Аванс порядка 30 % — по дате подписи. Три следующих транша — по факту завершённого этапа: каркас, черновые работы, финишная отделка. Последний — при подписании договора аренды у нотариуса. Каждый этап застройщик подтверждает фото- и видеоотчётом, и у вас есть 7 дней на письменные возражения. Ниже — два подписанных договора: в одном сделано так, в другом ровно наоборот.
Почему на Бали опасно платить по календарю
Дата в графике наступает сама. Стройка — нет.
Смотрите, что происходит, когда график стоит на датах. Пришёл июнь, надо платить. Пришёл сентябрь, надо платить. Застройщик при этом может не строить. А вы не можете не платить.
Дальше включаются штрафные санкции. Вплоть до расторжения договора без возврата вложенных инвестиций. Это одна из трёх ошибок, за которые здесь платят деньгами.
Эскроу на Бали нет. Проектного финансирования нет. Гарантий никаких нет. Страховки нет. Работает только одно: привязка платежей к этапам строительства. Это, если что, спасёт вас как инвестора. Платёж — это один шаг сделки, остальные шаги разбираю здесь: на каком шаге сделки на Бали чаще всего остаются без денег.
Но платежи не привязаны к этапам строительства. То есть, вы будете платить независимо от того, идут они в графике или нет. Понимаете? Это очень большой риск. То есть, обязательно нужно привязывать все платежи к этапам строительства. Обязательно.
Здесь понятно? Двигаемся дальше.
Чем на Бали заменить эскроу
Договором. Текстом, который здесь реально можно переписать.
Вот в этом главное отличие острова от многих рынков. Проектного финансирования нет, эскроу-счетов нет. Но договор можно просто-напросто редактировать так, как нужно вам. И застройщики на это идут. Мы правим график, и деньги уходят по факту работ.
Как это работает. Пока стены не возведены, следующая оплата не проходит. Пока окна не поставили, следующего этапа оплаты нет. Пока мебель не поставили, оплаты нет. Вы оплачиваете только выполненную работу. Это то же самое, что эскроу-счёт, фактически.
И это не выдумка покупателя. До марта 2021 года центральный банк Индонезии сам требовал такого порядка от банков, которые кредитовали покупку строящегося жилья: не больше 30 % после подписания кредитного договора, не больше 50 % — до готового фундамента, не больше 90 % — до готовой кровли, остаток — только после акта приёма-передачи. Каждую следующую стадию банк подтверждал оценкой хода стройки. С 1 марта 2021 года требование сняли, но в переговорах оно даёт готовый аргумент: так считал регулятор, а не ваш юрист.
Механизм простой. Стоит он вам только переговоров. До подписи. Вот и всё.
Как выглядит правильный график платежей застройщику
Аванс идёт по дате. Три следующих транша открываются завершённым этапом. Последний платят при нотариальном подписании договора аренды.
Ниже реальный график из договора моей клиентки. Договор управления строительством, подписан 22 января 2026 года. Стоимость 165 000 $, пять траншей. Имя застройщика не называю.
| № | Сумма | Доля | Что открывает платёж, формулировка договора |
|---|---|---|---|
| 1 | 49 500 $ | 30,00 % | «в качестве авансового платежа не позднее 7 (семи) календарных дней с даты подписания настоящего Договора» |
| 2 | 38 500 $ | 23,33 % | «по факту завершения соответствующего этапа строительства, а именно: возведения каркаса здания и разводки основных инженерных систем»: фундамент, несущие стены, крыша, стояки электрики и сантехники |
| 3 | 18 500 $ | 11,21 % | «по факту завершения... выполнения черновых работ»: перегородки, стяжки, потолочные конструкции, инженерные сети внутри юнита, без финишной отделки |
| 4 | 38 500 $ | 23,33 % | «после завершения строительства Юнита, включая выполнение финишной отделки и меблировки», в течение 3 календарных дней с даты подписания Акта приёма-передачи |
| 5 | 20 000 $ | 12,12 % | «при подписании Договора аренды в присутствии нотариуса» |
Сумма траншей сходится ровно в 165 000 $. Даты в этом договоре тоже есть, и стоят они прямо в той же таблице, рядом с каждым траншем. Но названы они так: «ориентировочная дата завершения данного этапа». То есть ориентир. А основание платежа звучит иначе: «по факту завершения соответствующего этапа строительства».
Разница — пара слов. А цена вопроса — все 165 тысяч.
Сколько вы уже вложили и сколько сделано на объекте
Считаем вслух. 49 500 $ из 165 000 $. Это 30 %.
