Доходность недвижимости на Бали завышают в презентации тремя способами. Завышают чек за ночь. Считают процент не от той цены. И забывают четыре строки расходов. Разбираю каждый: с одной стороны буклет, с другой — отчёты управляющих компаний по сопоставимым объектам.
Заполняемость в этот список не вошла. Её ждут первой, а завышают её почти никогда. Я проверил — держится. Скажу об этом вслух, иначе разбор превращается в огульное обвинение.
И ещё три места считает не человек, а сам слайд. Это видно на калькуляторе за две минуты, без меня и без спора с отделом продаж.
Если вы вообще ещё не считали свой объект целиком, начните с разбора как посчитать доходность виллы до покупки, а не после. Здесь я показываю только приёмы завышения и то, чем каждый из них ловится.
С чего я начинаю смотреть любую презентацию
Беру любую. Вообще любую.
«Любую презентацию берём от застройщика, вообще любую, особенно если это касается больших проектов, там ценники будут неадекватные абсолютно».
Дальше я не спорю с процентом на обложке. Спорить там не с чем. Я иду в три строки, из которых он собран. Сколько стоит ночь. Сколько дней в году занято. Сколько уходит на расходы. Всё.
И скажу сразу, откуда я это знаю. Мне самому четыре года рисовали 15-20 процентов. Я эти цифры повторял. Пока не начал сам поднимать отчёты управляющих компаний и считать их по строкам. Вот эти строки дальше и лягут рядом с буклетом.
| Что проверяю | Как выглядит в буклете | Чем проверяется |
|---|---|---|
| Стоимость ночи | Средний чек выше, чем у соседних объектов того же класса | Отчёт УК по сданному объекту: строка средней ставки за ночь |
| Заполняемость | Одна усреднённая цифра на все 365 дней | Отчёт УК помесячно, а не за год одной строкой |
| Расходы | «Обязательные расходы 45–50%» одной строкой | Отчёт по строкам: налоги, площадки, УК, операционка, фиксированные сборы |
Приём первый. Ставку целой виллы кладут в студию
Начинаю отсюда. Средний чек за ночь берут выше, чем реально получают соседние объекты того же класса. Ловится одной строкой в отчёте управляющей компании.
Смотрите. Презентация апартаментов 25 м² в Переренане, цена юнита 85 000 долларов. В модели аренды стоит валовый доход 20 500 долларов в год. Делим на 365. Выходит 56 долларов за ночь, и это при загрузке сто процентов, то есть при годе без единой пустой ночи. Такого не бывает. Возьмём 75 процентов загрузки, и чтобы собрать те же 20 500, ночь должна стоить уже 75 долларов.
Теперь факт. Отчёт управляющей компании за второй квартал 2026 года, апрель — июнь, по вилле с бассейном: средняя ставка 71 доллар за ночь. Отчёт по студии 40 м² за семь месяцев: от 47,58 до 90,82 доллара по месяцам, в среднем около 62. Это цифры из таблицы самого клиента, до вычета расходов.
То есть на студию 25 м² закладывается ставка целой виллы с бассейном. И даже её не хватает, чтобы модель сошлась.
Второй документ жёстче. И это уже не презентация, а оффер. Вилла 2BR за 285 000 долларов, в расчёт заложены 270 и 300 долларов за ночь. Проверяем их же арифметику: 270 × 365 × 0,70 = 68 985, 300 × 365 × 0,75 = 82 125. Умножение сходится. Только ставка взята вчетверо выше той, что стоит в отчёте по реальной вилле с бассейном. И ни налогов, ни комиссий площадок бронирования, ни сервисного сбора в этом расчёте нет.
| Документ | Ставка за ночь | Откуда цифра |
|---|---|---|
| Презентация апартамента 25 м², Переренан | $56 при загрузке 100%, $75 при 75% | обратный счёт из $20 500 валового дохода в год |
| Оффер виллы 2BR за $285 000 | $270 и $300 | заложено в расчёт напрямую |
| Выжимка по номеру 31 м² за $119 000 | $100 / $120 / $130 по трём сценариям | заложено в расчёт напрямую |
| Отчёт УК: вилла с бассейном, Q2 2026 | $71 | факт по отчёту за квартал |
| Таблица клиента: студия 40 м², авг 2025 — фев 2026 | $47,58–90,82, в среднем ~$62 | факт по месяцам, до вычета расходов |
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Заполняемость: место, где я скажу в их пользу
А вот тут почти не завышают. Это неудобная для меня правда, но я её скажу, иначе весь разбор превращается в огульное обвинение.
