Плохой пункт в договоре видно сразу. Отсутствующий не видно вообще. Поэтому юрист читает договор, говорит «всё в порядке». И он прав. Закону текст соответствует. А пункта, который решает исход, там просто нет.
Что должно быть: платежи по этапам, срок сдачи конкретной датой, короткий грейс-период, пеня от всей стоимости договора, порог выхода без суда, сроки PBG и SLF с последствием за просрочку, условия продления аренды. Чего быть не должно: график по календарю, штраф от внесённой суммы вместо полной, шестимесячная фора застройщику, возврат денег «после продажи объекта третьему лицу».
Ниже пункты из двух подписанных договоров. Дословно, текстом. Первый подписан 22 января 2026 года, второй 3 марта 2026 года. В первом видно, что текст правили до подписи. Во втором те же четыре места написаны в другую сторону.
Если вы пока не представляете, в какой момент сделки этот договор вообще появляется и что подписывается до него, начните оттуда. Здесь дальше только текст пунктов.
Почему юрист сказал «всё в порядке», а клиент остался ни с чем
Юрист проверяет договор на соответствие закону. Полноту вашей защиты он не проверяет. Это две разные работы, и вторую за вас не делает никто.
Сразу ставлю рамку, чтобы не было недопонимания.
Я не юрист, но у меня колоссальнейший опыт работы и общения с юристами и проверка сотни договоров по полноценному дюдилу. Я видел, какие пункты застройщики-то включают, а какие они никак не хотят включать, которые их сковывают в движениях.
И вот что из этого следует.
Спасает вас реально не юрист за 2-3 тысячи долларов. Он не спасёт вас. Потому что он отработает свой договор и скажет: да, всё здесь чётко, всё здорово, всё классно. Но если вы не включите определённые пункты, то никто вас не спасёт.
Был случай. Клиент проверил договор с юристом, юрист дал резюме: всё в порядке, все пункты в норме. А задача у клиента была одна — зарабатывать на доходности. Ради этого он и покупал. И в договоре про доходность не было ни строки. Юрист отсутствия не увидел. Отсутствие пункта закону не противоречит.
Узнал клиент, когда объект уже вводили в эксплуатацию. Поздно. Чего этот пункт стоит на самом деле — разбираю ниже отдельно, там всё не так просто. Здесь важно другое: договор был законный, а про главную задачу клиента в нём не было сказано вообще ничего. Вот и всё.
Что в договоре на Бали вообще можно переписать
Почти всё. До подписи.
Снаружи вас здесь не защищает ничего.
Как вы понимаете, в Юго-Восточной Азии нет [эскроу] счетов, нет проектного финансирования.
И про Бали в том же уроке я говорю прямым текстом.
Если мы берём недвижимость Таиланда или Бали, такого здесь нет. И поэтому здесь небезопасно. Небезопасно.
Зато есть другое, и это местная особенность.
Здесь можно просто-напросто редактировать договор так, как тебе нужно. И застройщики на это идут.
То есть защита не приходит снаружи. Её вписывают в текст. Руками. До подписи.
Четыре правки, 13 декабря 2025 года
13 декабря 2025 года, 16:34, я отправил клиентке список правок в договор застройщика. К тому моменту договор посмотрел наш юрист. Четыре пункта, дословно:
Сроки строительства — снизить Грэйс период до 3 мес. Стройка не более 13-14 мес.
Штраф за задержку строительства от всей суммы по договору, а не от инвестированной суммы.
Вписать пункт о том, что застройщик не имеет право никому сдавать виллу, если инвестор оплачивает всё по договору вовремя. Запрет на коммерческое использование объекта до полной оплаты.
Привязка платежей к этапам строительства.
Договор подписали 22 января 2026 года. Вилла, 165 000 $. Смотрите, что из этих четырёх правок дошло до подписанного текста, а что нет. И как ровно те же четыре места выглядят во втором договоре: другой проект, тот же период, подпись 3 марта 2026 года, 210 000 $.
