры в законе есть. Просто не для того права, которое стоит в вашем договоре.
| Право | Срок по закону | Продление по закону | Источник |
|---|---|---|---|
| Hak sewa untuk bangunan, то, что ваш договор называет лизхолдом | не назван | не назван | UUPA № 5/1960, Pasal 44–45 |
| Hak guna bangunan (HGB) | до 30 лет | до 20 лет | UUPA № 5/1960, Pasal 35 |
| Hak pakai на государственной земле | до 30 лет | плюс 20 лет, затем возобновление до 30 | PP № 18/2021, Pasal 52 (1) |
| Hak pakai на частной земле (hak milik) | до 30 лет | обновляется отдельным актом | PP № 18/2021, Pasal 52 (3) |
И сразу оговорка, чтобы вы не поймали меня на слове. Я не говорю, что индонезийское право молчит вообще. Я говорю про два документа, которые открыл сам: UUPA № 5/1960 и PP № 18/2021. В том же PP есть Pasal 71. Там перечислено, на чём иностранец может иметь жилой дом: hak pakai, в том числе hak pakai поверх hak milik. Hak sewa в этом перечне не назван.
Вот с этим и идите к своему нотариусу. Какое именно право я получаю по своему договору и как оно называется в индонезийской колонке? Вопрос по существу, ответ по существу.
Что из этого следует для ваших денег? Простое. Если срок и цену продления закон не называет, их называет только ваш пункт. Текст пунктов договора мы разбираем отдельно, здесь берём один.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Чем сильный пункт продления отличается от слабого?
Одной строкой. Тем, что именно вы продлеваете: только участок или участок вместе с вашим домом. В первом случае вы доплачиваете за землю. Во втором платите второй раз за то, что построили сами.
Готовая правка, вот моя формулировка дословно:
«Обязательно нужно, обязательно нужно, чтобы продление было именно только [по] стоимости земли, [а] не зданий. То есть [в] договоре продлений нужно прописать, что мы арендуем только землю, здания принадлежат нам… мы их в цене продления не учитываем».
А теперь обратная сторона. Слабый пункт я вижу не при подписании, а на шаге 4 проверки застройщика:
«Оплачен[а] ли земля, на которой строит, насколько лет оплачен[а], условия продления — это важный момент тоже, что сказано в договоре продления, какие пункты есть. Вот если там сказано, что продление будет по рыночной стоимости земли и тех объект[ов], которые на ней стоят, то это очень невыгодная сделка и в такие лучше не лезть. Значит, у застройщика очень слабый договор [с] собственником земли, и его скорее всего выгонят после завершения первого срока аренды».
И заметьте, что я читаю в этой фразе. Не только вашу будущую переплату. Я читаю силу застройщика. Если продление идёт по рынку «земли и объектов», значит, землевладелец продавил его самого. Слабый договор у застройщика. Значит, слабый договор и у вас.
| Что стоит в пункте | За что вы платите при продлении | Что это говорит о застройщике |
|---|---|---|
| «продление по рыночной стоимости земли и объектов, которые на ней стоят» | за участок и за собственный дом, второй раз | «очень слабый договор [с] собственником земли, и его скорее всего выгонят после завершения первого срока аренды» |
| «мы арендуем только землю, здания принадлежат нам и в цене продления не учитываются» | только за участок | готов связать себя условием и вписать его до подписи |
| «с приоритетным правом продления» и больше ничего | неизвестно, цена определится позже и не вами | вопрос отложен, а не решён |
Третья строка встречается чаще всего. И вопрос в ней просто отложен на потом.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Кто на самом деле решает, продлят вам или нет?
Не вы. И часто даже не ваш застройщик. Вот кто решает: другой договор. Между застройщиком и собственником земли. Тот, который вы наследуете и никогда не подписывали.