Презентации показывают 68, 75 и 80 процентов. Факт по отчёту управляющей компании за квартал: 82,68 процента. По второму объекту помесячно от 62 до 94, это по таблице клиента. Загрузка достижима. Завышают не её.
Зато у заполняемости есть другой дефект, и он проверяется без всяких отчётов. Откройте презентацию и найдите эту цифру во всех местах, где она стоит. В одном документе, который я разбирал, их четыре записи и три разных значения: 70–80 процентов, 75, «не менее 75» и тут же рядом, на том же самом слайде, 65–75.
Базовый параметр расчёта не зафиксирован в документе, который этот расчёт продаёт. Вот и всё.
И вторая вещь про загрузку, о которой в буклетах не пишут. Годовая цифра усредняет то, что усреднять нельзя. В годовом отчёте по одному апартаменту ноябрь дал 4,98 млн рупий, а январь — 14,9 млн. Разница в три раза внутри одного года. Модель застройщика оперирует одной цифрой на все 365 дней.
| Заполняемость | В презентациях | В отчётах управляющих компаний |
|---|---|---|
| Заявленный диапазон | 68% / 75% / 80% | 82,68% за квартал |
| Помесячно | не показывают вообще | от 62% до 94% |
| Фиксация цифры в документе | четыре записи, три разных значения в одном файле | каждый месяц отдельной строкой |
Приём второй. Четыре строки расходов, которых нет ни в одном буклете
Это самое дорогое место. Презентации закладывают расходы 45–50 процентов, то есть собственнику якобы остаётся половина. Отчёты показывают другое.
Считаем по строкам реального отчёта за квартал. Валовая выручка сто процентов, дальше по порядку.
| Строка отчёта | Сумма | Доля от валовой выручки |
|---|---|---|
| Валовая выручка | Rp 90 322 195 / $5 313 | 100% |
| Налог PB1 10% + revenue tax 0,5% + комиссии площадок бронирования | Rp 14 466 038 | −16,0% |
| Комиссия управляющей компании 20% | Rp 15 171 232 / $892 | −16,8% |
| Операционные расходы: электричество, прачечная, персонал | Rp 20 770 162 / $1 222 | −23,0% |
| Monthly Service Fee за м² | Rp 8 949 809 / $526 | −9,9% |
| На счёт собственнику | Rp 30 964 955 / $1 821 | 34,3% |
В самом отчёте эта строка подписана 40,8 процента. Отчёт считает уже после налогов и комиссий площадок. А буклет считает свои 45–50 процентов от валовой. Поэтому и я считаю от валовой. От неё до собственника доходит 34,3.
Треть. Не половина. Треть.
А в буклете стоит половина.
И сразу оговорка, без неё цифра врёт. Это посуточная сдача через управляющую компанию. Когда объект сдают в долгосрок напрямую, коммуналку и обслуживание берёт на себя арендатор. Ни пула, ни площадок бронирования. По одному такому объекту, который я считал, до собственника дошло около трёх четвертей валовой. Не треть. Три четверти. Считайте по своему сценарию, а не по среднему.
И заметьте, какой это объект. Загрузка 82,68 процента. Он отработал квартал по загрузке лучше, чем «реальный» сценарий любой презентации, которую я разбирал. А ставка у него 71 доллар — ниже, чем в любом из этих «реальных» сценариев. Он не провалился. Он сработал хорошо. До владельца всё равно дошла треть.
Второй отчёт, годовой, по апартаменту 1BR за период март 2025 — февраль 2026. Валовая выручка Rp 105 815 352, на руки собственнику Rp 29 221 825. Это 27,6 процента. Ещё Rp 21,2 млн по этому отчёту отложены до аудита 2026 года и на момент выписки не выплачены. Убивает там одна строка: CAM Fee, обслуживание общей территории, фиксированный платёж Rp 38,5 млн в год. От загрузки он не зависит вообще. Он съел 36 процентов валовой выручки. И не уменьшился бы, даже если бы объект простоял пустым весь год.
Вот эти четыре строки в буклетах и не пишут: налог, комиссия площадок бронирования, фиксированный сбор за общую территорию и сервисный сбор за метр. Ни одной из четырёх. Комиссия управляющей компании в презентации есть, а всё остальное собственник узнаёт из первого отчёта.
