Годовой доход на руки поделить на цену входа. Всё, формула на этом кончается. Вопрос в числителе: его берут из отчёта управляющей компании, а не из презентации. По одному такому отчёту за квартал до собственника дошло 34,3 % валовой выручки. Ниже разбираю этот отчёт построчно. Считаю два реальных оффера с рынка. И показываю, каких трёх чисел вам не дадут, пока вы их не потребуете.
Счёт доходности — один шаг сделки. Что происходит на остальных шагах, разбираю здесь: весь путь от выбора объекта до перевода денег застройщику.
Как считается доходность виллы на Бали
Доход на руки за 12 месяцев делится на цену входа. Доход на руки — это деньги, которые пришли на ваш счёт. После налогов, после комиссии управляющей компании, после всех расходов по дому. Не то, что заплатили гости.
Смотрите, как это звучит вслух, когда считаешь при клиенте.
Вот вилла. Сколько можно снять её? Полторы тысячи долларов. Хорошо. Вы покупаете виллу за 300 тысяч долларов. В год она будет приносить вам 18 тысяч долларов. Всего. Ну, примерно там, да, сколько там? 15 плюс 3. 18 тысяч долларов. Таким образом, это 5 % доходности. Вы согласны на это?
Пересчитываю за собой. 18 000 из 300 000 — это шесть процентов, а не пять. В разговоре я округлил вниз. Это моя привычка, я её проговаривал публично 30 марта 2025 года: занижаю минимум на 10–15 % от того, что слышу от брокера или вижу в презентации. Шесть или пять — тут не принципиально. Принципиально, что счёт делается в две операции и при клиенте, а не рисуется на слайде.
Я не говорю, что 5 % покупать нельзя. У меня были клиенты, которые были согласны на такое. И я им говорю: окей, тогда покупайте. Но если ваша цель другая, то и объект нужен другой: готовый или почти готовый, который уже приносит. Иначе вы, по сути, покупаете кота в мешке.
Вся сложность прячется в одном месте. В числителе. Чтобы он появился, кто-то должен сложить три величины: средний чек за ночь, загрузку и комиссию управляющей компании. А потом вычесть расходы. Ни одной из этих величин в буклете обычно нет.
Почему число из презентации нельзя подставить в формулу
Потому что оно собрано из параметров, которых вам не показали. Есть ровно три рычага, которыми буклет разгоняет процент.
Любую презентацию берём от застройщика, вообще любую, особенно если это касается больших проектов — там ценники будут неадекватные абсолютно. Они либо не будут учитывать все затраты, это раз. Либо второй вариант: завышать стоимость ночи или завышать заполняемость. Три вещи: завышать стоимость ночи, завышать заполняемость и не учитывать затраты. […] Три вещи я сказал.
А теперь неожиданное. Кладём рядом три презентации с рынка и три документа реальных владельцев. Картинка выходит не та, которую все ждут.
| Параметр | Что стоит в презентациях | Что в документах владельцев | Разрыв |
|---|---|---|---|
| Загрузка в финансовых моделях | 68–80 % | 82,68 % за квартал | Почти не завышают |
| Загрузка в кейсах партнёра | 85–95 % | 82,68 % за квартал | Выше факта, и это чужие объекты, а не продаваемый |
| Средний чек за ночь | $120 за юнит 31 м² напечатан прямо. $56 за студию 25 м² в презентации не назван — он получается делением: $20 500 ÷ 365 | $71 за целую виллу с бассейном по отчёту управляющей компании | Завышают примерно в 1,7 раза |
| Доля расходов | 45 % в одной презентации, 50 % в другой | 65,7 % и 72,4 % | Недосчитывают на 16–27 пунктов |
| Налоги | строки нет | PB1 10 %, revenue tax 0,5 %, withholding 20 % | Строки нет вообще |
| Комиссии площадок бронирования | строки нет | отдельной строкой их нет и в отчёте: они сидят внутри 16 % вместе с налогами, на них приходится около 5,5 % выручки | Строки нет вообще |
| Фиксированные сборы | строки нет | service fee за м², CAM fee Rp 38,5 млн в год | Строки нет вообще |
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Видите, где сидит разрыв? Не в заполняемости. В финансовых моделях её рисуют почти честно. Разгон идёт по чеку, по базе расчёта и по четырём строкам расходов, которых в таблице просто нет. По отдельности каждая мелочь. Вместе они меняют результат в разы.
Механику каждого рычага в отдельности разбираю подробно: откуда в буклете берётся красивый процент годовых.
