Между «мне понравилась вилла» и ключами девять шагов. Обычный цикл сделки: месяц, полтора-два. Прилетать не обязательно, оформить можно дистанционно. А отсечек на этой карте две, и они идут подряд. Первая — задаток: после него я вам уже ничем не помогу, ни по цене, ни по юридической части. Вторая — подпись: переписать условия договора можно только до того, как он подписан.
А дальше вся карта по шагам. С датами реальных сделок, с семью пунктами проверки объекта и с тем, где именно проходят деньги.
Сколько времени проходит от первого сообщения до сделки
Месяц, полтора-два. Вот это обычный цикл: общение, прогрев, варианты.
Смотрите, как это выглядит по датам. Беру своего покупателя.
Один мой покупатель. Обратился ко мне 26 августа 2025 года. Я начал отправлять варианты. Дальше голосовые: я объясняю юридические тонкости, он задаёт вопросы. Как прибыль. Как SLF-сертификат получать. Потом пропал на какое-то время. 13 сентября 2025 года уже был близок к сделке. 14 сентября была сделка.
И это быстрый край. Три недели. Обычно дольше.
Что ещё? Есть клиенты, которые думают и по полгода, потом обращаются. Это зависит от уровня прогрева клиента и от уровня лояльности ко мне.
Здесь понятно? Двигаемся дальше.
Вся карта сделки одной таблицей
Девять шагов. Семь из девяти делаются из дома, за компьютером. На остров вы летите ровно за двумя вещами: посмотреть своими глазами и принять готовый объект.
| Шаг | Что происходит | Кто делает | Надо быть на Бали |
|---|---|---|---|
| 1 | Разбор: 20–30 минут в зуме | Вы и я | Нет |
| 2 | Вы выбираете объект — сами, у кого хотите | Вы | Нет |
| 3 | Час консультации: подходит или не подходит | Я | Нет |
| 4 | Проверка: семь пунктов, потом дью-дил | Я и юристы | Нет |
| 5 | Показ, застройщик называет прайс | Вместе | По желанию |
| 6 | Задаток. Первая отсечка | Вы | Нет |
| 7 | Договор. Вторая отсечка: подпись | Вы, застройщик, юрист | Нет |
| 8 | Платежи по этапам стройки | Вы застройщику | Нет |
| 9 | Приёмка, акт, SLF, ключи | Партнёр или вы | По желанию |
И про деньги сразу, чтобы дальше к этому не возвращаться. Деньги идут продавцу — застройщику или собственнику, если это переуступка. Через мои руки они не проходят.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Шаг 1. Первый разговор: что я спрашиваю
Смотрите. Я спрашиваю и слушаю. Вот вопросы, дословно.
- Хотите стройку рассмотреть или больше готовое?
- У вас есть вся сумма для полной оплаты, да? То, что готовое, продаётся чаще всего за полную оплату.
- У вас бюджет 300 тысяч — вам сколько комнат нужно?
- У вас какая цель: взять что-то эксклюзивное с меньшим количеством площади и комнат или хотите что-то попроще, но больше места?
Зачем именно так. Я всегда ставлю себя на место клиента и стараюсь максимально понять его истинный запрос. Спрашиваю, зачем ему реально эта недвижимость. Задаю вопрос: зачем, зачем, зачем. И когда человек раскрывается, только тогда я начинаю работать.
Ну и дальше срок. Всё, даю вам варианты, в чат за 2 дня скину варианты.
Тот же самый разговор идёт на разборе. 20–30 минут.
Шаги 2 и 3. Объект выбираете вы, оценку даю я
Вы выбираете только объект. Потом присылаете мне проект, и я его час консультирую: подходит, не подходит. Дальше начинается моя работа.
Вы можете работать с любым застройщиком, с любым агентом, вообще с кем хотите. Проблем нет. Вы выбираете только объект.
И есть вещь, которую я не сделаю никогда. Никогда не стану продавать объект недвижимости, который не подходит по цели клиента. То есть если человек говорит «мне нужен пассивный доход», а я ему продаю стройку, которая достроится через три года, это абсурд. Нужна надёжность здесь и сейчас, покупаем готовое.