Вот подписанный договор по вилле, пункт 5.5 дословно:
«5.5. Земельный участок с расположенным на нём Юнитом передаётся в аренду на срок до 1 января 2058 года. По истечении указанного срока Вторая Сторона имеет приоритетное право на продление аренды на новый срок, предусмотренный договором аренды между Первой Стороной и собственниками земельного участка. Условия продления, включая срок, стоимость и порядок подачи уведомления, определяются указанным договором аренды. В случае намерения продлить аренду, Вторая Сторона обязуется заблаговременно уведомить Первую Сторону в письменной форме в срок, установленный указанным договором, с целью надлежащего оформления продления аренды в нотариальной форме».
Окей. Приоритетное право продления есть. Дата окончания есть. А цена? Цена в другом договоре. И там же срок, и там же порядок уведомления. То есть вы ещё и обязаны уведомить заранее, в срок, который установлен бумагой, которую вы не читали.
Далее. Конструкции у этих двух договоров разные, хотя слово в обоих одно. В первом земля принадлежит третьим лицам, а аренда между ними и застройщиком оформлена отдельным договором, № 09 от 05.06.2025. Именно в нём записаны условия продления после 01.01.2058. Самого этого договора в разбираемой папке материалов нет. Значит, первое действие простое. Просите его до подписи.
А во втором договоре конструкция другая. Там застройщик прямо назван законным владельцем участка примерно 4 260 м², а сам сертификат Hak Milik по тексту зарегистрирован на индонезийское физлицо. Номера отдельного договора аренды земли в этих 29 страницах нет ни разу. Лизхолд покупателя до 01.08.2055. Дата есть. Условий продления в разобранных пунктах нет вообще. Два договора, одно слово «лизхолд», две разные конструкции под ним.
И третье. Пять разрешительных документов по объектам, PBG, SLF, PKKPR, оформлены на индонезийских физлиц. Земля везде SHM, то есть Hak Milik. Прав самого иностранца в этом пакете нет ни одного. Hak Milik на индонезийце не даёт вам как иностранцу ничего. Ваши права это отдельный пакет документов, и в разобранной папке его не было.
Ну и теперь как это выглядит в презентациях. Сроки называют охотно, там 25+25 и 30+30. «1-я очередь — аренда участка 25+25 лет, 2-я очередь — 30+30 лет, с приоритетным правом продления». В другом проекте «гарантированно 50 лет с возможностью продления». Два разных застройщика, одна конструкция. Срок назван. Цены продления нет.
А как звучит «обычно продлевают», когда доходит до конкретного объекта? Смотрите, что пишет агент по вилле на перепродажу. Срок аренды до 09.03.2052, остаток 26 лет:
«Аренда до 09-03-2052 (26 лет осталось)… Продление возможно — предыдущий раз когда интересовался у хозяина они готовы были продлить за 60 000 000 за сотку в год».
Вот. Прочитайте эту строку ещё раз. «Предыдущий раз когда интересовался». Это не право. Это разовая договорённость. Спросили, ответили. Через год ответ может быть другой, через двадцать шесть тем более.
Оговорка обязательна. Это слова стороннего агента про один конкретный объект. Нормой рынка эта цифра не является, и цену продления я не называю нигде. Ни в одном материале.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Когда вы впервые подписываете свой лизхолд?
Последним. Вот смотрите. В разобранном договоре на $165 000 договор аренды земли подписывают на пятом транше, уже после приёмки виллы. К этому дню застройщику ушло 87,88 % цены.
| Транш | Сумма | Доля | Условие платежа по договору |
|---|---|---|---|
| 1 | $49 500 | 30,00 % | аванс, не позднее 7 календарных дней с даты подписания |
| 2 | $38 500 | 23,33 % | по факту возведения каркаса и разводки основных инженерных систем |
| 3 | $18 500 | 11,21 % | по факту выполнения черновых работ |
| 4 | $38 500 | 23,33 % | финишная отделка и меблировка, 3 дня с даты Акта приёма-передачи |
| 5 | $20 000 | 12,12 % | «при подписании Договора аренды в присутствии нотариуса», в течение 30 дней после Акта |
И считаем вслух, друзья. 49 500 плюс 38 500 это 88 тысяч. Плюс 18 500, будет 106 500. Плюс 38 500, будет 145 000. Из 165 000. Это 87,88 %.