Что показывает отчёт управляющей компании: 34,3 % от валовой выручки
Вот тот самый документ, ради которого статья и написана. Отчёт управляющей компании по вилле на Бали за второй квартал 2026 года, с апреля по июнь. Курс в самом отчёте: 17 000 рупий за доллар. Название комплекса и компании не называю.
| Строка отчёта | За квартал | Доля от валовой выручки |
|---|---|---|
| Валовая выручка, Income | $5 313 | 100 % |
| Налог PB1 10 % + revenue tax 0,5 % + комиссии площадок бронирования | −$851 | −16,0 % |
| Комиссия управляющей компании 20 % | −$892 | −16,8 % |
| Операционные расходы | −$1 222 | −23,0 % |
| Monthly Service Fee, сбор за квадратный метр | −$526 | −9,9 % |
| Final Payout, собственнику на руки | $1 821 | 34,3 % |
Треть. Треть валовой выручки за квартал.
И вот что важно: объект отработал хорошо. Загрузка 82,68 % за квартал. Средний чек за ночь $71. То есть по загрузке он вытянул больше, чем «реальный» сценарий любой из трёх презентаций, которые я разбирал. И всё равно до владельца дошла треть.
Обратите внимание на первую строку вычета. Комиссии площадок бронирования стоят там вместе с налогами, отдельной строки у них нет даже в честном отчёте. PB1 и revenue tax — это 10,5 % валовой выручки. Значит на площадки приходится около 5,5 %. Это считается вычитанием, а не берётся готовым.
И сразу проверка, которой я учу ниже. Комиссия 20 % здесь считается не от вала, а от выручки после налогов и комиссий площадок. $5 313 минус $851 — это $4 462, вот от них и берут 20 %. Поэтому в долях от валовой выручки выходит 16,8 %, а не 20. От какой суммы считается процент — первый вопрос к любому отчёту.
Теперь операционные расходы построчно, потому что этого не показывает никто. Sales & Marketing $96. Housekeeping $87: химия, материалы для бассейна и сада, пест-контроль, расходники. Utilities $486, из них электричество $253, вода $44, питьевая вода $3, прачечная $186. Labour cost including tax $527. Амортизация 0,5 %, это $27.
Отдельной строкой Monthly Service Fee: $175 в месяц, за квартал $526. Посчитайте, сколько это от того, что получил собственник. $526 от $1 821 — это 29 %. И сбор фиксированный. Он платится и в высокий сезон, и в пустой месяц.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Здесь понятно? Двигаемся дальше. Но сначала оговорка, которую я обязан сделать сам. В этом отчёте нет цены входа. Значит из $1 821 за квартал процент годовых не выводится, и я его не вывожу. Здесь работает только доля: сколько из выручки дошло до человека. Квартал на четыре тоже не умножаю. Апрель, май и июнь — это не весь год.
Второй документ: за год до владельца дошло 27,6 %
Годовой отчёт по однокомнатному апартаменту, двенадцать месяцев подряд, с марта 2025 по февраль 2026. Здесь период полный, и разбивка ещё жёстче.
| Строка | Сумма |
|---|---|
| Валовая выручка за 12 месяцев | Rp 105 815 352, около $6 224 |
| Доля владельца по договору, 80 % | Rp 84 652 282 |
| Withholding tax 20 % | −Rp 16 930 456 |
| CAM Fee, обслуживание общей территории | −Rp 38 500 000, около $2 265 |
| На руки за год | Rp 29 221 825, около $1 719 — это $143 в месяц и 27,6 % валовой выручки |
Смотрите на строку CAM Fee. Это фиксированный платёж, Rp 38,5 млн в год. Он съел 36 % валовой выручки. И он не зависит от загрузки. Простоял бы объект пустым все двенадцать месяцев, платёж остался бы тем же самым. Фиксированный.
Ни одна презентация, которую я разбирал, такой строки не содержит. Ни одна.
Ещё две детали из того же документа. Первая: Rp 21 163 070, около $1 245, помечены как «будут распределены после аудита в 2026». На момент отчёта они не выплачены. Вторая: помесячный разброс. Ноябрь Rp 4,98 млн, январь Rp 14,9 млн. Разница в три раза внутри одного объекта. А модели застройщиков считают одной усреднённой цифрой на все 365 дней.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Правило на десять секунд, пока отчёта у вас нет
Возьмите ставку объекта на площадке бронирования и поделите пополам. Это потолок того, что дойдёт до вас, и то до налога. Я говорил это публично 6 октября 2025 года и повторю здесь.