Шаг 4. Проверка объекта: семь пунктов
Смотрите. Семь пунктов. Первые пять — первичный осмотр, его я делаю сам. Шестой: дью-дил юристами, он идёт в любом случае. Седьмой: физическая приёмка отдельной компанией. Первые шесть делаются до задатка. Седьмой, приёмка, — уже на финише, шаг 9.
| # | Что смотрим | Что именно | Что это значит |
|---|---|---|---|
| 1 | Тип проекта | Стройка или готовый объект | С этого начинаю всегда, от ответа зависит всё остальное |
| 2 | Разрешение на строительство | Только для стройки: есть или нет | Нет разрешения — это red flag |
| 3 | Земля | Цвет зоны и цель покупки | Для себя можно жёлтый. Для аренды лучше на жёлтый не покупать |
| 4 | Земля под проектом | Оплачена ли, на сколько лет, условия продления | Здесь главный red flag всей проверки, см. ниже |
| 5 | Готовая вилла | SLF и коммуникации | Нет SLF: по закону этой виллы ещё как бы не существует |
| 6 | Дью-дил | И по готовому, и по стройке | Отдельный шаг, идёт после первичного осмотра |
| 7 | Приёмка | Партнёр выезжает и осматривает виллу | Швейцарская компания, занимается приёмкой объектов на Бали |
Теперь про четвёртый пункт отдельно, потому что он дороже остальных. Если в условиях продления сказано, что продление будет по рыночной стоимости земли и тех объектов, которые на ней стоят, это очень невыгодная сделка, и в такие лучше не лезть. То есть у застройщика очень слабый договор с собственником земли. И его скорее всего выгонят после завершения первого срока аренды.
Плюс два фильтра по самому застройщику. Первый: только проверенный надёжный застройщик, у кого есть активы как минимум на сумму принятых обязательств. Второй: смотрим, насколько застройщик дофинансирован, сколько там объектов одновременно строится, не надрывает ли он пупок.
Я не юрист. Но объект я проверяю всегда. Всегда.
Шаг 5. Показ, и кто на нём называет цену
А дальше показ. Едем смотреть вместе. На объекте я ничего не обещаю. Цену называет застройщик прямо на показе, и уже от этой цены идёт вся дальнейшая работа.
Как проходит день. Заранее знаю, какие объекты показываем сегодня, какие завтра. Берём машину, едем вместе, по дороге рассказываю нюансы: почему этот проект подходит, а тот не подходит. Приезжаем на объекты, смотрим, ничего не обещаем. Сначала вообще ничего не обещаем. Мы просто смотрим и оцениваем по реакции: что нравится, что нет.
И после 1, 2, 3 дней прокатов становится понятно, куда есть смысл уделить внимание. Вот тогда начинаем работать в этом направлении.
А в переговоры вы не лезете. Естественно, вам не сделают скидку. Вы человек не из инфраструктуры, вы человек извне. Зачем застройщику отдавать 50 процентов своей маржи какому-то рандомному клиенту? Ему проще другому клиенту юнит продать.
Ну а сколько выходило по факту, по-разному бывало. Люди экономили и там 40 тысяч долларов, и 15 тысяч, и 5 тысяч. Зависит от объекта, от стоимости, от формы оплаты, от того, когда купил и на каком этапе. Куча нюансов.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Шаг 6. Задаток. Здесь первая отсечка
Смотрите, что я говорю клиенту перед этим шагом. Всё это нужно делать до того, как вы внесёте задаток. Потому что после задатка я вам уже ничем не помогу. Ни по цене, ни по юридической части.
Пока задаток не внесён, менять условия ещё можно. Пока не внесён. И привязка покупателя к агенту держится ровно на двух физических вещах: кому вы отдали паспорт и с кем внесли задаток.
Вот как это звучит в живом разговоре. Вы приходите, допустим, и мне говорите: у меня вот такие условия, он не дал скидку. Я говорю: замечательно, всё окей, мы останавливаемся на этом объекте. Вы готовы вносить задаток? Да, я готов. Всё. Вы не вносите задаток, вы просто общались, задаток ещё не внесён. Вы говорите мне, я иду общаюсь с застройщиком.