И только теперь вы садитесь к нотариусу и подписываете ту самую аренду земли. В ней ваш срок. В ней ваш пункт продления. Сначала деньги, потом подпись. Сначала деньги, потом подпись.
И это при том, что сам график платежей привязан к этапам стройки. Сильная сторона того договора, про платежи по этапам есть отдельный разбор. Но лизхолд в эту логику не попадает. Он идёт последним.
То есть дедлайн здесь один, и он простой. Переписать условия договора можно только до того, как он подписан.
Вот как ту же мысль формулирует человек, который ещё не перевёл задаток:
«Хотелось бы конечно изначально изучить их договор лизхолд который, потому как они пишут что задаток невозвратный. А вдруг у них в договоре косяки какие нибудь которые нам не понравятся, а они их откажутся менять?»
Правильный вопрос. Заданный вовремя, до перевода.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Чем закрыть вопрос продления до подписи?
У меня три ответа, не один. Фрихолд у самого застройщика. Пункт о сносе. Или длинный срок сразу, одним пакетом на входе.
А. Земля у застройщика в собственности
«Есть проекты, где собственник земли владеет этим участком, то есть грубо [говоря] застройщик владеет во фрихолде… он сам является собственн[иком] участка, не арендовал землю для строительства, он купил её. И тогда там проблем нет, и вы можете докупить [в] любой момент времени — хоть сейчас, хоть там завтра, хоть через два года, по прозрачной, по понятной системе. Можете докупить там 5, 10 лет, 20, 30 лет продления — это не проблема».
И вот что здесь главное. Не «продлят когда-нибудь». Докупить в любой момент времени. Хоть сейчас, хоть через два года. Вот в чём разница.
Б. Пункт о сносе
«Если в договоре прописаны пункты, которые максимально обезопас[и]вают нас как инвесторов от того, чтобы собственни[к] земли чудил. Например, что в случае непродления аренды по рыночной цене мы сносим все эти здания, [воз]вращаем участок в исходном виде. У него нет мотивации не продлевать — то, что всё равно ему нужно искать такого же, грубо говоря, покупателя, который там что-то будет строить заново. Ему проще с нами договориться».
То есть землевладелец, который отказывает по рыночной цене, получает обратно голый участок. И заново ищет того, кто на нём построит. Ему проще с нами договориться. Именно поэтому пункт и вписывают.
В. Длинный срок сразу
«Есть ещё момент, что сразу можно купить, например, на 90 лет… такие тоже комплекс[ы] есть, на 120 лет есть предложение. То есть таким образом ты себя страхуешь максимально от того, что там кто-то придёт и… не продлит».
И четвёртое, про что спрашивают чаще всего: «Это право владени[я], твои права по этим договорам — это обязательства имущест[венного] типа, которые наследуются прямыми наследниками».
| Механизм | Что спрашивать у застройщика | Чего не закрывает |
|---|---|---|
| Земля у застройщика в собственности | покажите сертификат на участок и порядок докупки лет, сейчас, а не «потом» | ничего не говорит о качестве стройки и сроках |
| Продление только по стоимости земли | вписать в договор продления: арендуем только землю, здания наши и в цене не учитываются | саму цену земли на тот момент не фиксирует |
| Пункт о сносе при непродлении по рыночной цене | есть ли он в вашем тексте и в договоре застройщика с землевладельцем | работает на переговорах, а не автоматически |
| Срок 90 или 120 лет одним пакетом | сколько контрактов подписывается и с кем именно | цена входа выше, вопрос застройщика с землёй остаётся тем же |
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
А если договор уже подписан, что можно сделать?
Вот одно конкретное действие, которое в индонезийском праве есть. Регламент PP № 18/2021, Pasal 90, дословно:
«Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas Tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan. (2) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan pada daftar umum dan/atau sertipikat Hak Atas Tanah».
Перевод. Заинтересованная сторона вправе подать в Земельное управление, Kantor Pertanahan, заявление о внесении отметки о предварительном договоре купли-продажи или о договоре аренды на зарегистрированную землю. Отметка вносится в публичный реестр и (или) в сам сертификат права на землю.