Многие думают, что комиссия управляющей компании составляет 15-20 %. И это все затраты, которые вы несёте по аренде вашей недвижимости, […] Но это далеко не так.
И дальше в том же ролике — сам счёт.
Если ваша вилла сдаётся за 200 долларов, то вы будете получать примерно около 100 долларов — до вычета налогов. Налоги на прибыль здесь составляют 10 %. […] Расходы на управление недвижимостью здесь составляют 50 % от общей валовой стоимости объекта недвижимости в аренде.
Годом раньше, 19 октября 2024-го, я формулировал резче: управляющие компании забирают не 20 % себе, друзья, а от 40 до 60 %. Два замера одного явления, с разницей почти в год.
А документ выше показывает, что даже половина — это оптимистично. Там дошло 34,3 %. Такая ситуация.
Считаем типовой оффер: студия 25 м² за 85 000 $
Реальное предложение с рынка, застройщика не называю. Тринадцать юнитов по 25 м², цена $85 000, стадия предпродажи. В финансовой модели написано так. Валовый доход от аренды $20 500 в год. Обязательные расходы $9 225. Чистая прибыль $11 275. ROI 13,26 %.
Считаем вслух. $20 500 разделить на 365 ночей. Получается $56 за ночь, и это при загрузке 100 %, которой не бывает. Ставим реалистичные 75 %. Тогда чек должен быть $75. Ставим 82 %, как в отчёте выше. Нужно $68 за ночь.
А теперь положите рядом факт. Целая вилла с бассейном по отчёту управляющей компании даёт $71 за ночь. То есть на студию 25 м² здесь закладывают ставку целой виллы с бассейном.
Дальше расходы. Заявлено 45 %. При этом сама управляющая компания в той же презентации берёт 22 %. И вот тут пропуск: в документе не сказано, входят эти 22 % в 45 % или лежат сверх них. Если входят, на всё остальное остаётся 23 %: комиссии площадок, электричество, вода, прачечная, персонал, расходники, содержание территории, налоги. Это первый вопрос, который стоит задать продавцу. По документу выше только налоги и комиссии площадок съедают 16 %. Операционка ещё 23 %. Сбор за метры ещё 9,9 %. И всё это сверх комиссии управляющей компании.
Пересчитываем по той доле, которая реально доходит до владельца.
| Что считаем | Арифметика | Результат |
|---|---|---|
| Как в презентации | $11 275 ÷ $85 000 | 13,26 % |
| Их же валовый доход, но доля владельца по факту 34,3 % | $20 500 × 34,3 % = $7 032, ÷ $85 000 | 8,27 % |
| Валовый доход тоже по факту сопоставимого юнита: студия 40 м² дала $971 в месяц, около $12 000 в год | $12 000 × 34,3 % = $4 116, ÷ $85 000 | 4,84 % |
Я не утверждаю, что этот объект даст 4,84 %. Я показываю, как двигается число, когда меняешь одно допущение. Вот это и есть счёт по документам. Вы не спорите с продавцом. Вы подставляете в его формулу другие числа и смотрите, что она выдаёт.
Второй оффер: процент, посчитанный не от той цены
Тут находка, которая проверяется калькулятором за минуту. Юнит 31 м², цена «от $119 000». На соседнем слайде таблица из трёх сценариев.
| Сценарий | Чек за ночь | Загрузка | Годовой доход | Прибыль после 30 % операционки и 20 % управления | ROI в презентации | ROI от цены $119 000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Консервативный | $100 | 68 % | $24 820 | $12 410 | 12,05 % | 10,43 % |
| Реальный | $120 | 75 % | $32 850 | $16 425 | 15,95 % | 13,80 % |
| Позитивный | $130 | 80 % | $37 960 | $18 980 | 18,43 % | 15,95 % |
Верх таблицы посчитан честно. 100 × 365 × 0,68 = 24 820, сходится. 120 × 365 × 0,75 = 32 850, сходится. Прибыль равна половине дохода, тоже сходится.
А процент посчитан не от той цены. Делим их же прибыль на их же процент и получаем базу: 12 410 ÷ 0,1205 = $102 988. 16 425 ÷ 0,1595 = $102 978. 18 980 ÷ 0,1843 = $102 985. Все три сценария считались от суммы около $103 000, а цена на соседнем слайде — «от $119 000». Срок окупаемости проверяется так же. 103 000 ÷ 12 410 = 8,30 года. Ровно как напечатано.