Теперь вторая вещь, про которую на рынке вслух не говорят.
Не имеет значения, сколько он там кружил, собачью свадьбу эту играл. Самое главное, что он паспорт скидывает мне и со мной он доходит до сделки. Вот и всё.
То есть ходить по десяти агентам можно. Это ничего не решает. Решают паспорт и задаток.
Как вас будут выталкивать к задатку раньше срока
Что ещё? Приём звучит так: ой, срочно-срочно, только сегодня, только сейчас, вот для вас специальная акция. Вот если вы сегодня вносите задаток, то этот лот остаётся за вами. А если не вносите, он уходит, предложение доступно только сегодня.
Скорее всего, это просто обычная уловка для того, чтобы быстрее вывести вас на задаток. У любого агента задача простая: как можно быстрее вас откатать и довести до сделки, потому что у него есть другие клиенты, с кем нужно работать. Минимум работы, максимум результата. Сам такой был, поэтому говорю, что реально так и работает.
И контрприём один, он простой. Поверьте: если вам скидку дали здесь и сейчас, то завтра, послезавтра скидка тоже будет. Если, конечно, реально предложение не ограничено.
Все эти приёмы целиком разбираю в третьем бесплатном видео, «Застройщик и агент», 28 минут.
Шаг 7. Договор. Вторая отсечка: подпись
Вот тут важно. Договор здесь редактируемый, правки вносятся, пункты переписываются. Но только до подписи.
Помните, что переписать условия договора можно только до того, как он подписан. Понимаете? Поэтому обязательно, не торопитесь с покупкой объекта недвижимости, не ведитесь на манипуляции агентов, застройщиков.
То есть отсечки две, и они про разное. После задатка я теряю рычаг: ни по цене, ни по юридической части я вам уже не помогу. После подписи закрывается сам текст договора. Между этими двумя точками поле для правок ещё есть, и Наталья его использовала полностью.
Её договор мы правили вместе с моим юристом. В видеоотзыве она говорит так: «Мне кажется, застройщик от нас вешался. Сколько мы раз договор переделали? Раз шесть, наверное». У неё самой образование юрист. И её же слова: «но я ни шиша не смыслю в законодательстве Индонезии».
Какие пункты обязаны быть в тексте и каких быть не должно, это отдельный разговор на десять пунктов. Он здесь: что должно стоять в договоре, чтобы вас не оставили без денег и без виллы. И в бесплатном видео 2 «Договор», 26 минут, документы в кадре.
Шаг 8. Платежи: не по календарю, а по стройке
Эскроу на Бали нет. Проектного финансирования нет. Страховки нет. Работает одно: платить по факту завершённого этапа.
Смотрите, что происходит, когда график стоит на датах. Пришёл июнь — надо платить. Пришёл сентябрь — надо платить. Застройщик при этом может не строить, а вы не можете не оплачивать.
А как выглядит правильный вариант в живом документе. Договор моей клиентки подписан 22 января 2026 года, стоимость 165 000 $, пять траншей. Первый транш авансовый, 30 процентов. Три следующих открываются завершённым этапом стройки. Последний, 20 000 $, платится при подписании договора аренды в присутствии нотариуса.
И сразу про последний транш, потому что вопрос всегда один и тот же. Он платится не на стройке, а у нотариуса, и там уже другой документ — договор аренды. Сам договор со стройкой подписан дистанционно, в Docusign. А как подписывается договор аренды у нотариуса, если вы не на острове, в том документе не написано. Значит, это вопрос по вашему объекту. И задавать его надо до подписи, а не после.
Вот так это работает. Наталья про свой июньский платёж: «Сроки оплаты привязаны к этапам. Мы должны были платить в июне. Мы в июне не платили. Будем оплачивать, когда стадия, привязанная к стройке, наступит».
И это даже важнее доходности, друзья. Сначала сохранить, а потом приумножить. Сохранить, а потом приумножить.
Весь график с дословными формулировками договора и антипример, где 90,5 % цены уходит за двое суток, в отдельном разборе: как сделать, чтобы деньги не ушли вперёд стройки.