Здесь понятно? Двигаемся дальше.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Сводка: что обещано и что в документах
| Параметр | В презентациях | В отчётах управляющих компаний | Где сидит завышение |
|---|---|---|---|
| Загрузка | 68–80% | 82,68% за квартал, 62–94% помесячно | почти не завышают |
| Средний чек за ночь | $56 (25 м²), $120 (31 м²), $270–300 (вилла 2BR) | $71 вилла с бассейном, ~$62 студия 40 м² | в 1,7 раза по номеру 31 м², вчетверо по вилле 2BR |
| Доля расходов | 45% и 50% | 65,7% и 72,4% | недосчитано на 16–22 п.п. |
| Налоги | строки нет | PB1 10%, revenue tax 0,5%, withholding 20% | строки нет вообще |
| Комиссии площадок бронирования | строки нет | около 10% валовой выручки | строки нет вообще |
| Фиксированные сборы | строки нет | CAM Rp 38,5 млн в год, service fee за м² | строки нет вообще |
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Приём третий и ещё три места, где считает не человек, а сам слайд
Два приёма разобрали. Третий и ещё три места видны и без меня. Берите калькулятор, это буквально деление.
Приём третий: процент посчитан не от той цены
Выжимка по номеру 31 м². Цена в документе: от 119 000 долларов. Дальше таблица доходности: 12,05, 15,95 и 18,43 процента годовых по трём сценариям.
Верх таблицы честный, я проверил. 100 × 365 × 0,68 = 24 820. 120 × 365 × 0,75 = 32 850. Прибыль инвестора ровно половина дохода, потому что 30 процентов операционных плюс 20 процентов управления. Сходится всё.
А теперь делим их же прибыль на их же цену.
| Сценарий | Прибыль инвестора в год | Заявленный ROI | ROI от цены $119 000 |
|---|---|---|---|
| Консервативный | $12 410 | 12,05% | 10,43% |
| Реальный | $16 425 | 15,95% | 13,80% |
| Позитивный | $18 980 | 18,43% | 15,95% |
Идём обратным счётом и находим базу. 12 410 разделить на 0,1205 — сто три тысячи. 16 425 разделить на 0,1595 — сто три тысячи. 18 980 разделить на 0,1843 — снова сто три тысячи. То же самое по сроку окупаемости: 103 000 разделить на 12 410 даёт их же 8,3 года.
Вся таблица посчитана от 103 000 долларов. Цена в том же документе — 119 000. И вот вам красивое. Их самый позитивный сценарий, посчитанный от реальной цены, равен ровно их же «реальному» из соседней колонки. Соседняя колонка.
Ловушка первого взноса
Процента на слайде нет вообще. В этом и приём.
Другая презентация, другой комплекс. Слайд прогноза перепродажи виллы 2BR, и цена здесь своя. Первой строкой сумма инвестиции 310 000 долларов. Второй строкой, сразу под ней, первый взнос 108 500. Дальше только доллары.
Сначала отдам должное. Этот документ единственный из тех, что я разбирал, который показывает комиссию за выход и честно показывает, как эта комиссия съедает прибыль: было 21 700, стало 5 115. Арифметика на слайде сходится до доллара. Претензия у меня ровно одна, и она к базе.
| Показатель | Короткий сценарий выхода | Длинный сценарий выхода |
|---|---|---|
| Сумма инвестиции | $310 000 | $310 000 |
| Первый взнос | $108 500 | $108 500 |
| Чистая прибыль при комиссии застройщика 5% | $5 115 | $25 730 |
| Чистая прибыль при продаже напрямую, комиссия 1% | $18 383 | $39 866 |
| Процент от суммы инвестиции, комиссия застройщика 5% | 1,65% за цикл | 8,3% за цикл |
| Процент от суммы инвестиции, продажа напрямую | 5,93% за цикл | 12,86% за цикл |
| Процент от первого взноса, продажа напрямую | 16,9% | 36,7% |
Красиво выглядит нижняя строка. Только объект к моменту перепродажи оплачен полностью, и база тут 310 000, а не 108 500. Те же деньги от правильной базы — не 16,9 процента, а 5,9. И это за цикл, а не за год. Цикл здесь длиннее года. Значит, в годовых выйдет ещё меньше. Задайте продавцу вопрос вслух: на какую сумму вы считаете этот процент?