Отсюда правило, которое стоит держать в голове всегда: разделите их же прибыль на их же цену. Если не сходится, спрашивайте, от какой суммы считался процент. Это вопрос без полемики, на него есть только один ответ.
И про чек. $120 за номер 31 м² — это выше фактической ставки целой виллы с бассейном в 1,7 раза. Плюс в расчёте нет ни налогов PB1 и revenue tax, ни комиссий площадок, ни сбора за метры. Пересчитываем «реальный» сценарий по реальной доле владельца. 32 850 × 34,3 % = $11 268. Делим на $119 000. Получается 9,47 % вместо 15,95 %. Окупаемость 10,6 года вместо 6,27.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Как валовую выручку выдают за доходность
Третий документ — расчёт по двум юнитам одного комплекса, семь месяцев подряд, с августа 2025 по февраль 2026. Здесь уже не прогноз, здесь фактический доход. И всё равно проблема.
| Юнит | Цена | Доход за 7 месяцев | Среднемесячно | ROI в файле |
|---|---|---|---|---|
| Студия 40 м² | $135 000 | $6 799 | $971 | 8,63 % |
| 2 спальни, 60 м² | $180 000 | $9 706 | $1 387 | 9,24 % |
Формула в самом файле: среднемесячную выручку умножить на 12 и разделить на цену. Проверьте: 971 × 12 = 11 652, делим на 135 000, получается 8,63 %. Всё сходится.
И ни одного расхода не вычтено. Ни налога, ни комиссии управляющей компании, ни коммуналки, ни сбора за метры. 8,63 % и 9,24 % — это годовая экстраполяция валовой выручки. До расходов владельца дело в файле просто не доходит.
Вот в чём нюанс. Файл не врёт. Файл считает не то. Вот и всё.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Каких трёх чисел вам не дадут, пока вы их не потребуете
Средний чек за ночь. Загрузка в процентах. Комиссия управляющей компании. Без этих трёх чисел любой процент годовых — просто картинка.
Проверьте это на своём расчёте прямо сейчас. Откройте то, что вам прислали, и найдите в нём стоимость ночи. Найдите загрузку. Найдите комиссию управляющей компании и базу, от которой она считается.
В трёх презентациях, которые я разбирал, чек за ночь прямо назван только в одной. Комиссия управляющей компании — в двух. А сколько владелец платит за содержание объекта отдельной строкой, не сказано ни в одной. Ни в одной из трёх.
Что просить и у кого. Просить надо не прогноз. Просить надо отчёт по уже сданным объектам того же застройщика. По тем, которые уже находятся в управлении его же компании. Формулировка простая, я её произношу так: скиньте, пожалуйста, реальную доходность, отчёты по вашей компании. То есть сколько реально с вами зарабатывают ваши инвесторы.
Дальше вы открываете отчёт и ищете в нём восемь строк.
- Период. Сколько месяцев закрывает документ и какие именно. Квартал в низкий сезон и квартал в высокий — это два разных объекта на бумаге.
- Валовая выручка. То, что заплатили гости. От неё считаются все доли.
- Загрузка. И в процентах, и в ночах. Проданные ночи разделите на длину периода сами — процент должен совпасть с напечатанным.
- Средний чек за ночь. Разделите выручку на количество проданных ночей и сверьте с тем, что написано.
- Налоги. PB1, revenue tax, withholding. Если строки нет, спросите, где она.
- Комиссии площадок бронирования. Отдельной строкой. Не общей суммой «внутри операционки».
- Комиссия управляющей компании. И обязательно: от какой суммы она считается.
- Фиксированные сборы. Service fee за метры, CAM fee. Это те платежи, которые не уменьшаются, когда объект пустой.
И последняя строка отчёта, ради которой всё затевалось: сколько ушло собственнику. Её и делите на цену входа.
Отчёт по своим сданным объектам застройщик даёт не всегда. Отказ тоже информация. Складывайте его с остальным: что можно проверить про застройщика самому, до перевода денег.
Если объект ещё строится, отчёта по нему не существует физически. Тогда доходность — это обещание. И вес у него ровно такой, какой вы пропишете в договоре: что вписать в договор, чтобы обещание не осталось обещанием.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Зачем считать до покупки: доходность держит цену перепродажи
Низкая доходность бьёт не по месячному доходу. Она бьёт по выходу. Объект без доходности никто не купит по вашей цене, и вы останетесь с ним.