Что за эти деньги стоит на участке? Ни каркаса, ни крыши, ни стен. На этот момент их просто нет. Поэтому к первому траншу идёт отдельное требование. Желательно, чтобы застройщик на момент вашего входа уже потратил в проект больше, чем вкладываете вы: оплатил участок, начал фундаментные работы. Смотрите: вы покупаете проект, а у них даже земля ещё не оплачена — вот так быть не должно.
Этот транш в графике единственный, который уходит вперёд работ.
Дальше работает второй уровень. Платежи привязываем так, чтобы объём выполненных работ превышал вложенные вами средства. Меня спрашивают: какие гарантии, что достроится? Гарантий в юридическом смысле здесь нет ни у кого. Есть механика: вы оплатили часть суммы, и она покрыта уже выполненным объёмом работ. Формально это не страховка. Страховки на Бали не существует.
Как принимается этап: четыре пункта вместо эскроу-агента
Этап, фотоотчёт, семь дней на возражения, оплата. Вот вся схема.
Я не юрист. Но у меня проверка сотен договоров по полноценному дью-дилу, и я знаю, на какие пункты смотреть. Вот что я прошу проверить своего юриста в первую очередь — в том же договоре это разложено на четыре пункта.
- п. 4.3. Застройщик сам направляет письменное уведомление о завершении этапа, «сопровождаемое фото- и/или видеоматериалами». И только после этого выставляет инвойс.
- п. 4.4. Обязанность оплатить возникает с даты получения инвойса, срок 7 календарных дней. Но только если вы не направите «мотивированные письменные возражения с указанием конкретных несоответствий выполненных работ заявленному этапу».
- п. 4.5. Молчание засчитывается как приёмка: «этап считается завершённым и принятым без возражений».
- п. 6.4.2. Покупатель вправе «проводить согласованные... инспекции и осмотры Юнита до и после завершения этапов работ». То есть проверка своим человеком прописана, а не выпрашивается.
Про пункт 4.5 отдельно. Внутри этой защиты сидит ловушка. Семь дней. Не ответили в срок, считай, подписали.
Плюс. Есть ещё пункт 7.5: если покупатель не вышел на связь 14 дней до приёмки, Акт подписывают односторонне при двух свидетелях, и объект считается принятым без возражений. Поэтому график по этапам не работает сам собой. Это работа. Каждый месяц.
Юридическая оговорка: материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как выглядит график, которого надо бояться
90,5 % цены уходит за два дня. За шестнадцать месяцев до того, как объект вообще появится.
Ну да не закидают меня камнями мои коллеги по цеху, но, друзья мои, я должен вам об этом рассказать.
Это второй договор. Реальный, подписанный, март 2026 года. Цена 210 000 $. Слова «этап» в графике платежей нет вообще. Два первых платежа привязаны к календарным числам, третий — к будущему доходу от аренды. К работам на участке — ни один.
| Когда платёж | Сумма | Доля цены | К чему привязано |
|---|---|---|---|
| на третий день после подписи | 61 000 $ | 29,05 % | ни к чему, просто дата |
| на следующий день | 129 000 $ | 61,43 % | ни к чему, тоже дата |
| потом, из дохода от аренды | 20 000 $ | 9,52 % | будущая аренда |
Считаем. 61 000 $ плюс 129 000 $. Это 190 000 из 210 000. Итого 90,5 % цены за двое суток. А дата завершения строительства по этому договору наступает через шестнадцать месяцев после второго платежа. Сам договор подписан за три дня до первого перевода.
Окей. Допустим, застройщик надёжный. Допустим, у него есть сданные проекты. Но посмотрите, что этот договор делает со сроками. Покупатель просрочил платёж больше 60 дней, штраф 10 %. Застройщик сорвал срок стройки, неустойка 0,5 % в месяц, но начисляется она «начиная с седьмого месяца». Первые полгода опоздания бесплатно. А расторгнуть за срыв срока покупатель может только при задержке больше 18 месяцев. Полтора года. Полтора года ждать, уже отдав девяносто процентов денег.
И это ещё не конец. При расторжении возврат идёт «за вычетом 25 % компенсации» от стоимости объекта. Деньги отдают только после того, как объект продадут третьему лицу, и на эту перепродажу договор отводит застройщику до двенадцати месяцев. Кто писал этот договор? Точно не покупатель.
| Условие | График по этапам | График по датам |
|---|---|---|
| Оплачено до начала стройки | 30 % (49 500 $) | 90,5 % (190 000 $) |
| Основание транша | завершённый этап и фотоотчёт | календарная дата |
| Право возражения на этап | есть, 7 дней | нет |
| Приёмка | совместный осмотр, Акт приёма-передачи | дата направления уведомления застройщиком |
А теперь сценарий, в котором вся разница между этими двумя колонками решает всё. Банкротство застройщика.