Шаг 9. Приёмка и ключи
Вот важный момент. Вилла достроена, а ключей нет. Так бывает часто. Ключи это подписанный акт приёма-передачи и полученный SLF.
Здесь очень часто вилла может быть построена, но на неё нет акта ввода в эксплуатацию. По закону этой виллы ещё как бы не существует. Обязательно в договоре должен фигурировать пункт про акт ввода в эксплуатацию, потому что договор считается неисполненным, если нет акта ввода в эксплуатацию.
Этот пункт и ещё девять, которые обязаны стоять в тексте: разбор договора по пунктам.
Далее. Сроки беру из того же договора от 22 января 2026 года.
| Что | Срок по договору | Что будет, если не выполнено |
|---|---|---|
| Сдача объекта | Не позднее 31.12.2026, подтверждается актом приёма-передачи | — |
| Льготный период | 3 месяца после срока сдачи | Штрафов нет вообще |
| После льготного периода | Пеня 0,033 % в день | Потолок 10 % от стоимости договора |
| PBG, разрешение на строительство | До 31.12.2026, плюс до 3 месяцев с письменным уведомлением | Возврат всех денег за 60 дней |
| SLF, акт ввода в эксплуатацию | 18 месяцев с даты акта приёма-передачи, плюс до 3 месяцев с письменным уведомлением | Возврат за 180 дней |
Про эти «плюс три месяца» отдельно. Оба срока, и по PBG, и по SLF, продлеваются максимум на 3 месяца с письменным уведомлением — это пункт 8.2 того же договора. То есть дата в колонке «срок» не такая уж жёсткая. Знать это надо до подписи.
И сразу про то, что в таблице видно. Разрешения на строительство на момент подписания не было. Поэтому в договор вписан срок: PBG до 31.12.2026, а нет PBG — застройщик возвращает все деньги за 60 дней. Вот так это работает, когда пункт стоит в тексте.
И ловушка, о которой не пишет никто. Пункт 7.5 этого же договора: если покупатель не вышел на связь 14 дней до приёмки, акт подписывается односторонне при двух свидетелях, и объект считается принятым без возражений. Не ответил в срок — считай, подписал.
Поэтому на приёмку выезжает человек. У нас это партнёр, швейцарская компания, которая занимается приёмкой объектов недвижимости на Бали. Физически приезжает и осматривает виллу.
Про грейс-период. У застройщика в договоре он обычно есть, и делает он его, как правило, максимально большим: 6 месяцев, кто-то 12 месяцев. Мы сократили этот грейс-период. Уменьшили его с 6 месяцев до 3.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Можно ли купить дистанционно или надо прилетать
А теперь самый частый вопрос из директа. Прилетать не обязательно, можно всё оформить дистанционно. Вот и всё.
Доказательство первое. Покупатель взял готовый юнит по переуступке, обставил, сдал. Год с этим объектом, и ни разу там не был. Его слова из видеоотзыва:
Мы ни разу не были там, чтобы произвести инвестицию. Это, кстати говоря, наверное, в плюс риэлтору. Всё полностью удалено. Потому что процесс сопроводил, обставить помог. И даже вот эти люди, которые въезжали, он же им показывал… Мы вообще находимся за тридевять земель и не ездим.
Он же считает вслух по своему объекту. Вход 193 500 $. Аренда 1200 $ в месяц абсолютно чистыми на руки, все расходы сверху на арендаторах. По его счёту это 13 лет окупаемости с небольшим хвостиком. Вот такая ситуация.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Доказательство второе. Виктория из Ульяновска: начинали с нуля, всё только по телефону, нашли меня по ютубу. Вживую мы встретились через год, уже в готовом юните.
Теперь честно про обратную сторону. Один шаг, ради которого люди всё-таки летят, есть. Это приёмка. Покупатель с бюджетом до 500 тысяч написал мне прямым текстом: «Планирую быть на Бали 6 месяцев. Хотел бы присутствовать на сдаче приемки виллы».