Считаем вслух, на круглых числах. Вилла за 200 тысяч приносит 20 тысяч в год. Это 10 %, и такой объект вы всегда перепродадите плюс-минус за те же деньги. Та же вилла за 200 тысяч приносит 10 тысяч в год. Это 5 %, и продать её вы сможете уже за 100–120 тысяч. Разница в одной цифре числителя. А на выходе половина вашего капитала.
Когда вы покупаете переоценённый объект, будь то объект в Юго-Восточной Азии, или где-нибудь в СНГ, или в Европе, вы замораживаете свои средства навсегда. Вы никогда не сможете его продать за те же деньги. Просто никогда. Это главное правило. Поэтому очень важно, по какой цене вы входите.
К этому добавьте издержки выхода. 20 июля 2025 года я разложил их публично.
Комиссии агентств недвижимости — это 5-7 %, плюс пару процентов это берёт отдел продаж за переуступку прав по договору цессии. Вдобавок сюда прибавляем 10 % налогов с общей стоимости. Итого мы получаем около 20 % с общей стоимости вы отдаёте только чтобы выйти из этого проекта. Об этом мало кто говорит, об этом не принято вообще говорить инвесторам.
Мой собственный порог отбора звучит без процента. Считайте доходность после всех издержек. После издержек. Я смотрю на то число, которое осталось после налогов, комиссий и фиксированных сборов, — и отбираю по нему. Само число берёте вы. Из отчёта, по своему объекту. Я вам никакого процента не обещаю и обещать не буду. Это критерий отбора объекта, а не обещание рынка.
Честный срез по тому, что я вижу в документах, звучит скромнее любой презентации. 20 июля 2025 года я сказал это публично, речь шла про апартаменты: десятки отчётов управляющих компаний я видел лично, лучшая доходность в них — где-то 10–11 %. Лучшая. Не средняя. И это верхняя граница по тем бумагам, которые я держал в руках, а не планка рынка. Планки я вам не назову: своё число даёт ваш отчёт по вашему объекту.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
И отдельный разговор: этот рынок подходит не всем и не под любую задачу. Кому недвижимость на Бали не подходит вообще. Там про цели и сроки. Объекты — отдельно.
Объект уже куплен, а доходность низкая. Что делают в этом случае
Считают заново и меняют способ сдачи. Это не теория, это рабочая процедура.
Застройщик не даёт ту доходность, которая была обещана изначально. Тогда мы выводим объект из-под управления этой компании. И отдаём в другую, которая занимается длительной арендой и у которой нет раздутого штата. Такая компания позволяет сдавать не за $500–600 в месяц, а за $1 000–1 200 на руки после всех издержек. Сейчас мы этим и занимаемся.
Ещё пример, обезличенно. Объект купили за 175 тысяч. Сдаётся длительно, за 1 200 долларов в месяц. 14 400 в год. И считать его нужно по другой схеме, чем посуточный: там нет ни комиссий площадок бронирования, ни прачечной, ни уборки между гостями — то есть тех самых строк, которые в квартальном отчёте выше съели 65,7 % выручки. Разные способы сдачи, разная арифметика. Сравнивать их одним процентом нельзя.
Названий комплексов и компаний я не называю. И гадать, где они там что накрутили, я тоже не буду. Показываю строки расходов из документа. Что в них написано, то и написано.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Коротко: частые вопросы
Какая доходность на Бали считается нормальной?
Нормы нет, и я её не назову. У каждого объекта своя арифметика: район, способ сдачи, комиссия управляющей компании, набор фиксированных сборов. Два соседних дома с одинаковой ценой дают разный результат, потому что у них разные строки расходов. Правильный вопрос не «сколько нормально», а «из чего собрано это конкретное число и чем оно подтверждено». Подтверждается оно отчётом управляющей компании, больше ничем.
Считать доходность до расходов или после?
После. Всегда после. Валовая выручка — это то, что заплатили гости. К вашему карману она отношения не имеет. В формулу идёт последняя строка отчёта, та, где написано, сколько ушло собственнику. Между этими двумя числами в разобранных выше документах уходит 65,7 % и 72,4 % выручки.
От какой суммы считать процент: от цены объекта или от первого взноса?
От полной цены объекта. Считать от первого взноса легче всего, и цифра выходит красивая. Смотрите на пример из живой презентации. Чистая прибыль от перепродажи $18 383 за 15 месяцев, цена объекта $310 000. Это 5,9 % от вложенного. Та же сумма от первого взноса $108 500 даёт уже 16,9 %. Но объект вы к моменту перепродажи оплатили целиком. И вернуть вам нужно всю сумму. Целиком.