Пока право на объект не зарегистрировано, объект остаётся имуществом застройщика и в банкротстве уходит в общую массу. Вы в этот момент не собственник. Вы обычный кредитор без залога. Очередь по индонезийскому закону такая: сначала невыплаченная зарплата работников, потом государственные налоги, потом залоговые кредиторы — банки и те, у кого оформлено обеспечение, потом остальные права работников. Покупатель стоит после них всех и получает процент от остатка, а не свою сумму. Выигранный суд возврата не гарантирует.
Смотрите, что это значит по деньгам. В этой очереди работает ровно одно число — сколько вы успели отдать. 30 % или 90,5 %. Всё.
Если это уже началось, порядок такой. Требование заявляют не в суд, а куратору — это местный конкурсный управляющий, его назначают в процедуре. Письменно, с расчётом суммы и с документами. Срок подачи назначает судья, который ведёт дело. Пропустили — вас в списке нет. Поэтому пакет собирают заранее: договор, все подтверждения переводов, вся переписка. Статуса это не меняет. Вы кредитор без обеспечения. Но без пакета у вас нет и этого.
Такая ситуация.
Поставьте это рядом со своим договором и посмотрите видео 2 — там договор целиком, 26 минут.
Стройка встала. Что делать
Открыть договор и прочитать, что написано в основании ближайшего платежа. От этого зависит всё остальное, и дальше идут две разные ветки. Действия в них противоположные.
У вас платежи привязаны к этапам
Не платить. Этап не наступил, значит основания для платежа нет. Это буква договора.
Живой пример из той же сделки. Аванс 49 500 $ ушёл по дате, ровно как написано в договоре: не позднее семи календарных дней с подписи, то есть в конце января 2026 года. Ориентир второго транша стоял на 30 июня 2026-го. К этому сроку на участке ничего не изменилось. Причина — PBG, разрешение на строительство: на момент записи отзыва оно на этот проект получено не было. Застройщик не имеет права выполнять никакие строительно-монтажные работы на участке до момента получения разрешения, и он, собственно, это соблюдает.
Что произошло с июньским платежом? Ничего. Наталья говорит об этом сама, в видеоотзыве: «У нас сроки оплаты привязаны к этапам строительства. Мы должны были платить в июне. Мы сейчас вот в июне не платили. Мы будем оплачивать, когда у нас вот эта стадия, именно привязанная к стройке, будет — только тогда».
Сдвиг произошёл, а мы ничего не платим. Вот ровно за это и делается привязка к этапам.
Отзывы опубликованы с согласия авторов. Результат по каждой сделке индивидуален.
Дальше смотрим, что даёт договор, если задержка затягивается.
- Срок сдачи не позднее 31.12.2026, подтверждается Актом приёма-передачи (п. 5.2).
- Льготный период 3 месяца после срока сдачи, штрафов в это время нет (пп. 1.11, 5.3). В исходной редакции застройщика он был длиннее, сокращали до 3 месяцев. Правка от 13 декабря 2025 года звучала так: «снизить Грэйс период до 3 мес.».
- После льготного периода пеня 0,033 % в день, это примерно 1 % в месяц, потолок 10 % от стоимости договора (п. 5.6).
- Когда штрафы достигают 6 %, покупатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, возврат всех денег в течение 6 месяцев (п. 12.3).
- Нет PBG в срок, возврат всех денег за 60 дней. Нет SLF в срок, возврат за 180 дней (пп. 8.2.1, 8.2.2).
Порядок действий, если работы на участке остановились:
- Открыть договор и найти основание ближайшего платежа. Написано «по факту завершения этапа», значит платёж не наступил. Дата в графике на это не влияет.
- Проверить, приходило ли уведомление о завершении этапа с фото и видео. Нет уведомления, нет инвойса. Нет инвойса, нет обязанности платить.
- Уведомление пришло, а работ на объекте нет? В течение 7 дней отправить письменные возражения с указанием конкретных несоответствий. Именно письменно. Молчание работает против вас.
- Съездить на участок или отправить своего человека. Право на инспекцию до и после завершения этапа у вас прописано.
- Выяснить причину остановки. Нет разрешения на строительство или застройщик просто не строит: это два разных разговора и два разных пункта договора.
- Считать штрафные проценты по своему договору с даты окончания льготного периода. Именно они открывают право на расторжение и возврат.