| Правка от 13.12.2025 | Договор от 22.01.2026, 165 000 $ | Второй договор, 03.03.2026, 210 000 $ |
|---|---|---|
| Грейс-период до 3 мес., стройка не более 13–14 мес. | Принята. Пп. 1.11 и 5.3: «период продолжительностью 3 (три) месяца». Срок сдачи по п. 5.2 не позднее 31.12.2026 | Наоборот. П. 2.5: неустойка начисляется только «начиная с седьмого месяца после окончания всех сроков» — то есть после даты завершения и ещё шести месяцев запасного периода |
| Штраф за задержку от всей суммы договора, а не от внесённой | Принята. П. 5.6: пеня 0,033 % в день «от Стоимости Договора» | Наоборот. П. 2.5: неустойка ежемесячно «из расчета 0,5% внесенных Второй стороной стоимости Объекта» |
| Запрет сдавать и коммерчески использовать объект до полной оплаты | Не прошла. Такого пункта в подписанном тексте нет вообще, договор проверен целиком | Наоборот, и жёстче. П. 2.1: «Девелопер имеет право на получение всей чистой прибыли до тех пор, пока не будет выполнено условие по оплате полной стоимости Объекта» |
| Привязка платежей к этапам строительства | Принята. П. 4.2: платёж «по факту завершения соответствующего этапа строительства», даты рядом названы ориентировочными | Нет. В графике платежей стоят календарные числа: 06.03.2026 и 07.03.2026. Слова «этап» в графике нет |
Три из четырёх стоят в тексте дословно. Одна не прошла. Так тоже бывает, и знать это надо заранее. Правки требуют. Проходят не все. Не все.
Считаем по первой правке. Просили стройку не больше 13–14 месяцев. Подпись 22 января 2026-го, срок сдачи по п. 5.2 не позднее 31 декабря 2026-го. Одиннадцать месяцев. Просили грейс-период 3 месяца. Получили ровно 3. Итого четырнадцать вместо семнадцати возможных. По этой правке дали даже больше, чем просили.
Про четвёртую правку здесь одна строка. Как устроен график по этапам целиком, пять траншей с суммами и почему платить застройщику по календарю на Бали опасно, разбираю отдельно.
Пункты, которые должны быть. С текстом из подписанного договора
Дальше то, чего чек-листы не показывают: как эти пункты звучат в реальном документе. Цитаты с номером пункта взяты из договора, подписанного 22.01.2026. Там, где номера пункта нет, это моя формулировка: то, что я прошу вписывать. Имя застройщика не называю.
Деньги идут только на этот объект
Пункт 6.1.3. Это местная замена целевому использованию средств. Эскроу здесь нет, а обязательство в тексте есть.
Распределять Целевые Средства, полученные от Второй Стороны в рамках настоящего Договора, в соответствии с утверждённым графиком работ и объёмами фактически выполненных работ; обеспечивать целевое использование указанных средств исключительно на цели реализации Проекта и строительство Юнита.
Без этой строки ваши деньги юридически ничем не привязаны к вашей вилле.
Этап закрывает фотоотчёт
Пункт 4.3. Обязанность прислать доказательства лежит на застройщике. Счёт он выставляет только потом.
После завершения соответствующего этапа строительства Юнита Первая Сторона направляет Второй Стороне письменное уведомление о завершении этапа, сопровождаемое фото- и/или видеоматериалами, подтверждающими выполнение Строительных работ, а также выставляет инвойс на оплату соответствующего этапа.
Пункт 4.4 превращает фотоотчёт в инструмент. Работают тут две вещи: семь дней и слова «конкретные несоответствия».
Обязанность Второй Стороны по оплате соответствующего платежа возникает с даты получения инвойса и подлежит исполнению в течение 7 (семи) календарных дней, если в указанный срок Вторая Сторона не направит Первой Стороне мотивированные письменные возражения с указанием конкретных несоответствий выполненных работ заявленному этапу строительства.
И пункт 6.4.2. Право приехать самому или прислать своего человека. Это ваше право по договору. Не одолжение.
Проводить согласованные с Первой Стороной инспекции и осмотры Юнита до и после завершения этапов работ при условии предварительного уведомления и так, чтобы не препятствовать ходу строительных работ.
Срок сдачи датой, льготный период числом
Пункт 5.2 не оставляет места для «ориентировочно 2026 год».
Первая Сторона обязуется завершить строительство Юнита и привести его в состояние, пригодное для эксплуатации, не позднее 31 декабря 2026 года. Факт завершения подтверждается подписанием Сторонами Акта приёма-передачи Юнита.
Рядом обязательно стоит грейс-период. Иначе штрафы начинаются неизвестно когда. Вот он целиком, пункт 1.11.