За какой период просить отчёт управляющей компании?
Чем длиннее период, тем меньше в нём случайности. В годовом документе, который я разбирал выше, ноябрь дал Rp 4,98 млн, а январь Rp 14,9 млн. Разница в три раза внутри одного объекта. По одному месяцу или по одному кварталу выводы делать нельзя, и уж точно нельзя умножать квартал на четыре.
Что такое service fee и CAM fee и почему их нет в презентациях?
Это фиксированные сборы за содержание: за квадратные метры вашего юнита и за общую территорию комплекса. Их особенность в том, что они не привязаны к загрузке. В квартальном отчёте service fee составил $526, это 9,9 % валовой выручки и 29 % того, что получил собственник. В годовом отчёте CAM fee забрал Rp 38,5 млн, это 36 % выручки. В презентациях этой строки нет. Ни в одной из трёх.
Я буду жить в объекте часть года. Как считать?
Свои месяцы вычитайте из фонда ночей, а фиксированные сборы не вычитайте. Они не уменьшаются. Service fee в квартальном отчёте выше — $175 в месяц независимо от загрузки. CAM fee во втором документе — Rp 38,5 млн в год, тоже независимо. Три месяца для себя — это минус четверть года по выручке и ноль минус по этим двум строкам. Значит доход считайте по оставшимся девяти месяцам, а сборы — по всем двенадцати. Иначе вы считаете чужой объект, а не свой.
Загрузка 80 % в презентации — это враньё?
Как раз обычно нет. По отчёту загрузка достижима: 82,68 % за квартал. Именно поэтому проверять надо не её. Проверять надо чек за ночь, базу расчёта процента и полный список строк расходов. Отдельно смотрите кейсы на 85–95 %: если это объекты партнёра, а не того комплекса, который вам продают, к вашему расчёту они отношения не имеют.
Объект ещё строится, отчёта по нему нет. Как считать?
По нему и не посчитать, отчёта физически не существует. Считают по уже сданным комплексам того же застройщика, которые находятся в управлении его же компании. Если таких комплексов нет вообще, это отдельный разговор и отдельный уровень риска.
Управляющая компания даёт красивый отчёт. Как понять, что он полный?
По наличию строк. Итоговая цифра тут ничего не доказывает. Должны стоять отдельно: налоги, комиссии площадок бронирования, комиссия управляющей компании с указанием базы, операционные расходы с расшифровкой и фиксированные сборы. Если операционные расходы идут одной суммой без расшифровки, просите расшифровку. В разобранном отчёте она выглядит так: маркетинг $96, хаускипинг $87, коммунальные $486, персонал с налогами $527, амортизация $27.
Что сделать прямо сейчас
Возьмите объект, который вам сейчас предлагают. Откройте его расчёт доходности и проделайте три действия.
- Разделите их же прибыль на их же цену. Сошлось с их процентом или нет?
- Разделите годовой доход на 365 и на загрузку. Получился чек за ночь. Он реальный для объекта такой площади?
- Найдите в расчёте строки налогов, комиссий площадок и фиксированных сборов. Нет строк, считайте, что расходы занижены минимум на четверть выручки.
Пятнадцать минут и калькулятор в телефоне. Дальше запрашивайте отчёт управляющей компании и повторяйте счёт уже на его числах.
Счёт вслух на реальных объектах лежит в первом уроке бесплатного курса: урок 1 «Цена и доходность», 32 минуты. Там я показываю строку выплаты из того самого отчёта — ту, где написано, сколько дошло до собственника. Построчно этот отчёт разобран здесь, в тексте выше: в уроке на экране только итоговая строка. Остальные уроки и запись на разбор лежат на странице с бесплатными видео.
Курс носит информационно-практический характер. Сертификат участника не является документом об образовании или о квалификации.
И если у вас уже есть какой-то договор на руках, рыба, образец, или вы уже в глубоких переговорах по какому-то проекту — присылайте мне его, не стесняйтесь. Разберусь со своей командой, дам обратную связь. Только считайте до задатка, а не после.
Доверять надо не мне. Доверяйте документам, которые я представляю, опыту застройщика, юридической компании, которая проверяет ваши бумаги. Опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы. На фактическую реальную доходность — это важнее, чем какие-то обещания.
Сам такой был, поэтому говорю, что реально так и работает.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Часть документов и видеоотзывы клиентов лежат на странице отзывов.
Отзывы опубликованы с согласия авторов. Результат по каждой сделке индивидуален.