У вас график по датам, и стройка стоит
Здесь «не платить» не работает. Просрочка бьёт по вам первому: в договоре по датам это 5 % штрафа за 30 дней, 10 % за 60, а после 100 дней застройщик расторгает договор в одностороннем порядке и выставляет объект на перепродажу. Поэтому порядок другой. Открываете договор и выписываете на бумагу пять вещей.
- Дату, с которой у застройщика вообще начинает капать неустойка. В том договоре — 0,5 % в месяц, но «начиная с седьмого месяца после окончания всех сроков». То есть срок сдачи плюс шесть месяцев. До этого дня опоздание для него бесплатное, и требовать вам нечего. Посчитайте эту дату первой, чтобы не тратить силы раньше времени.
- Дату, с которой у вас появляется право расторгнуть. Там это задержка больше 18 месяцев. Считается один раз: срок завершения по договору плюс полтора года. Вторая дата на ту же бумагу.
- Условие возврата — до того, как решите расторгать. В том договоре возврат идёт за вычетом 25 % от стоимости объекта и только после того, как объект продадут третьему лицу; на перепродажу застройщику даётся до 12 месяцев. По деньгам это читается так: четверть теряете сразу, остальное получаете неизвестно когда. Часто это хуже, чем досидеть.
- Порог переуступки. В том договоре перепродать своё право можно, когда выплачено не меньше 50 % цены; комиссия застройщика при переуступке 2 %. Для человека, отдавшего 90,5 %, эта дверь открыта уже сейчас — и никаких 18 месяцев ждать не надо. Часто это единственный реальный выход, и в договоре он лежит на виду.
- Что объект приносит вам, пока остаток не закрыт. В том же договоре — ничего: «Девелопер имеет право на получение всей чистой прибыли до тех пор, пока не будет выполнено условие по оплате полной стоимости Объекта». Третий транш там платится «из дохода от аренды», которого вы не получаете. Это переворачивает весь расчёт «досидеть или выйти», и посчитать надо до разговора, а не после.
Шестое — не из договора, а из практики. Фиксируйте переписку. Пункт 10.1 того договора признаёт сообщения в WhatsApp, Telegram и на почте равнозначными подписанным документам. Значит каждое «начнём в следующем месяце» — это документ: скриншот, дата, отправитель, в папку. И помните, что работает это в обе стороны. Ваше «да, хорошо, подождём» — тоже документ.
И только после этого разговор с застройщиком. С датами на руках, а не с претензией.
Почему стройка встаёт: две разные причины
Первая законная: нет разрешения, застройщик ждёт бумагу и по закону не имеет права копать. Вторая — у застройщика кончились деньги. Отличать их надо до задатка, потому что после уже поздно.
Три проверки, которые вы делаете сами и бесплатно, за один вечер.
- Сколько строек он ведёт одновременно. Крупные игроки здесь сыпались на седьмом-восьмом проекте: деньги первых строек уходили в следующие. Считайте, сколько объектов у него в работе прямо сейчас.
- Распроданность его предыдущих комплексов. Откройте сайты застройщика, посмотрите распроданность комплекса семь, комплекса восемь, комплекса девять и посчитайте сами. Отчёта по недостроям на острове не существует, я проверял. А этот метод работает и занимает вечер.
- Активы не меньше принятых обязательств. Были застройщики, которые заходили сразу в полтора десятка проектов и не сдали ни одного. Это видно заранее по одному соотношению: что у него есть против того, что он уже пообещал.
Имена не называю. Метод отдаю целиком.
Что вписать в договор до подписи
Пять пунктов: платежи привязать к этапам стройки; грейс-период сократить до 3 месяцев; штраф за задержку считать от всей суммы договора, а не от внесённой; запретить застройщику сдавать объект до полной оплаты; поставить срок получения SLF и последствие за просрочку.
Сразу оговорка. Даже если юрист составил грамотный договор, это не значит, что он вас от всего спасёт. Не значит. Нужно знать определённые пункты и показать их своему специалисту: агенту, юристу, кому угодно. Полный разбор — в отдельной статье: какие пункты в договоре защищают ваши деньги, а какие работают против вас.
Смотрите, как это выглядит в жизни. 13 декабря 2025 года, за месяц с небольшим до подписания, в договор застройщика ушёл список правок. Вот эти четыре пункта целиком.
- Привязка платежей к этапам строительства.
- Сроки строительства: снизить грейс-период до 3 месяцев, стройка не более 13–14 месяцев.
- Штраф за задержку строительства считать от всей суммы по договору, а не от уже инвестированной суммы.
- Запрет застройщику сдавать виллу кому-либо, если инвестор оплачивает всё по договору вовремя. Запрет на коммерческое использование объекта до полной оплаты.
