Не стоит, если бюджет меньше 100–150 тысяч долларов. Не стоит, если доход нужен прямо сейчас, а вам продают стройку на три года. Не стоит, если цель — переезд с семьёй, школами и большим русским комьюнити: под эту цель это не Бали.
Дальше по каждому пункту. С цифрами по конкретным объектам и с проверкой, которую вы сделаете за пятнадцать минут без меня. Если вы читаете это, потому что нигде не нашли прямого ответа на вопрос «а мне вообще это надо», вот вся сделка по шагам, от первого предложения до ключей. Здесь только про то, стоит ли вам в неё заходить.
Почему честного «вам это не нужно» нет в бесплатной выдаче
Потому что отвечает тот, кому платят за продажу. Пока вы никому не заплатили, у человека напротив ровно одна задача: чтобы вы согласились быстрее.
«Когда вы оплатили мне уже деньги, моя задача, чтобы вы остались довольны и дать вам объективную картину мира. Может, вам вообще не нужна эта недвижимость. Когда вы не заплатили брокеру, он никогда не скажет, что вам не нужна эта недвижимость.»
Смотрите, как это выглядит на просмотре. Вам показывают два объекта, три, пять, десять. Вы говорите, какой понравился. И слышите в ответ: прекрасный выбор.
«Он никогда не будет критиковать ваш выбор, потому что у него задача, чтобы вы побыстрее согласились. И это самый важный момент, понимаете?»
Сам такой был. Поэтому и говорю: реально так и работает.
«Брокер всегда уводит человека от того, что ему действительно нужно, туда, где ему выгодно, брокеру выгодно. То есть он не говорит на языке выгод вашего клиента.»
Я знаю это не со стороны. Была ситуация ещё в Сочи: клиент обратился к моему коллеге. А коллега рассуждал так: продам ему какой-то неликвид, где комиссия больше, потому что мне нужно сейчас получить как можно больше комиссии. По части тех объектов потом были сносы. Люди реально теряли деньги.
«Я это видел на своем опыте и понял, что никогда в жизни не буду продавать объект только из-за большой комиссии.»
Тогда почему верить мне? Я комиссию беру
Беру. И не отказываюсь от неё.
«Я нормально зарабатываю как брокер. И буду нормально зарабатывать как брокер в будущем. Я не отказываюсь от заработка на комиссии.»
Аргумент у меня другой, не «я работаю бесплатно».
«Вам катастрофически важно, чтобы ваш агент был беспристрастным, а чтобы я был беспристрастным, вам нужно дать мне деньги. То есть когда вы платите деньги — это не мне надо, это вам надо, чтобы я был беспристрастным в подсказе и выборе объекта. Чтобы я вам беспристрастно дал объективную картину: может быть, вообще вам не подходит этот объект и вообще рынок не подходит.»
«Когда судья беспристрастный, он же хорошо судит. Когда учитель беспристрастный — хорошо, когда у него нет любимчиков. А когда агент беспристрастный — это классно.»
А бесплатных агентов не бывает вообще. Вот у вас кофейня. Вы кофе раздаёте бесплатно посетителям? Нет. А почему? Потому что вы на этом зарабатываете, с этого живёте. Агент то же самое.
«Если вы не платите мне, вы переплачиваете в любом случае. Вы по-любому, в любом случае, оплатите кому-то больше.»
Как это устроено с деньгами, чтобы не было вопросов. Вы платите мне за курс. Если потом вы выходите на сделку через меня, застройщик платит мне комиссию, и я называю её вам до сделки. Я не работаю бесплатно и не отказываюсь от вознаграждения. Именно поэтому я могу позволить себе торговаться против застройщика, а не за него.
И сразу граница. Как именно я договариваюсь с застройщиком, я не рассказываю. Это единственное, чего не будет на курсе.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Не стоит, если у вас меньше 100–150 тысяч долларов
Это нижняя граница, ниже которой я разговор не начинаю.
«Если человек покупает недвижимость за рубежом — это минимум 100-150 тысяч долларов, просто самый-самый минимум. Если у человека нет таких денег, то нет смысла вообще даже начинать разговаривать.»
Дело не в снобизме. Дело в том, что реально происходит у нижнего края.
«Легче все покупают люди, у кого побольше бюджет. Самый геморройный — это у кого там 50, 100 тысяч долларов. Они выносят мозг больше всего.»