Из процента убрали слово «годовых»
Модель перепродажи апартамента. Валовый доход 120 000, обязательные расходы 1 200, вход 85 000. Чистая прибыль 33 800, ROI 39,76 процента. Арифметика верна, проверил.
Только это не годовых. От старта продаж до вручения ключей 17 месяцев, плюс срок экспозиции при продаже. В годовых при цикле 20 месяцев это 23,9 процента, при 23 месяцах 20,7. Слова «годовых» на слайде нет. Но оно читается, потому что строкой ниже стоит аренда, и там период указан явно: «в год».
Издержки выхода в один процент
В той же модели «обязательные расходы 1 200 долларов». Это один процент от сделки в 120 000. Один процент.
Чего в этой строке нет: агентской комиссии при продаже (пять процентов, это 6 000 долларов), налога с продажи и переуступки, нотариуса, переоформления лизхолда. Заложите хотя бы одну строку, самую очевидную. 120 000 минус 6 000 минус 85 000 равно 29 000. Это 34 процента за цикл вместо 39,76. И налог, нотариус и переоформление сюда ещё даже не вошли.
И мелочь напоследок, из другой презентации той же папки — из той, где считают перепродажу виллы. Там площадь Индонезии написана как 1 892 км, а население — как 282 477 человек. Реально это около двух миллионов квадратных километров и под триста миллионов человек. Вопрос простой. Если в презентации не сверили площадь страны и население, почему вы верите их расчёту доходности?
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Зачем они так делают
Не потому, что все вокруг жулики. Сам такой был, поэтому говорю, что реально так и работает.
В цепочке зарабатывают все. Застройщик. Агент. Государство на разрешении на строительство и на выдаче сертификатов. Владелец земли, который продал участок под стройку. И вы ещё.
«Если, как говорится, вы не понимаете, кто в схеме лох, то лох это вы. Не бывает такого, что в схеме все зарабатывают… Кто-то в этой схеме должен попасть. И здесь это вы».
Вся эта пищевая цепочка кормится за счёт вас. Понимаете?
Поэтому речь не про злодейство отдельного человека из отдела продаж. Речь про арифметику сделки. В ней ваш процент — единственная строка, которую можно подвинуть без последствий для остальных.
Где доходность реально есть. Критерий, которого вам не назовут
Раз я показал, где завышают, скажу и где вообще есть что считать. Этого критерия вы не услышите ни от одного отдела продаж, потому что он отсекает их же продукт.
Первое: размер комплекса. Самая большая доходность на небольших комплексах. Отдельно стоящие объекты или 3–5 вилл. До 20 юнитов. Вот там она есть.
Второе: изоляция. Комплекс стоит один, а в радиусе 2–3 километров вообще ничего, только старый номерной фонд. Это тоже очень хорошая заявка на победу.
Всё остальное — это, на мой взгляд, чепуха, и там не будет такой доходности реально.
Проверьте по этому критерию то, что вам показывают. Один из разобранных комплексов — это десятки однотипных гостиничных номеров под одним брендом на одной площадке. Они конкурируют друг с другом на одних и тех же сайтах бронирования, а модель доходности одного номера посчитана так, будто он на рынке один.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Чем это проверяется. Два документа
Не спорьте с процентом на обложке. Спрашивайте документ.
Основной документ — это отчёт управляющей компании. По уже сданному объекту, за конкретный период, с загрузкой, ставкой и всеми строками расходов. Второй нужен потому, что отчёт тоже можно подрисовать: подтверждение платёжными ведомостями, переводы на банковский счёт владельца. Два документа. Всё.
Дальше цена считается в одно действие. Годовая прибыль, очищенная от всех издержек и налогов, умножается на 10. Максимум на 15. Но это верхняя граница, для объекта, который вам очень понравился. Не ориентир. Я бы вот ближе к десяти.
И самое главное, чтобы вы умели читать такие отчёты. Именно на них строится базовая оценка объекта, а не на слайде с процентом.
Как завышенная цифра превращается в непродаваемый объект
Кейс из первого видео, коротко и по цифрам.
Человек купил лофт. С мебелью, с налогами, с приёмкой: кто-то за 240, кто-то за 250, кто-то за 260 тысяч долларов. В среднем 250. Через управляющую компанию объект приносит 5–6 тысяч в год. Приходит ко мне: Павел, почём можно продать?