Льготный период — период продолжительностью 3 (три) месяца, следующий за установленным настоящим Договором сроком завершения строительства Юнита, в течение которого к Первой стороне не применяются штрафные санкции и иные меры ответственности за нарушение сроков завершения строительства, при условии добросовестного исполнения обязательств по настоящему Договору.
Смотрите на хвост. Оговорка «при условии добросовестного исполнения обязательств» здесь оценочная. В индонезийской колонке она стоит так же: sepanjang kewajiban dilaksanakan dengan itikad baik. А индонезийская колонка по п. 16.1 главнее русской. То есть даже трёхмесячный льготный период держится на слове «добросовестно». Спорить по нему вы будете уже после срыва срока.
Вот как это звучит у застройщика по умолчанию. Это уже не текст договора, это я в уроке.
У застройщика в договоре обычно есть грейс-период. И он, как правило, делает его максимально большой, максимально долгий, то есть он делает его там 6 месяцев, кто-то делает 12 месяцев и так далее. И мы сократили этот грейс-период… Ну уменьшили его с 6 месяцев до 3.
Пеня считается от всей суммы договора
Пункт 5.6. От стоимости договора, а не от того, сколько вы успели внести. Это вторая декабрьская правка, дошедшая до текста слово в слово.
В случае задержки завершения строительства Юнита по вине Первой Стороны сверх льготного периода, Первая Сторона уплачивает Второй Стороне пеню в размере 0,033 % (ноль целых тридцать три тысячных процента) от Стоимости Договора за каждый календарный день просрочки, но не более 10% (десяти процентов) от общей Стоимости Договора. Достижение предельного размера пени даёт Второй Стороне право требовать расторжения Договора в соответствии с разделом о расторжении и возмещения убытков в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
И честно, до конца. В этом же договоре есть пеня покупателя за просрочку платежа: 0,1 % в день, пункт 4.6. Ставка втрое выше. А база другая. У покупателя 0,1 % считаются от суммы просроченного платежа, у застройщика 0,033 % от всей стоимости договора.
Считаем на четвёртом транше. По п. 4.2 он четвёртый из пяти, 38 500 $, и платится после завершения строительства. День просрочки покупателя стоит 38,50 $. День просрочки застройщика стоит 54,45 $, потому что 0,033 % берутся от 165 000 $. В деньгах выше выходит у застройщика. Плюс у покупателя есть своя фора: по тому же п. 4.6 пеня начинает капать только через 14 календарных дней с даты получения инвойса. Потолок у обеих один, 10 % от стоимости договора.
Вот ради чего я это показываю. База решает больше, чем ставка. Ровно об этом и была декабрьская правка.
Порог, после которого можно выйти без суда
Пункты 12.3 и 12.3.1. Это и есть тот пункт, который решает исход.
Вторая Сторона вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке в случае, если сумма начисленных штрафов за просрочку передачи Юнита со стороны Первой Стороны достигла 6 % (шести процентов) от Стоимости Договора в соответствии с пунктом 5.7 настоящего Договора… Первая Сторона обязуется вернуть Второй Стороне все внесённые по настоящему Договору денежные средства, включая начисленные штрафы (если применимо), в течение 6 (шести) календарных месяцев.
Считаем вслух. Пеня 0,033 % в день. Шесть процентов набегает за 182 дня. То есть полгода просрочки сверх льготного периода, и вы забираете деньги, не подавая в суд.
И порог здесь не один. Второй стоит прямо в пункте 5.6, в предложении, которым он заканчивается: пеня упирается в потолок 10 % от стоимости договора, и достижение потолка даёт право требовать расторжения и возмещения убытков. Считаем так же. Десять процентов по 0,033 % в день — это 304 дня. Первый выход открывается через полгода, второй через десять месяцев. В договоре нужны оба.
А теперь трещина в этом же пункте. Он отсылает к пункту 5.7. Открываем 5.7: там про исчисление календарных дней и порядок уведомлений, никакой пени. Пеня стоит в пункте 5.6. Перекрёстная ссылка битая. Битая. Правится одной строкой и только до подписи, а после подписи это уже повод для спора.
Работает всё это вместе с пунктом 12.1, где стороны заранее отказываются от судебного порядка расторжения.
Стороны настоящим соглашаются отказаться от применения положений статей 1266 и 1267 Гражданского кодекса Республики Индонезия (KUHPerdata) в части, требующей обращения в суд для расторжения договора.
Без этой строки вы идёте в суд. А это вот что.