То есть договор аренды видите не только вы и застройщик. Его видит следующий, кто придёт к этому участку. Что это даёт вам? Покупателя вашего лизхолда через десять лет это тоже касается.
Регламент говорит «вправе подать». Что именно подаётся по вашему объекту, в какой офис, что попадёт в сертификат. Какие документы нужны. Всё это вопрос вашему нотариусу и юристу на острове. Задайте его словами регламента. Так вам ответят по существу.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Сколько лет вообще бывает у лизхолда?
Сколько угодно. Ограничение «не больше 30 лет первым контрактом» это местное правило, и мест таких я знаю ровно два.
«Лицхолд — это просто долгосрочная аренда, она бывает насколько угодно: 10, 25, 30, 50, 80, 100 лет и так далее. Единственн[ое] мест[о], [где] ограничива[ют] срок владения первым контрактом не более 30 лет — это Бали и Таиланд. Потом можно продлевать сколько угодно раз, можно сразу сделать несколько контрактов, которые будут следовать один друг за другом, тем самым они дадут вам возможность владеть недвижимость[ю] здесь там 60, 80, 90, 100, 120 лет».
И вот сравнение, из-за которого я выбираю Бали, а не Таиланд:
«Ты не можешь 30-30-30 сразу оплатить. Там по законодательству ты обязан сначала 30 лет дождаться. А потом только продлевать. В отличие от Бали. Где ты можешь сразу купить 3 срока по 30 лет. У владельца земли. Поэтому ты защищен. А в Тае ты защищен только формально».
Формально. Это моё слово, и я его повторю. Формально.
Про фрихолд для иностранца я говорю ещё жёстче:
«Фрихолд — это так называемая форма владения, при которой местн[ый] может купить у местного хак милик, так называемый сертификат, то есть это безусловн[ое] бессрочное владение. А фрихолда, который может, мог бы купить иностранец у местного, не существует ни в какой форме… то, что на компанию покупае[тся] в условный фрихолд — это всё равно долгосрочная аренда».
Ну и остаётся HGB. Там развилка ровно по нашей теме:
«Форма собственности называется хагуна бангуна, она позволяет вам иметь недвижимость здесь… сроком на 80 лет: 30, потом 20, потом 30. В конце каждого срока предполагается комиссия от государства, то есть запрос на продлени[е] участка, и вы имеете право [продлить] участ[ок] без оплаты основной стоимост[и] участка, только оплатив лишь госпошлину. Но также в теории могут не продлить, чисто [юридически]. Вот поэтому даже если покупать три контракта по 30 лет как лиц[х]олд, это даже более, на мой взгляд, лучше, чем… покупать хагуна бангуна».
А теперь сравните это с таблицей из первого раздела. По HGB закон срок называет. 30 лет и продление до 20. По вашему hak sewa не называет ничего. И вывод у меня всё равно в пользу трёх контрактов лизхолда. Потому что в лизхолде вы договариваетесь с человеком и можете вписать условие. В HGB вы зависите от решения органа.
Почему пункт продления это ещё и цена вашей перепродажи?
Потому что следующий покупатель смотрит не на ваш дом. Вот на что он смотрит: на остаток срока. Порог я называю прямо:
«Если только срок лицхолда меньше 23 лет, то это уже считается неликвидным и очень тяжело продавать. Вот. Такая ситуация».
И с другой стороны, про остаток 26, 28, 30 лет и больше:
«Их продать вообще легко. Иностранцы с удовольствием их покупают».
Тут честно. Срок это условие ликвидности. В том же ответе я говорю и про доходность конкретного объекта. Но срок стоит первым, потому что его видно в первой строке договора.