Считаем вслух. Чтобы объект стоил своих 250 тысяч, он должен приносить 23–25 тысяч чистыми в год. Значит, сдаваться он должен за 30–35 тысяч, с уборкой и обслуживанием. Это нереально сделать. Это не вилла, это всего лишь большой апартамент.
Значит, продать его сегодня можно не дороже 70–80 тысяч. Такая ситуация.
Дальше вторая половина того разговора. Что я предложил: выйти из состава управляющей компании и сдавать напрямую через другую, за 1000–1200 долларов плюс обслуживание. По моему счёту тогда объект выходил на 14–16 тысяч в год. И продавался бы уже примерно за 160–180 тысяч.
Разница между 70–80 и 160–180 — это цена одного управленческого решения по одному объекту. Не рынка. Решения.
| Состояние объекта | Доход в год | За сколько можно продать |
|---|---|---|
| Как куплен, сдаётся через пул УК | $5 000–6 000 | $70 000–80 000 |
| Если вывести из пула и сдавать напрямую — мой счёт в том разговоре | $14 000–16 000 | $160 000–180 000 |
| Чтобы стоить своих $250 000 | $23 000–25 000 чистыми, то есть сдавать за $30 000–35 000 | $250 000 |
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Почему это случается не потому, что вы глупый
Причина не в вас.
«Причина в том, что просто у вас были цифры, которые вам дал владелец недвижимости, а вы их не проверили. Вы не знали, как их проверить, или там нечем было их проверить».
Плюс вторая причина. Её я разбирал в том же видео, отвечая на комментарий под своим роликом: человек посчитал доходность после своих вложений, а не до. Нам так делать не надо. Никогда так не делайте.
Потому что переоценённый объект — это не «меньше заработали». Это замороженные деньги. Вы никогда не сможете продать его за те же деньги. Просто никогда.
Коротко: частые вопросы
Какими способами завышают доходность в презентации?
Тремя. Завышают чек за ночь. Считают процент не от той цены. И забывают четыре строки расходов. Плюс ещё три места, где считает не человек, а сам слайд: процент от первого взноса вместо полной суммы, ROI без слова «годовых» и издержки выхода в один процент.
Завышают ли заполняемость?
Почти никогда, и это неудобная для меня правда. Презентации показывают 68, 75 и 80 процентов, а факт по отчёту управляющей компании за квартал — 82,68 процента, помесячно от 62 до 94. Загрузка достижима. Но у этой цифры другой дефект: в одном разобранном документе она записана четыре раза и тремя разными значениями, причём два из них стоят на одном слайде.
Сколько на самом деле доходит до собственника?
По квартальному отчёту управляющей компании — 34,3 процента валовой выручки. По годовому отчёту другого объекта — 27,6 процента. Треть, а не половина. В буклете при этом стоят расходы 45–50 процентов, то есть собственнику якобы остаётся половина. И заметьте: тот объект отработал квартал с загрузкой 82,68 процента, то есть лучше «реального» сценария любой презентации.
Каких строк расходов нет ни в одном буклете?
Четырёх. Налога, комиссии площадок бронирования, фиксированного сбора за обслуживание общей территории и сервисного сбора за метр. Комиссия управляющей компании в презентации обычно есть, а остальное собственник узнаёт только из первого отчёта. Фиксированный сбор особенно опасен: по годовому отчёту он съел 36 процентов валовой выручки и не уменьшился бы, даже если бы объект простоял пустым весь год.
Как проверить, от какой цены посчитан процент?
Разделить заявленную прибыль на заявленный процент — получите базу, от которой считали. В разобранном документе вышло так: 12 410 разделить на 0,1205 — сто три тысячи. 16 425 на 0,1595 — снова сто три тысячи. А цена объекта в том же документе стоит 119 000 долларов. Вся таблица посчитана от суммы, которой в договоре нет.
Что означает процент доходности без слова «годовых»?
Что он посчитан за весь цикл, а не за год. В одной модели стоит ROI 39,76 процента, арифметика верна. Только от старта продаж до вручения ключей проходит 17 месяцев, плюс срок экспозиции при продаже. В годовых при цикле 20 месяцев это 23,9 процента, при 23 месяцах — 20,7. Слова «годовых» на слайде нет, но оно читается, потому что строкой ниже стоит аренда с явно указанным периодом.
Где доходность действительно есть?