Был клиент с бюджетом 85 тысяч долларов. Работаю с ним полтора года. Он так и не купил. Конкретики нет, объекта нет, решения нет. Полтора года.
Что делать, если у вас 60 или 80 тысяч. Решение одно, и оно неприятное: не заходить сейчас. Не искать, где подешевле. Добрать до порога и вернуться. Вот и всё.
Не стоит, если вы хотите всё сразу
Доходность, рост цены и выход через пять лет дороже. Одновременно. Такой опции нет.
Была пара, мама и сын. Две квартиры в другой стране. Хотели продать одну и переложить деньги в Юго-Восточную Азию.
«Он говорит: можно мы переложим, но нам нужно так, чтобы через 5-10 лет мы ее продали в любой момент… И она еще выросла в цене, а все это время мы получали доходность. Я говорю: стоп, стоп. К сожалению, такой опции нет. То есть недвижимость в Юго-Восточной Азии, к сожалению, она через 5-10 лет не подорожает. В лучшем случае вы продадите ее за те же деньги, если грамотно купили… Но она не вырастет в цене и скорее всего немножко потеряет.»
«И они говорят: ой, нам это не подходит. — Конечно, не подходит. Я вам честно об этом говорю: недвижимость в Юго-Восточной Азии не подходит под ваш запрос.»
Сделки не было. И правильно.
| Что вы хотите | Что я на это отвечаю |
|---|---|
| Продать через 5–10 лет дороже, чем купил | «Через 5-10 лет не подорожает. В лучшем случае вы продадите ее за те же деньги, если грамотно купили» |
| Доход нужен здесь и сейчас | Стройка не подходит. «Надёжно значит здесь и сейчас — нужно готовое покупать» |
| Жить самому, а сдавать, когда уезжаю | Тогда считайте не годовой доход, а доход за те месяцы, когда объект реально в аренде. Сбор за метры фиксированный: он платится и в пустой месяц |
| ПМЖ с семьёй, школами, комьюнити | «Это больше Таиланд: семьи, школы, вот это туда» |
| Просто уберечь деньги от инфляции | Российские новостройки: «спасает нас от инфляции», эскроу и проектное финансирование |
| Задаток уже внесён, но хочется поторговаться | Поздно. Торг — до задатка |
Не стоит, если деньги нужны сейчас, а вам продают стройку
Стройку не берём. Деньги нужны сейчас — покупаем готовое.
«Никогда не стану продавать объект недвижимости, который не подходит по цели клиента. То есть если он говорит: мне нужен пассивный доход, а я ему стройку продаю, которая через три года будет достраиваться, а ему нужно здесь и сейчас, — никогда не буду продавать ему стройку, потому что это абсурд. Надёжно значит здесь и сейчас — нужно готовое покупать.»
И отдельно про слово «пассивный». Возьмём отчёт управляющей компании по конкретной вилле за второй квартал 2026 года и посчитаем вслух.
Сразу снимаю первый вопрос: это не провальный квартал. Объект был занят 74 дня из 91. По отчёту — 82,68 процента. В презентациях закладывают 68, 75, 80. Здесь загрузка была выше обещанной. Средняя ставка за ночь — 71 доллар. Смотрите, сколько из этого дошло до собственника.
| Строка отчёта | За квартал | Доля от валовой выручки |
|---|---|---|
| Income, валовая выручка | $5 313 | 100 % |
| Налог PB1 10 %, revenue tax 0,5 %, комиссии OTA | −$851 | −16,0 % |
| Revenue | $4 462 | 84,0 % |
| Management company, 20 % | −$892 | −16,8 % |
| Operational Expenses: маркетинг, хаускипинг, коммуналка, персонал, амортизация | −$1 222 | −23,0 % |
| Monthly Service Fee за м² | −$526 | −9,9 % |
| Final Payout собственнику | $1 821 | 34,3 % |
Валовая выручка 5 313 долларов. До собственника дошёл 1 821. Треть.
Дело не в загрузке. Загрузка была.
Теперь развилка, и здесь чаще всего подменяют. Это один собственник: посуточно, через управляющую компанию. У другого владельца — другой объект и другой способ: долгосрочная аренда напрямую, без управляющей компании и без площадок, все коммунальные расходы на арендаторе. Из валовых 1 500–1 600 долларов в месяц до него доходит 1 200. Это 75–80 процентов. Я сравниваю не две виллы. Я сравниваю два способа сдачи. Разница — 2,2 раза.