Эти бесконечные суды, эта бесконечная вот эта возня, она зачастую бывает, что полгода-год длится суд, и он ни к чему не приводит. И вы остаётесь без своих денег или просто с замороженным активом.
Обратная сторона того же раздела: пункт 12.2.1, на случай, если просрочили вы. Он написан против покупателя, и в разборе он должен стоять рядом.
После расторжения Первая Сторона возвращает Второй Стороне все полученные по настоящему Договору денежные средства за вычетом начисленных пеней и штрафа в размере 10 % (десяти процентов) от Стоимости Договора. Возврат осуществляется после реализации прав аренды на соответствующий Юнит третьему лицу, но не позднее 12 (двенадцати) календарных месяцев с даты расторжения.
PBG и SLF: срок плюс последствие
Вилла может быть построена и стоять. А по закону её ещё нет. В уроке я формулирую это так.
Обязательно в договоре должен фигурировать пункт про акт ввода в эксплуатацию, потому что договор считается неисполненным, если нет акта ввода в эксплуатацию.
А так это выглядит в подписанном тексте, пункт 8.2. Два разных документа и два разных срока.
Первая Сторона обязуется обеспечить получение всех необходимых разрешительных документов, включая разрешение PBG — в срок до 31 декабря 2026 года, и Сертификат SLF — в срок до 18 (восемнадцати) месяцев с даты подписания Акта приема-передачи. Указанные сроки могут быть продлены не более чем на 3 (три) месяца при условии предварительного письменного уведомления Второй Стороны Первой Стороной.
И вот здесь живое расхождение между колонками. В русской SLF отсчитывается «с даты подписания Акта приема-передачи». В индонезийской того же пункта стоит sejak tanggal dimulainya penggunaan Unit, то есть с даты начала использования Юнита. Даты старта разные. По п. 16.1 главной будет индонезийская. А значит, поедет и срок возврата по п. 8.2.2. Править надо обе колонки. Обе.
Срок без последствия ничего не стоит. Последствия здесь разведены по документам. Нет PBG: возврат всех уплаченных денег за 60 календарных дней, пункт 8.2.1. Нет SLF: за 180 календарных дней, пункт 8.2.2. Шестьдесят и сто восемьдесят. Разница втрое, и она в тексте.
Сам я прошу вписывать сильнее, чем получилось здесь. В уроке говорю так.
Если в течение года он не получил [акт] ввода в эксплуатацию на одну виллу, это более чем достаточно, то клиент имеет право забрать все деньги в полном объёме, плюс мы прописываем обычно с нашими юристами ставку рефинансирования около десяти процентов.
В этом подписанном договоре такой компенсации нет. Есть только возврат уплаченного и сроки 60 и 180 дней. Так тоже бывает: прошу я одно, в текст попадает другое. Показываю как есть, потому что чек-лист без результата — это просто список пожеланий.
Гарантия на конструктив и допуск по площади
Пункт 8.3: конструктивные элементы 10 лет, инженерные сети 12 месяцев, финишная отделка 12 месяцев. Отсчёт с даты подписания Акта приёма-передачи.
Пункт 8.5 закрывает вопрос, о котором вспоминают уже на приёмке. Фактическая площадь не должна отличаться от проектной больше чем на 3,5 %. Оказалась меньше сверх этого порога — застройщик компенсирует разницу деньгами, исходя из расчётной стоимости за м². Три с половиной процента. Это в договоре.
И тот же пункт работает в обе стороны. Дочитываем до конца: «В случае увеличения площади сверх 3,5 %, Вторая Сторона обязуется доплатить соответствующую разницу, исходя из расчётной стоимости за м²». Меньше — платит застройщик. Больше — платите вы. Смотрите, чтобы формулировка про увеличение не оказалась открытой.
Выход из сделки прописывается на входе
Право уступки в этом договоре есть, пункт 11.1. Но с условием.
Вторая Сторона вправе передать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу (физическому или юридическому), при условии получения предварительного письменного согласия Первой Стороны. Передача допускается только при условии отсутствия просрочек по платежам и иных нарушений условий настоящего Договора со стороны Второй Стороны.
Смотрите, в чём тут дело. Передать права можно только с предварительного письменного согласия застройщика и только при нулевых просрочках. То есть выход упирается в его добрую волю. Поэтому формулировку я прошу требовать отдельно, без привязки к согласию: «ты имеешь право продать на любом этапе, без внесения полной оплаты стоимости жилья». Это моя формулировка, в подписанном тексте её нет.