Два признака, и ни один отдел продаж вам их не назовёт, потому что они отсекают его же продукт. Первый — размер: отдельно стоящие объекты или комплексы на 3–5 вилл, до 20 юнитов. Второй — изоляция: комплекс стоит один, а в радиусе двух-трёх километров только старый номерной фонд. Десятки однотипных номеров под одним брендом на одной площадке конкурируют друг с другом на тех же сайтах бронирования, а доходность каждого посчитана так, будто он на рынке один.
Чем проверяется обещанная доходность?
Двумя документами. Основной — отчёт управляющей компании по уже сданному объекту, за конкретный период, с загрузкой, ставкой и всеми строками расходов. Второй нужен потому, что отчёт тоже можно подрисовать: платёжные ведомости и переводы на банковский счёт владельца. Не спорьте с процентом на обложке — спрашивайте документ.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Что сделать сегодня за пятнадцать минут
Откройте свою презентацию. Возьмите калькулятор. Четыре действия.
- Найдите валовый доход за год и разделите на 365. Получили ставку за ночь при стопроцентной загрузке. Разделите ещё на 0,75, вот ставка, которая реально нужна их модели. Сравните её с тем, что берут за ночь соседние объекты того же класса на сайтах бронирования.
- Возьмите годовую прибыль из их же таблицы и разделите на их же заявленный процент. Получите базу, от которой считали. Сверьте её с ценой на слайде с ценами.
- Найдите на слайде слово «годовых». Если его нет, спросите: за какой срок этот процент? И за какой срок вы планируете выход?
- Найдите в расходах пять строк: налог, комиссия площадок бронирования, комиссия управляющей компании, фиксированный сбор за общую территорию, сервисный сбор за м². Каждая отсутствующая строка отсутствует не случайно.
Дальше одна просьба к застройщику вместо десяти вопросов. Пришлите отчёт управляющей компании по уже сданному объекту за последние 12 месяцев, со всеми строками, и платёжные подтверждения. Реакция на эту просьбу скажет вам больше, чем весь буклет. Обязательно.
Что ещё спрашивать до задатка, я разобрал отдельно: как проверить застройщика на Бали. Короткий чек-лист по объекту лежит на странице проверки до задатка. Как устроена сама сделка по шагам, смотрите в карте покупки недвижимости на Бали.
Посмотрите, как это считается на живых документах
Первое видео курса называется «Цена и доходность», идёт 33 минуты. Оно бесплатное: ни цены, ни кнопки оплаты. Там я считаю то же самое вслух, с цифрами на экране. Куда смотреть:
- 05:48 — почему переоценённый объект замораживает деньги навсегда.
- 06:12 — «Для этого есть один документ. О нём я расскажу позже».
- 08:12 — почему именно на этих отчётах строится базовая оценка объекта.
- 08:50 — правило цены: вилла за 200 тысяч должна приносить 20 тысяч в год.
- 13:28 — кейс лофта: 250 тысяч на входе, 5–6 тысяч дохода, 70–80 на выходе.
- 14:15 — что делать с таким объектом: вывод из пула и сдача напрямую.
- 17:44 — тот же лофт другими словами: 240 тысяч на входе, 6 тысяч дохода.
- 18:11 — кто в этой схеме платит за всех.
- 20:46 — почему цифры не проверили: их нечем было проверить.
Смотреть первое видео. Или откройте все три подряд: второе про договор, третье про застройщика и агента.
Посмотрите и работайте потом с кем угодно, не обязательно со мной. С любым агентом, с любым застройщиком. Мне важно, чтобы вы считали до покупки, а не после.
Комиссию я беру, тут без иллюзий. Платит её застройщик, и я называю её вам до сделки. От заработка на комиссии я не отказываюсь. Именно поэтому я могу позволить себе торговаться против застройщика, а не за него. Просто я устал объяснять одно и то же, а потом ко мне приходят и говорят: продайте то, что купили с другим агентом.
Курс носит информационно-практический характер. Сертификат участника не является документом об образовании или о квалификации.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
И последнее
Если после счёта окажется, что цифры не сходятся ни по одному объекту, который вам показывают, это тоже ответ. Нормальный ответ. Про такие случаи отдельно: кому недвижимость на Бали лучше не покупать вообще.
А хотите верить проценту на обложке — вперёд. Это ваше дело. Но я вас предупреждал. Потом не говорите, что я вас не предупреждал.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.