И про фиксированный сбор. Плата за квадратные метры идёт и в высокий сезон, и в пустой месяц. За квартал она съела 526 долларов — это 29 процентов от того, что получил собственник. Ни одна из трёх презентаций такой строки не содержит.
Раз уж вы читаете это с открытыми соседними вкладками. Вам там покажут 8, 12, 15 процентов. Смотрите, что это за число. Процент к цене объекта и процент от выручки — разные вещи. Я вам показал второе: сколько из ста долларов выручки дошло до счёта. Первое посчитаете сами, когда получите на руки отчёт и цену входа. Без отчёта считать нечего.
Вот что стоит за словом «пассивный», когда его произносят в презентации. Считать это надо до сделки, а не после. Как считать цену и доходность по документам объекта, я разбираю в первом уроке: цена и доходность.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Не стоит, если цель — переезд, а не деньги
Тут ответ не «нет», а «другая страна». Это разные вещи.
«Я скажу вам честно: недвижимость в Таиланде вам не подходит — у вас цель доходность, это Бали. Недвижимость на Бали вам не подходит — у вас цель ПМЖ с прогулочными зонами, пляжами, с большим русским комьюнити. Это больше Таиланд: семьи, школы, вот это туда. Я вам честно скажу об этом, понимаете?»
И сразу развожу две вещи, чтобы вы не запутались через два абзаца. Под жизнь — Таиланд. Под деньги — не Таиланд, и почему, смотрите в таблице ниже. Это не одно и то же решение.
Тогда считайте не объект. Считайте, во что вам обойдётся год жизни там — с жильём, школой и визами. Объект — вторым вопросом.
А рынки сравнивайте по одному признаку: что там защищает ваши деньги.
| Рынок | Что там с защитой денег покупателя |
|---|---|
| Россия | Эскроу и проектное финансирование. «Самый защищенный, один из самых защищенных рынков новостроек», «спасает нас от инфляции» |
| Турция | «Нет эскроу. Нет проектного финансирования. Нет привязки к этапам строительства. Вообще… Я считаю, что самый небезопасный рынок» |
| Таиланд | Лизхолд, но оплатить сразу три срока нельзя: «ты обязан сначала 30 лет дождаться. В отличие от Бали… В Тае ты защищен только формально». Плюс объект очень сложно перепродать |
| Вьетнам | Есть страховка от недостроя: «если даже этот объект не достроится, страховая тебе выплатит». Но квоты: «если строится 10 новостроек, только в одной можно покупать иностранцам. И в этой одной только 30% номерного фонда» |
| Бали | Эскроу нет, зато «здесь можно просто-напросто редактировать договор так, как тебе нужно. И застройщики на это идут» |
Вот в чём нюанс по Бали. Защиты по умолчанию нет, её приходится вписывать руками в договор: какие пункты должны стоять в тексте и чем заменить эскроу, которого здесь не существует.
Не стоит, если вы уже сами всё знаете
Таким я отказываю сам. Прямо.
«Если человек уже сам разобрался во всем рынке, жил здесь долго и владеет базовыми навыками любого агента — я с таким человеком работать не буду. Он сам уже агент.»
«Если вы считаете, что слушать меня не надо, и вы будете подвергать сомнению каждое слово, и мне нужно это будет доказывать, то я с такими людьми тоже точно не буду работать.»
«Ой, да мы и сами везде все почитаем, посмотрим, есть чат GPT.» Ну все, отлично, вперед.
«В общем, если вы не видите ценности в этом, то нам просто с вами не по пути. Идите, покупайте переоцененную недвижимость.»
А кого я не отсекаю, так это тех, кто уже обошёл десяток агентов.
«Если вы общались с десятками агентов и готовы пройти мой курс — вперед. Не вопрос. Я вам приоткрою завесу тайны, покажу, насколько глубока кроличья нора.»
Что бывает с теми, кто этот вопрос себе не задал
Считаем вслух по одному объекту. Без имён и без названий.
Лофт, большие апартаменты. Вход 240–250 тысяч долларов, кто-то заходил за 260. С мебелью, с налогами, с приёмкой. Полностью готовый.