И цена выхода пишется заранее, пункт 11.4.
Если покупатель (правопреемник) найден Второй Стороной самостоятельно, Первая Сторона имеет право на комиссию в размере 1 % от суммы уступки; если покупатель найден с участием Первой Стороны, комиссия составляет 2 % от суммы уступки. Указанные комиссии не включают агентское вознаграждение, если агент участвовал в сделке.
Смотрите на последнее предложение. Один и два процента — это не весь счёт. Сверху ложится агентское вознаграждение, а его размер в договоре не назван вообще: ни ставки, ни потолка. Значит, потолок надо оговаривать отдельно. Там же, до подписи.
Рядом пункт 6.1.9. Тихий и решающий именно на выходе.
Не допускать возникновения обременений (залога, ареста и т.п.), препятствующих передаче права аренды на Юнит, за исключением случаев, предварительно согласованных с Второй Стороной в письменной форме.
Продление лизхолда: только за землю
Дальше три цитаты из урока и касдева. В подписанном договоре этих формулировок нет, это то, что я прошу вписывать в договор продления.
Вы арендуете землю. Здания на ней ваши. В цене продления они учитываться не должны.
В договоре продления нужно прописать, что мы арендуем только землю, здания принадлежат нам, [и] мы их в цене продления не учитываем.
Обратный признак ищется в чужом договоре за минуту.
Если там сказано, что продление будет по рыночной стоимости земли и тех объектов, которые на ней стоят, то это очень невыгодная сделка и в такие лучше не лезть. Значит, у застройщика очень слабый договор с собственником земли и его скорее всего выгонят после завершения первого срока аренды.
Есть и рычаг на случай непродления.
В случае непродления аренды по рыночной цене мы сносим все эти здания, [воз]вращаем участок в исходном виде. У него нет мотивации не продлевать.
И слепое пятно даже в хорошем договоре. Пункт 5.5: аренда до 1 января 2058 года, приоритетное право продления есть. А условия продления определяются другим договором, между застройщиком и собственниками земли. На тот договор покупатель не влияет никак. Спрашивать про него надо до подписи.
Пункты, которых быть не должно
Теперь второй договор. 3 марта 2026 года, 210 000 $, лизхолд до 1 августа 2055 года, дата завершения строительства 30 июня 2027 года.
Считаем. Первый платёж 61 000 $ шестого марта. Второй 129 000 $ седьмого марта. Итого 190 000 $ из 210 000. Это 90,5 % цены за два календарных дня. И шестнадцать месяцев до даты, когда объект вообще должен появиться. Про сам график по датам читайте разбор платежей застройщику. Здесь дальше остальные пункты.
| Пункт | Что в тексте | Чем это оборачивается |
|---|---|---|
| 2.5 | Неустойка ежемесячно «из расчета 0,5% внесенных Второй стороной стоимости Объекта», и только «начиная с седьмого месяца после окончания всех сроков» | Первые полгода опоздания бесплатны, а база штрафа меньше цены договора |
| 3.2.f | Право расторгнуть в одностороннем порядке возникает при задержке «на срок более 18 месяцев» | Полтора года ожидания при уплаченных 90,5 % цены |
| 2.1 | «Девелопер имеет право на получение всей чистой прибыли до тех пор, пока не будет выполнено условие по оплате полной стоимости Объекта» | Пока последние 20 000 $ не закрыты, собственник не получает ничего |
| 2.3 | Возврат «за вычетом 25% компенсации Первой стороне от стоимости Объекта», и только после реализации Объекта третьему лицу; срок до 12 месяцев | Выход из сделки стоит четверть цены и год ожидания |
| 2.7.a | «Датой завершения строительства считается дата направления письменного уведомления Второй стороне» | Срок закрывается сообщением, а не построенным объектом |
| 1.5 | «В случае каких-либо противоречий или несоответствий между Передаточными документами и настоящим Договором, положения Передаточных документов имеют преимущественную силу» | Главный документ подписывается позже, и он же перебивает договор |
| 3.2.d | Покупатель платит за страхование объекта до 1000 $ в год, страховую компанию определяет застройщик | Платите вы. Компанию выбирает застройщик |
Ни один из этих пунктов не нарушает закон. Каждый написан в одну сторону. Вот об этом и речь.
Пункты, которые написаны против вас внутри хорошего договора
Хороший договор не значит безопасный на автомате. В том же тексте от 22.01.2026 есть четыре места, где всё зависит от вас.