И продление тоже работает на выход. Если срок докуплен, объект остаётся в ликвидной зоне. Вот как я это формулирую:
«Если большой срок лицхолда, например, 30 лет было, или если вы продлили, например, ещё на 10 лет, на 15, допустим, по какой-то цене, такое часто бывает в опциях, в контрактах, то у вас всё равно большой лицхолд остаётся, и это также остаётся ликвидным проектом».
| Остаток срока | Моя оценка |
|---|---|
| меньше 23 лет | «уже считается неликвидным и очень тяжело продавать» |
| 26, 28, 30 и больше | «их продать вообще легко» |
| срок плюс докупленные 10–15 лет | «у вас всё равно большой лицхолд остаётся, и это также остаётся ликвидным проектом» |
Поэтому умение продлевать я ставлю в один ряд с умением считать деньги по объекту: «Недвижимость в лисхолде очень тяжело перепродается. Нужно знать, как это сделать, нужно знать, как показать доходность, знать, как договора там продлить и так далее». Как читать цифры по объекту, в разборе доходности, а три приёма, которыми её завышают, рядом.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Что открыть в своём договоре прямо сейчас
Поставьте статью на паузу и посмотрите те договора, по которым вы уже работаете. Скажите, у вас есть такие пункты в договоре или их нет?
И честная деталь, чтобы вы не думали, что я тут открыл Америку. В уроке «Договор» я даю домашнее задание. На экране три вопроса: платежи привязаны к этапам стройки, срок получения СЛФ прописан, платежи по датам. Про продление там нет ни одного вопроса. И вслух в том уроке слово «продление» не звучит ни разу. Поэтому и написана эта статья.
- Найдите пункт про аренду земли. Выпишите дату окончания цифрами. У двух разобранных договоров это 01.01.2058 и 01.08.2055, у вас будет своя.
- Найдите слово «продление». Что стоит рядом: «приоритетное право» или порядок расчёта цены?
- Прочитайте, что входит в цену продления. Только земля или земля и объекты, которые на ней стоят. Это та самая строка.
- Найдите срок уведомления о намерении продлить. В разобранном пункте 5.5 он есть, и задан он не вашим договором. Выпишите его цифрами.
- Посмотрите, кто сторона договора аренды земли. Ваш застройщик или третье лицо? Если третье, просите сам договор между ними, до подписи.
- Найдите, на каком транше подписывается ваш договор аренды и сколько процентов цены уже уплачено к этому дню.
- Проверьте, есть ли пункт о сносе зданий и возврате участка при непродлении по рыночной цене.
Вот и всё. Семь проверок, там минут двадцать. Если по третьему пункту у вас стоит «земли и объектов», вы нашли ту строку, ради которой стоило открывать файл.
Что делать дальше
С этими знаниями вы можете работать не со мной, а с кем угодно вообще, с любым застройщиком, с любым брокером. И доверие я предлагаю строить не на человеке:
«Доверяйте документам, которые я представляю, доверяйте опыту застройщика, которого я представляю, доверяйте юридической компании, которая проверяет ваши документы… [Опирайтесь] на цифры, на бумаги, на документы… на фактическую реальную доходность, это важнее чем какие-то обещания».
А дальше два шага. Первый. Урок «Договор»: там разобрано, какие пункты обязаны быть в тексте и какие застройщик вписывать не хочет. Второй. Если у вас уже есть какой-то диалог с застройщиком, с агентом, и у вас уже есть какой-то договор на руках, рыба, образец, или вы уже в глубоких переговорах по какому-то проекту, присылайте мне его, не стесняйтесь, я разберусь со своей командой, дам обратную связь. Помните, что переписать условия договора можно только до того, как он подписан.
Порядок такой: сначала три урока, потом договор. Если ещё выбираете объект, карта сделки целиком здесь. Если сомневаетесь, нужен ли вам вообще Бали, есть честный текст о том, кому не стоит. Как проверяют документы по объекту, на странице проверки. Как это выглядело у других, в отзывах.
Курс носит информационно-практический характер. Сертификат участника не является документом об образовании или о квалификации.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Коротко: частые вопросы
Гарантирует ли индонезийский закон продление лизхолда?
В основном земельном законе UUPA № 5/1960 срок и цена продления для hak sewa не установлены. Праву отведён Pasal 44, три пункта. Аренда земли под здание оплачивается деньгами, разом или частями, до использования участка или после. И в договор нельзя включать условия с элементами вымогательства. Ни срока в годах, ни процедуры продления, ни правила о цене. В профильном регламенте PP № 18/2021 словосочетание hak sewa не встречается ни разу на 58 страницах. Значит, срок и цену продления задаёт ваш договор.