Сейчас объект приносит владельцу 5–6 тысяч долларов в год.
Считаем, за сколько его можно продать. Почему не за 250? Чтобы продать за 250, объект должен приносить 23–25 тысяч долларов в год чистыми. Значит, снимать его должны за 30–35 тысяч, с уборкой, с обслуживанием и так далее. Это не вилла. Это большой апартамент. Нереально.
Дальше по факту. Пока объект в пуле управляющей компании, дороже 70–80 тысяч его не продать. Вход 250. Выход 80.
Дальше вариант: выйти из состава этой управляющей компании и сдавать через другую, за 1000–1200 долларов в месяц плюс обслуживание. Тогда объект выходит на 14–16 тысяч в год, и продать его можно где-то за 160–170–180 тысяч. Это всё равно меньше входа.
«Да, это меньше, чем у вас, но, к сожалению, вы никак не сможете продать. Этот юнит, он непродаваем.»
Вот что стоит за словами «переоценённый объект».
«Когда ты покупаешь переоцененный объект, ты замораживаешь свои деньги навсегда, ты никогда не продашь… Физически не потеряется объект, но это считай, что потерял: ты никогда не вернешь свои деньги обратно. Никогда.»
И честно про схему, в которой это происходит.
«Не бывает такого, что в схеме все зарабатывают. То есть застройщик зарабатывает, агент, государство на получении разрешения строительства, на выдаче SLF-сертификатов, владелец земли, который продал землю под стройку. И вы ещё. Кто-то в этой схеме должен попасть. И здесь это вы… Вся эта пищевая цепочка кормится за счет вас.»
Был человек, которому я сказал прямо: не покупайте. Дал ему контакт владельца из того же проекта, чтобы услышал не от меня, а от того, кто уже застрял.
«И он плевался и говорил, что ни в коем случае не покупать. И он все равно сказал: ну вот, мы решили все-таки купить.»
Через пять дней внёс задаток. Ну это абсурд вообще, понимаете?
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Три ошибки, за которые платят
Это не список рисков вообще. Это три ошибки, за которые платят.
1. Платежи не привязаны к этапам строительства
«Человек купил объект и не прописал платежи, привязанные к этапам строительства. Объект не строится или сроки затягиваются, а человек должен все равно платить… вплоть до расторжения договора без возврата вложенных инвестиций.»
Пришёл июнь — надо платить. Пришёл сентябрь — надо платить. Застройщик может не строить, а вы не можете не оплачивать. Как это чинится, разобрано отдельно: платежи по этапам стройки вместо календаря.
2. С документами всё в порядке, но цена завышена
«С объектом все хорошо по документам, но цена завышена. Человек не понимает, что цена завышена.»
Это та самая ошибка из истории выше. Документы чистые, юрист доволен, а объект непродаваем. Проверять надо не только бумаги, но и цифру. Как её считать — первый урок, цена и доходность.
3. У застройщика слишком много проектов одновременно
«У застройщика много проектов в работе. Я такие проекты не рекомендую, потому что есть риск промедленного строительства и заморозки или потери всех своих денег.»
Это вы проверите руками, по открытым источникам. Без меня. Что смотреть в документах объекта и застройщика — здесь, по пунктам. Сколько строек застройщик тянет параллельно и на чьи деньги — разберу отдельно.
И помните: переписать условия договора можно только до того, как он подписан. Текст пунктов, которые в договоре должны быть.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Один признак, который вы проверите за минуту
«Если только срок лицхолда меньше 23 лет, то это уже считается неликвидным.»
Речь про остаток. Не про то, на сколько лет договор выписали когда-то, а про то, сколько лет осталось вам.
Откройте документы по объекту. Найдите дату окончания лизхолда. Отнимите текущий год. Меньше 23 — дальше можно не считать.
Если задаток уже внесён
Тогда часть работы делать поздно. И это надо сказать прямо.
«Вы готовы вносить задаток? Да, я готов. Всё — вы не вносите задаток, вы просто общались, задаток ещё не внесён. Вы говорите мне, я иду общаюсь с застройщиком — и мы получаем ещё более выгодные условия.»
Это жёсткое ограничение на входе. Задаток внесён — торг закончился. Закончился.