- П. 4.5. Молчание засчитывается как приёмка. «В случае неполучения Первой Стороной мотивированных письменных возражений в течение срока, указанного в пункте 4.4… соответствующий этап строительства считается завершённым и принятым Второй Стороной без возражений». Семь дней. Не ответили, считайте, подписали.
- П. 7.5. Четырнадцать дней тишины, и акт подпишут без вас. «Первая Сторона вправе оформить Акт приёма-передачи в одностороннем порядке с участием не менее 2 (двух) свидетелей… Такой Акт приравнивается к подписанному Сторонами, а Юнит считается переданным и принятым без возражений».
- П. 16.1. Русская колонка вторична. «Настоящий Договор составлен на двух языках — русском и индонезийском. В случае разночтений при толковании приоритет имеет текст на индонезийском языке». Значит, править надо обе колонки: и ту, которую вы читаете, и ту, которую нет.
- Пп. 10.1–10.2. Управляющая компания входит в комплекте. Она вправе привлекать оператора «для целей коммерческой эксплуатации, организации маркетинга, сдачи Юнитов в аренду», а её договор «является обязательным к исполнению для Второй Стороны». Речь тут про период уже после приёмки, и это отдельная находка. Спрашивать про неё надо там же, до подписи.
Поэтому пункт в договоре — это ещё не защита. Это возможность. Работать с ней придётся каждый месяц.
Скриншот переписки равен подписанному документу
Об этом не пишет никто, а пункт стоит в договоре прямым текстом. Пункт 10.1 второго договора:
Стороны признают юридическую силу за электронными письмами — документами (в том числе направленными по электронной почте и WhatsApp/telegram), и признают их равнозначными документам на бумажных носителях, подписанным собственноручной подписью.
Там же: простые распечатки и скриншоты «подтверждают обмен документами, изменение или расторжение ранее заключённого договора».
Работает это в обе стороны. Ваши требования и возражения в мессенджере имеют силу. Храните переписку. Но и застройщик закрывает срок тем же способом: по п. 2.7.a датой завершения строительства считается дата отправки уведомления по этим самым каналам. Один пункт, два последствия. Понимаете, в чём речь?
Пункт про гарантированную доходность: это индикатор, а не обещание
Сразу граница. Я никакой доходности вам не обещаю и покупать ради этого пункта не предлагаю. И вот главное про него. Чем такое обязательство обеспечено? Ничем. Ни эскроу, ни банковской гарантии, ни депозита. Это подпись компании, и не более того.
Дальше ещё жёстче, и это я про себя. Гарантию первого года я сам разбирал в открытом ролике в ноябре 2024-го.
Гарантированная доходность применяется как средство манипуляции: эти 20-22 тысячи вы получите обратно просто из ваших же средств.
То есть цифра в пункте про гарантию может оказаться вашими же деньгами, которые вам вернут по частям. Такие гарантии я сам давал клиентам. Я же потом сам и объяснил в кадре, как они устроены. Планировать деньги на этот процент нельзя.
Ценность у пункта другая. Диагностическая.
Если застройщик не вписывает пункт про гарантированную доходность, то это звоночек… что он не уверен в своём проекте, что не стоит туда заходить.
В договоре от 22.01.2026 такой раздел есть, тринадцатый. Формулировка дословная:
Гарантированная доходность устанавливается в размере 10 % (десяти процентов) годовых от Стоимости договора и предоставляется при условии использования Юнита для личного проживания не более 30 (тридцати) календарных дней в течение одного отчётного календарного года.
Механика там же. Вышло меньше, застройщик компенсирует разницу, пункт 13.2.1. Вышло больше, собственник забирает всё, пункт 13.2.2. Выплата не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчётным годом, пункт 13.2.3. Действует два года с даты Акта приёма-передачи.
Смотреть на такой пункт надо так. Есть он в тексте: застройщик готов отвечать словом в документе. Нет его: сигнал. И ни то ни другое не является цифрой, на которую можно планировать деньги.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Коротко: частые вопросы
Как отличить график по этапам от графика по календарю за минуту
Ищите в основании платежа слово «этап». В правильном тексте стоит «по факту завершения соответствующего этапа строительства», а даты рядом названы ориентировочными. В графике по календарю стоят голые числа, и слова «этап» там нет вообще.
