Проверяете вы сами. Из дома, за компьютером, до того как перевели хоть доллар. Смотрите четыре вещи: сколько он строит против того, сколько уже сдал, есть ли разрешение на строительство, оплачена ли земля и та ли компания стоит в договоре, на которой земля.
Часть ответов вы сверяете в индонезийских госреестрах. Они открытые. Остальное считаете сами — по сайтам застройщика.
И всё это до задатка. После задатка я вам уже ничем не помогу. Ни по цене, ни по юридической части.
Где эта проверка стоит внутри сделки и после какой точки уже ничего не переиграть — вся карта сделки по шагам.
Что я проверяю у застройщика
Одну вещь. Хватает ли у него активов на то, что он уже пообещал людям.
Я захожу только к проверенному надёжному застройщику, у кого есть активы как минимум на сумму принятых обязательств. Дальше два уточнения. Насколько застройщик дофинансирован. И сколько там объектов одновременно строится, не надрывает ли он пупок.
Смотрите, компания собрала деньги за сто юнитов. На стройку этих ста юнитов нужна какая-то сумма. Если суммы нет и не предвидится, деньги на достройку она возьмёт у следующих покупателей. То есть у вас.
Нужно понимать финансовое состояние дел в той или иной компании. Вот и всё.
Какие четыре ред-флага видно до перевода денег
Четыре. Каждый вы поймаете за несколько минут, без юриста и без поездки на остров.
| № | Ред-флаг | Как выглядит | Что делать |
|---|---|---|---|
| 1 | Строит больше, чем сдал | Сданных комплексов два-три, а в стройке семь или десять | Деньги новых покупателей скорее всего уходят на достраивание старых объектов |
| 2 | Стройка без документов | «Идём по пути с SLF», разрешение обещают получить потом | Обязательно должно быть разрешение строительства. То есть PBG, а потом уже стройка |
| 3 | Земля не оплачена | Оплачена частично, есть просрочки по выкупу | Связываться только там, где земля оплачена и есть какое-то финансирование на стройку |
| 4 | Договор не с владельцем земли | Земля «на партнёре», договор — с третьей компанией | Перечёркивает вообще любое сотрудничество с этой компанией |
Ред-флаг 1. Строит больше, чем сдал
Если застройщик строит больше, чем сдал в моменте, это red flag, как сейчас принято говорить. Например, сданных комплексов у него два или три, а строит он сейчас семь или десять.
То есть деньги новых покупателей скорее всего уходят на достраивание старых объектов. Ну, это чисто пирамидоз, такая пирамида классическая.
На Бали такие застройщики были, и считались они довольно крупными. Кто-то заходил сразу во много проектов и не сдал ни одного. У кого-то проблемы начинались не на первом комплексе, а когда портфель разросся: просрочки, недофинансирование. И вот он открывает следующий, следующий, чтобы собрать деньги хоть на какую-то достраиваемость предыдущих. Я там сделок не проводил и никому не рекомендовал туда заходить. Кто-то тем не менее заходил сам. Вот.
Ред-флаг 2. Стройка без документов
На Бали строить без документов можно. Но когда ты строишь пять вилл, это одна история. А когда ты строишь, не знаю, там 800 юнитов, это очень опасно.
Если вам говорят «мы идём по пути с SLF» — ни в коем случае не соглашайтесь на эту историю. Особенно сейчас, в 2026 году. Должно быть разрешение строительства. То есть PBG, а потом уже стройка. Обязательно.
Что бывает без PBG. Была у меня покупательница: вилла-двушка, 165 тысяч долларов. Первый платёж — 45 тысяч. Прошло восемь месяцев, застройщик стройку так и не начал, хотя обещал начать её в течение первых шести месяцев после договора. Он не получил PBG.
И что у неё осталось? Осталась оплаченная земля. Земля под этой конкретной виллой стоит порядка 55–60 тысяч долларов, это чуть дороже, чем она внесла. Поэтому она условно застрахована. Плюс она получает возможность законно не вносить никакие платежи и не кормить застройщика дальше. А застройщик не может ничего сделать.
Сработало это не само по себе. Сработало потому, что платежи были привязаны к этапам строительства. Как такой график выглядит в тексте договора — в разборе платежей по этапам.
Ред-флаг 3. Земля не оплачена
Я бы сейчас, в 2026 году, уже не связывался с теми проектами, где нет оплаченной земли. Вот только там, где земля оплачена и есть какое-то финансирование на стройку, вот только с этим проектом можно связываться.
Плюс. Рядом с оплатой смотрите условия продления аренды. Если сказано, что продление будет по рыночной стоимости земли и тех объектов, которые на ней стоят, то это очень невыгодная сделка и в такие лучше не лезть. То есть у застройщика очень слабый договор с собственником земли, и его скорее всего выгонят после завершения первого срока аренды.
Вот в чём нюанс.
Ред-флаг 4. Договор не с той компанией, на которой земля
Договор должен заключаться именно с той компанией, которая владеет землёй.
Смотрите, застройщик говорит: договор у вас будет вот с этой компанией. Значит, и земля должна быть на этой компании. А если он говорит: ну, земля, к сожалению, на нашем партнёре, а договор вы заключаете с третьей стороной какой-то — не делайте так никогда в жизни.