«После задатка я вам уже ничем не помогу — ни по цене, ни по юридической части, к сожалению, это невозможно.»
Что смотреть до задатка — семь проверок по объекту и застройщику.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Проверьте себя сами, это пятнадцать минут
Шесть вопросов на листе. Пятнадцать минут, без меня.
- Зачем вам эта недвижимость? Одной фразой.
- Зачем вам то, что вы написали в первом пункте?
- Зачем вам то, что вы написали во втором?
- Ваш бюджет — 100–150 тысяч долларов или больше?
- Деньги должны работать сейчас или могут ждать три года?
- Задаток уже внесён?
Первые три — это мой первый вопрос клиенту, заданный трижды подряд.
«Стараюсь максимально понять его истинный запрос: спрашиваю, зачем ему реально эта недвижимость, задаю вопрос — зачем, зачем, зачем. И когда он максимально подробно раскрывается, тогда я начинаю уже воспринимать его запросы реально.»
Теперь смотрите на ответы. Если после третьего «зачем» вылезли слова «переезд», «школа», «комьюнити» — это не Бали. Не Бали. Если бюджет ниже порога — я разговор не начинаю. Добрать и вернуться. Если деньги нужны сейчас, стройку не берём. Если задаток внесён, на торг вы опоздали.
Коротко: частые вопросы
Стоит ли покупать недвижимость на Бали в 2026 году?
Смотря под какую цель и с каким бюджетом. Ниже 100–150 тысяч долларов — нет. Нужен доход прямо сейчас, а продают стройку на три года — нет. Цель «переезд с семьёй и школами» — тоже нет, это не Бали.
Какой нужен минимальный бюджет?
Мой порог — 100–150 тысяч долларов, ниже я разговор не начинаю. Это самый-самый минимум, а не комфортная сумма. Ниже порога решение одно: добрать и вернуться.
Бали или Таиланд?
Под доходность — Бали. Под жизнь с семьёй, школами и русским комьюнити — Таиланд. Это две разные задачи. Одним объектом их не решить.
Правда ли, что через пять лет объект подорожает?
Я на такой запрос отвечаю «стоп»: «недвижимость в Юго-Восточной Азии через 5-10 лет не подорожает. В лучшем случае вы продадите ее за те же деньги, если грамотно купили». Доходность, рост цены и выход дороже одновременно — такой опции нет.
Сколько реально доходит до собственника?
По тому отчёту, который я показал выше: из 5 313 долларов валовой выручки за квартал собственнику дошёл 1 821. Это 34,3 процента, при загрузке по отчёту 82,68. У другого владельца, на долгосрочной аренде напрямую, остаётся 75–80 процентов валовой. Смотрите не процент из презентации, а строку выплаты в отчёте.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Что делать дальше
Не доверяйте мне.
«Не доверяйте мне — доверяйте документам, которые я представляю, доверяйте опыту застройщика, доверяйте юридической компании, которая проверяет ваши документы. Опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы. На фактическую реальную доходность — это важнее, чем какие-то обещания.»
Я знаю, чего вы боитесь на самом деле. Не объекта.
«У меня много клиентов говорили, что самое страшное было перевести — довериться какому-то человеку, которого ты видишь впервые.»
Поэтому начните не с меня, а со знаний. Три бесплатных урока лежат здесь: цена и доходность, договор, застройщик и агент.
«С этими знаниями вы можете работать не со мной, а с кем угодно вообще — с любым застройщиком, с любым брокером.»
А уже после уроков, если вопрос «а мне вообще это надо» никуда не делся, записывайтесь на разбор. Двадцать-тридцать минут.
«И у вас будет четкое понимание, стоит ли вам сейчас связываться с недвижимостью в Юго-Восточной Азии или же не стоит. Подходит она под ваш запрос или нет.»
Может выясниться, что не подходит.
«Может, она вообще не нужна, я их отговорю от приобретения. Такое тоже возможно. Но это лучше, по крайней мере, чем купить переоцененную недвижимость, в два раза дороже, чем она реально стоит, и потом не знать, как ее продать. Это, на мой взгляд, гораздо лучше.»
Хотите рискнуть без всего этого — вперёд. Это ваше дело. Но я вас предупреждал. Потом не говорите, что я вас не предупреждал.
Курс носит информационно-практический характер. Сертификат участника не является документом об образовании или о квалификации.