Застройщик отказывается вписывать пункт. Что это значит
На Бали договор редактируют, и застройщики на это идут. Поэтому отказ обсуждать конкретный пункт говорит вам про застройщика, а не про рынок. Взвешивать это нужно отдельно, до задатка.
Мой юрист проверил договор. Этого достаточно
Юрист приводит текст в соответствие закону. Отсутствие пункта закону не противоречит, поэтому в заключении его не будет. Список пунктов выше вы приносите юристу сами.
Договор двуязычный. Какую версию править
Обе. В разобранном договоре п. 16.1 отдаёт приоритет индонезийскому тексту при разночтениях. Правка только в русской колонке в спорной ситуации может не сработать. Живой пример из того же договора: п. 8.2, отсчёт срока SLF в двух колонках стартует от разных событий.
Что делать, если договор уже подписан
Читать раздел про санкции и сроки: с какого месяца начисляется неустойка, от какой базы она считается, при какой сумме штрафов возникает право расторгнуть. Дальше считать дни и фиксировать переписку. Переписать текст задним числом нельзя.
Что в видео 2 «Договор» по таймкодам
Урок идёт 26 минут и лежит бесплатно на странице второго урока. Вот куда мотать.
- 11:27 — рамка. «Я не юрист, но у меня колоссальнейший опыт работы и общения с юристами и проверка сотни договоров по полноценному дюдилу.»
- 13:11 — почему здесь всё решает текст договора. «Если мы берём недвижимость Таиланда или Бали, такого здесь нет. И поэтому здесь небезопасно. Небезопасно.»
- 13:30 — главная мысль урока. «Спасает вас реально не юрист за 2-3 тысячи долларов. Он не спасёт вас. Потому что он отработает свой договор и скажет: да, всё здесь чётко…»
- 16:48 — грейс-период. «У застройщика в договоре обычно есть грейс-период… И мы сократили этот грейс-период. Ну уменьшили его с 6 месяцев до 3.»
- 18:07 — пункт про SLF. «Обязательно в договоре должен фигурировать пункт про акт ввода в эксплуатацию, потому что договор считается неисполненным, если нет акта ввода в эксплуатацию.»
- 19:24 — последствие за неполученный SLF. «Клиент имеет право забрать все деньги в полном объёме, плюс мы прописываем обычно с нашими юристами ставку рефинансирования около десяти процентов.»
- 23:55 — замыкание темы. «Если ваш юрист составил грамотный договор, это не значит, что он вас от всего спасёт. Не значит. Нужно знать определённые пункты, и о них я вам рассказал.»
- 24:44 — отсечка. «Помните, что переписать условия договора можно только до того, как он подписан.»
Что сделать сегодня
Возьмите договор, который у вас на руках. Рыбу, образец, присланный застройщиком проект. Любой. Двадцать минут, и вы будете знать, чего в нём нет.
- Найдите основание каждого платежа. Там написано «по факту завершения этапа» или там стоит календарная дата?
- Найдите обязанность застройщика прислать фото и видео по завершении этапа. И свой срок на письменные возражения.
- Найдите срок сдачи конкретной датой. Рядом длину грейс-периода и его хвост про добросовестность.
- Найдите пеню за просрочку сдачи. От чего она считается: от всей стоимости договора или от внесённой вами суммы?
- Найдите порог, при котором вы вправе расторгнуть договор без суда, и срок возврата денег. Проверьте, на какой пункт он ссылается.
- Найдите срок получения PBG и SLF. И последствие, если срок сорван.
- Найдите условия продления аренды: только земля или земля вместе с постройками.
- Найдите пункт про язык договора и про то, чей текст имеет приоритет. Сверьте обе колонки по срокам.
Чего не нашли, то и надо вписывать. И вот это главное.
Помните, что переписать условия договора можно только до того, как он подписан.
Как покупка выглядит со стороны клиента, люди рассказывают сами — в видеоотзывах.
А дальше делайте так. Посмотрите второй урок «Договор». Те же пункты в кадре, с документами, 26 минут, бесплатно. А если после урока по вашему договору останутся вопросы — приносите его на разбор. Он там же, в конце второго урока. Присылайте, не стесняйтесь. Если заходите на тему с нуля, весь курс лежит здесь, по порядку.
Дальше ваше дело. Только помните про отсечку. До подписи.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения. Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг. Курс носит информационно-практический характер. Сертификат участника не является документом об образовании или о квалификации. Отзывы опубликованы с согласия авторов. Результат по каждой сделке индивидуален.