По какой цене продлевают лизхолд на Бали?
По той, которая написана в вашем пункте о продлении. Единой ставки закон не задаёт, и цену продления я не называю нигде, ни в одном материале. В переписке стороннего агента по конкретной вилле на перепродажу звучала цифра 60 000 000 рупий за сотку в год. Но с оговоркой: «предыдущий раз когда интересовался у хозяина». Это разовая договорённость по одному объекту, а не рыночная норма. Ориентироваться на неё нельзя.
Что именно должно быть написано в пункте о продлении?
Моя формулировка звучит так: в договоре продления нужно прописать, что арендуется только земля, здания принадлежат покупателю и в цене продления не учитываются. То есть продлеваете вы участок, а не участок вместе с домом, который сами и построили. Обратный вариант, «продление по рыночной стоимости земли и объектов, которые на ней стоят», я называю очень невыгодной сделкой, в которую лучше не лезть.
Кто решает, продлят лизхолд или нет?
Собственник земли и договор между ним и застройщиком, а не ваш договор с застройщиком. В разобранном подписанном договоре пункт 5.5 говорит это прямо. Аренда до 1 января 2058 года, приоритетное право продления есть. А условия продления, «включая срок, стоимость и порядок подачи уведомления, определяются указанным договором аренды» между застройщиком и собственниками земли. В том же деле отдельный договор аренды земли № 09 от 05.06.2025 в разбираемой папке материалов отсутствует. Просите его до подписи.
Можно ли купить сразу 60, 90 или 120 лет?
Да, и это один из трёх механизмов защиты. Ограничение в 30 лет действует на первый контракт. Но контракты можно поставить друг за другом и подписать сразу: «можно сразу сделать несколько контрактов, которые будут следовать один друг за другом… 60, 80, 90, 100, 120 лет». Предложения на 90 и на 120 лет я встречал. Именно этим Бали отличается от Таиланда, где три срока по 30 лет сразу оплатить нельзя, там сначала надо дождаться окончания первого.
Наследуется ли лизхолд?
Да: «твои права по этим договорам — это обязательства имущест[венного] типа, которые наследуются прямыми наследниками». Но наследники получают ровно тот срок и ровно тот пункт продления, который подписали вы. Если в вашем тексте цена продления не определена, к ним перейдёт та же неопределённость. Поэтому пункт о продлении это вопрос не только вашей перепродажи.
Чем лизхолд отличается от HGB и фрихолда?
Фрихолда для иностранца не существует ни в какой форме, включая покупку «на компанию», которая всё равно остаётся долгосрочной арендой. HGB закон описывает конкретнее. Pasal 35 UUPA даёт до 30 лет и продление до 20. Продление участка идёт без оплаты его основной стоимости, только госпошлина. Но «в теории могут не продлить, чисто юридически». Мой вывод: три контракта лизхолда по 30 лет я считаю лучше, чем HGB.
Когда лизхолд становится неликвидным?
Порог я называю прямо: меньше 23 лет остатка, «уже считается неликвидным и очень тяжело продавать». При остатке 26, 28, 30 лет и больше объекты продаются легко. И если срок докуплен, ещё на 10 или на 15 лет, объект остаётся в ликвидной зоне, так я это формулирую. Отсюда простая мысль: пункт о продлении определяет не только вашу доплату через тридцать лет, но и цену выхода через пять.
Можно ли внести договор аренды в земельный реестр?
Регламент PP № 18/2021, Pasal 90, говорит так. Заинтересованная сторона вправе подать в Земельное управление (Kantor Pertanahan) заявление о внесении отметки о предварительном договоре купли-продажи или о договоре аренды на зарегистрированную землю. Отметка вносится в публичный реестр и (или) в сам сертификат права на землю. Что именно подаётся по вашему объекту и какие документы нужны, это вопрос к нотариусу и юристу на острове. Формулируйте его словами регламента.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.