А Наталья, которая покупает стройку из России, формулирует иначе: «Мне важно, чтобы качество кто-то проконтролировал, потому что я достаточно далеко, я в России». Вот в чём нюанс. Поэтому на приёмку и выезжает партнёр.
Отзывы опубликованы с согласия авторов. Результат по каждой сделке индивидуален.
А как переводить деньги человеку, которого видишь впервые
Ну и вот. Мне много клиентов говорили, что самое страшное было довериться какому-то человеку, которого ты видишь впервые. Их слова дословно: «мы боимся переводить, мы не знаем вас, мы не знаем застройщика, вдруг это мошенничество, вдруг нас кинут».
И ответ у меня всегда один. Не доверяйте мне.
Доверяйте документам, которые я представляю. Доверяйте опыту застройщика. Доверяйте юридической компании, которая проверяет ваши документы. Опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы, на фактическую реальную доходность. Это важнее, чем какие-то обещания.
Кто на самом деле покупает здесь
Вот три реальные сделки. Имена не называю, суммы и задачи настоящие.
| Кто | Бюджет | Задача его словами | Что купил |
|---|---|---|---|
| Предприниматель, 38 лет, Москва | 200 000 $ | «диверсификация своих активов, размещение средств в Азии просто как пассив на сдачу в аренду». Деньги из бизнеса, ничего не продавал | Готовый юнит, который уже приносит доход |
| Частный инвестор | 200 000 $ | купить объект, чтобы «потом при необходимости чтобы можно было выйти» и «чтобы деньги были размещены не в рублевой зоне, а в долларовой» | Готовое |
| Мужчина 35 лет, пришёл по рекомендации | 500 000 $ | «покупал для себя… по большей части проживания 2, 3, 4 месяца в году, остальное время сдавать» | Дорогая эксклюзивная вилла |
Что общего? Двое из трёх взяли готовое.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
И честное предупреждение по бюджету. Легче все покупают люди, у кого побольше бюджет. Самый геморройный, это у кого там 50, 100 тысяч долларов. Они выносят мозг больше всего.
Далее. У вас цель доходность — это Бали. У вас цель ПМЖ с прогулочными зонами, пляжами, с большим русским комьюнити — это больше Таиланд, семьи, школы, вот это туда.
Три ошибки, за которые платят деньгами
Три. Конкретные, о которых человек даже не догадывается, а мне они очевидны.
Первая. Платежи не привязаны к этапам строительства. Объект не строится или сроки затягиваются, а человек должен всё равно платить. И он попадает: стройка встала, а он платит, потому что там штрафные санкции. Вплоть до расторжения договора без возврата вложенных инвестиций. Как это чинится текстом договора, в разборе графика платежей.
Вторая. С документами всё в порядке, но цена завышена. И человек этого не видит. Был у меня клиент, который сказал: мне нужна доходность. Я говорю: тогда вот эти объекты мы не рассматриваем, там ценник очень высокий. Он всё равно вышел на такой лот. Я говорю: вы серьёзно покупаете вот этот объект? Я скинул ему голосовое сообщение владельца точно такого же объекта, прямо дал контакт. Тот подтвердил, что объект приносил ему 3-4 процента, и плевался, и говорил, что ни в коем случае не покупать. И он всё равно сказал: ну вот, мы решили всё-таки купить.
Третья. У застройщика слишком много проектов одновременно. Всё в порядке с застройщиком, всё в порядке с документами, но проектов в работе много. Я такие проекты не рекомендую: есть риск, что стройка затянется, встанет, и вы потеряете все свои деньги.
А главная из них вторая. Когда ты покупаешь переоценённый объект, ты замораживаешь свои деньги навсегда. Ты никогда не продашь. Физически объект не потеряется, но это считай, что потерял: ты никогда не вернёшь свои деньги обратно. Никогда.
Как считать цену и доходность по документам, это первое бесплатное видео, «Цена и доходность», 33 минуты.
Коротко: частые вопросы
Нужно ли лететь на Бали, чтобы купить недвижимость?
Нет. Оформить можно дистанционно: семь шагов из девяти делаются из дома, за компьютером. На остров летят ровно за двумя вещами — посмотреть объект своими глазами и принять готовый. Один мой покупатель взял юнит по переуступке, обставил и сдал, живёт с этим объектом год и ни разу там не был.