Плюс пятый пункт, который я ставлю рядом с этапностью всегда. SLF, акт ввода в эксплуатацию. В договоре должен стоять срок его получения. И последствие. Не получен в срок, покупатель вправе запросить деньги обратно в полном объёме. Плюс компенсация: мы прописываем ставку порядка 10 % годовых от уплаченной суммы. Это неустойка за просрочку документа, а не доходность объекта. Без этого пункта я договор заключать не рекомендую.
Наталья говорит: раз шесть переписывали. Да, это точно. Между списком правок 13 декабря и подписанным договором 22 января прошло больше месяца, и результатом этого месяца стал тот самый раздел 4, где каждый транш открывается завершённым этапом.
После какого момента уже ничего не переписать
Задаток. Всё, что можно изменить, меняется до задатка и до подписи. После задатка я вам уже ничем не помогу: ни по цене, ни по юридической части. К сожалению, это невозможно.
Поэтому, друзья, прежде чем вносить задаток, всё анализируем, смотрим, и только после этого решение. Помните, что переписать условия договора можно только до того, как он подписан.
Коротко: частые вопросы
Есть ли на Бали эскроу-счета?
Нет. Ни эскроу, ни проектного финансирования, ни обязательного страхования стройки. Аналога российского 214-ФЗ здесь не существует. Функцию эскроу выполняет одно условие в самом договоре: платёж уходит только по факту завершённого этапа, подтверждённого фотоотчётом застройщика.
А если положить деньги на эскроу у нотариуса? Так советуют.
Положить можно. Эскроу это не будет.
Деньги действительно можно положить у третьей стороны и договориться, когда она их отдаёт. Эскроу-счётом это не становится, и вот чем такая договорённость отличается от того, что вы себе представляете.
Чего в ней нет: лицензии эскроу-агента, обязательного страхования его ответственности и того, кто выедет на участок и проверит, завершён этап или нет. Раскрытие всё равно происходит по чьему-то решению, а не по факту работ.
Отсюда простое следствие. Такая конструкция — про один день сделки, когда объект готов и надо развести момент передачи денег и момент передачи бумаг. Она не про год стройки, где платёж должен открываться выполненной работой, а не чьим-то согласием. Про год стройки работает только то, что написано выше: этап, фотоотчёт, семь дней на возражения, оплата.
Какой аванс застройщику считается нормальным?
В договоре по этапам 30 % при подписании, дальше три транша по этапам и последний у нотариуса. Это рабочая пропорция конкретной сделки, а не правило рынка. Ориентир простой: чем меньше уходит до появления работ на участке, тем лучше. 90 % вперёд — это беспроцентный кредит застройщику на шестнадцать месяцев.
Кому уходит платёж и что должно стоять в реквизитах?
Той же стороне, которая подписала с вами договор. В договоре по этапам это индонезийская компания, PT, её реквизиты стоят прямо в тексте документа, и сумма там продублирована в рупиях: 165 000 $ — это 2 755 500 000 IDR по курсу договора (п. 3.1). Проверка занимает минуту. Открываете договор и сверяете название и счёт получателя с тем, что вам прислали для оплаты. Не совпало — не платите, пока не объяснят, почему получатель не совпадает со стороной договора. Это тот вопрос, который нужно задать до перевода, а не после.
Юридическая оговорка: исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Застройщик отказывается менять график платежей. О чём это говорит?
На Бали договор редактируют, и застройщики на это идут. Поэтому отказ обсуждать привязку платежей к этапам стоит взвесить отдельно. Здесь это не техническая мелочь, а единственная защита покупателя.
Договор уже подписан по календарным датам. Что делать?
Идти по ветке «У вас график по датам, и стройка стоит» выше. Посчитать две даты: с какого месяца у застройщика начинает капать неустойка и с какой задержки у вас возникает право расторгнуть. Прочитать условие возврата и найти порог переуступки — часто выход именно там. И фиксировать всю переписку. Задним числом график не переписывают.
Что такое PBG и SLF?
PBG — разрешение на строительство. Без него застройщик не имеет права вести работы на участке, и это законная причина простоя. SLF — акт ввода в эксплуатацию, документ о том, что построенное можно эксплуатировать. Срок получения обоих должен стоять в договоре вместе с последствием за просрочку.
Что посмотреть дальше
Договор целиком разбираю в бесплатном видео 2 «Договор»: 26 минут, документы в кадре, к чему привязать платежи и какие пункты вписать.
И если договор уже у вас на руках, хоть рыба, хоть образец, присылайте, не стесняйтесь. Разберу со своей командой и дам обратную связь — записаться можно там же, где лежат бесплатные видео. Только до подписи. После подписи это уже другой разговор.