Сколько времени проходит от первого обращения до сделки?
Обычный цикл — месяц, полтора-два. Быстрый край в моей практике: обращение 26 августа 2025 года, сделка 14 сентября, то есть три недели. Есть клиенты, которые думают по полгода, а потом возвращаются. Срок зависит от того, насколько человек разобрался в теме.
После какого момента условия сделки уже не изменить?
Отсечек две, и они про разное. Первая — задаток: после него я не помогу ни по цене, ни по юридической части. Вторая — подпись договора: после неё сам текст уже не переписать. Между этими двумя точками поле для правок ещё есть.
Что проверяют в объекте до внесения задатка?
Семь пунктов. Тип проекта, разрешение на строительство, цвет зоны земли и цель покупки, оплачена ли земля под проектом и на каких условиях продлевается, SLF и коммуникации для готовой виллы, дью-дил юристами и физическая приёмка. Первые шесть проходят до задатка, приёмка — уже на финише.
Какой пункт проверки самый опасный?
Условия продления аренды земли. Если в договоре написано, что продление пойдёт по рыночной стоимости земли и объектов, которые на ней стоят, — это очень невыгодная сделка. Значит, у застройщика слабый договор с собственником земли, и его скорее всего выгонят после первого срока аренды.
Можно ли платить застройщику по календарю?
Опасно. Эскроу на Бали нет, проектного финансирования нет, страховки нет. Когда график стоит на датах, застройщик может не строить, а вы всё равно обязаны платить. Правильный вариант — транши, которые открываются завершённым этапом стройки.
Что такое SLF и почему без него не отдают ключи?
SLF — это акт ввода в эксплуатацию. Вилла может быть достроена, но без SLF по закону её ещё как бы не существует. Ключи означают две вещи одновременно: подписанный акт приёма-передачи и полученный SLF. Пункт про акт ввода обязан стоять в договоре, иначе договор считается неисполненным.
Что меняется, если обойти нескольких агентов?
Ничего. Ходить по десяти агентам можно, это ничего не решает. Привязка покупателя к агенту держится ровно на двух физических вещах: кому вы отдали паспорт и с кем внесли задаток.
Дадут ли скидку, если торговаться с застройщиком самому?
Скорее всего нет. Вы человек не из инфраструктуры, и застройщику проще продать этот юнит другому клиенту, чем отдавать часть своей маржи. Сколько выходило по факту — по-разному, зависит от объекта, его стоимости, формы оплаты и этапа, на котором покупают.
Что делать вам прямо сейчас
Так. Не звонить агенту. Не вносить задаток. Взять свой проект, тот, который вам уже прислали, и прогнать его по первым четырём пунктам выше. Минут двадцать.
По порядку. Стройка или готовое. Есть ли разрешение на строительство. Какая земля и под какую цель. Оплачена ли земля, на сколько лет и что написано про продление. Если про продление сказано «по рыночной стоимости земли и объектов на ней» — дальше можете не читать.
А если задаток уже внесён или договор уже подписан. Рычага по цене у меня здесь нет, это правда. И подписанное не переписывают. Но знать, что у вас в тексте, вы обязаны. Если у вас уже есть какой-то договор на руках, рыба, образец, или вы уже в глубоких переговорах по какому-то проекту — присылайте мне его, не стесняйтесь, я разберусь со своей командой, дам обратную связь.
А если проекта пока нет, а есть только желание, начните с трёх бесплатных видео. Смотрите «Исповедь агента»: цена и доходность, договор, застройщик и агент. 33, 26 и 28 минут, документы в кадре, без регистраций.
Посмотрели, дальше разбор. Двадцать-тридцать минут в зуме: я задаю вопросы, вы отвечаете, потом говорю прямо, что с вашим объектом. Может оказаться, что покупать вообще не надо.
С этими знаниями вы можете работать не со мной, а с кем угодно вообще, с любым застройщиком, с любым брокером. Хотите — вперёд. Это ваше дело. Но я вас предупреждал.