Это четвёртый ред-флаг, который, по сути, перечёркивает вообще любое сотрудничество с этой компанией.
Какие пункты обязаны стоять в тексте договора и каких быть не должно — разбор договора по пунктам.
Здесь понятно? Двигаемся дальше.
Правда ли, что публичного реестра в Индонезии нет и проверить нечем
Нет, неправда. Реестры есть, они государственные, открываются с любого компьютера, и большая часть данных отдаётся без регистрации. Юрлица. Конечные владельцы компании. Стройка. Земля. Суды.
Проверка редакции. Адреса ниже собрала и открыла редакция сайта 24 августа 2026 года. Рядом написано, что каждый реально показывает и чего не показывает.
| Что проверяем | Адрес | Что даёт без регистрации | Чего не даёт |
|---|---|---|---|
| Есть ли компания вообще | ahu.go.id/pencarian/profil-pt | Поиск по названию, в том числе по части названия: полное наименование, юридический адрес, район и провинция, часто телефон. Реестр Министерства права Индонезии | Полный профиль компании — платная услуга того же сайта |
| Кто за компанией стоит | ahu.go.id/pencarian/profil-pemilik-manfaat | Реестр конечных бенефициаров: имя конечного владельца, адрес для корреспонденции (часто это страна или прочерк), критерий владения — на каком основании человек признан бенефициаром. Бесплатно | Нужно точное зарегистрированное имя компании без приставки PT и выбор типа юрлица: по части названия и по приблизительному написанию не находит ничего. И данные подаёт сама компания или её нотариус, а AHU их не проверяет — это ведомство пишет прямо на карточке |
| Лицензия и вид деятельности | oss.go.id | Проверка номера NIB (13 цифр) и справочник видов деятельности KBLI. Есть английская версия oss.go.id/en | Профиль чужой компании по названию не отдаёт: нужен её номер NIB |
| Стройка: PBG и SLF | simbg.pu.go.id | «Lacak Permohonan» — статус заявки по её номеру. Плюс калькулятор госпошлины за PBG | Нужен номер заявки. Его называет застройщик, сама база по имени компании не ищется |
| Земля и границы участка | bhumi.atrbpn.go.id/peta | Интерактивная карта земельного ведомства: слой «Bidang Tanah» — контуры участков, каталог данных | Ведомство на входе пишет, что не гарантирует ни точность, ни полноту, ни актуальность |
| Суды: решения по всей стране | putusan3.mahkamahagung.go.id | Поиск по названию компании в базе Верховного суда. На 24.08.2026 там 11 043 665 опубликованных решений | Перед поиском надо отметить галочку «я не робот». Регистрация не нужна |
| Суды: живые дела в Денпасаре | sipp.pn-denpasar.go.id | Поиск по стороне дела: номер, дата регистрации, предмет спора, стадия. На 24.08.2026 — 315 552 дела | Только этот суд. У каждого суда Бали свой отдельный сайт |
| Налоги | coretaxdjp.pajak.go.id | Ничего. Вход только по логину самого налогоплательщика | Чужую компанию по налогам проверить нельзя — чтобы вы не тратили на это вечер |
Все сайты на индонезийском. Английская версия есть у OSS и у Coretax, остальные нормально читаются браузерным переводчиком. Остальные нормально читаются браузерным переводчиком. Кроме Coretax, ни один не требует ни визы, ни местного телефона, ни индонезийского паспорта.
И сразу оговорка. Реестр покажет, есть ли такая компания и кто за ней стоит. Достроит она или нет — реестр не знает. Это считается по распроданности и по деньгам.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Как посчитать распроданность за десять минут
Посмотрите распроданность по сайтам проектов. И сами посчитайте, сколько там.
Комплекс семь, посмотрите. Комплекс восемь. Комплекс девять.
Комплекс семь распродан. Комплекс восемь распродан. Комплекс девять распродан. Теперь второй вопрос: а сколько из них сдано? Если ответ ноль или один, то деньги за три комплекса собраны, а стройки нет.
Куда они ушли? На достраивание предыдущих. А достраивать нынешний будут на деньги следующих покупателей. Вот так это работает.
И вот это я говорю вслух, когда вижу такую картину. У них недофинансирование, предыдущие их объекты стоят недостроенными, хотя они полностью распроданы. А этот проект ещё даже не стартовал. Это котлован вообще. Все нормальные агенты обходят этот объект стороной.
Что видно глазами, чего не видно в бумагах
Далее. Мне присылали видео стройки, а я проезжал мимо участка — там было пусто. Проверяйте геолокацию и дату съёмки.
Я в такие проекты, где абсолютно тотальный риск, людей не заводил. Кто-то заходил сам. Там я просто не успел перехватить.
Что с этим делать. У нас в готовый объект едет человек, который принимает виллу и осматривает её. Это наш партнёр, швейцарская компания, которая занимается приёмкой объектов недвижимости на Бали.
По стройке принцип тот же.
Что я говорю человеку, который уже почти подписал
Дословно, как я это говорю. Вы хотите купить объект от застройщика, у которого пирамидальное строительство. Все признаки пирамидального строительства налицо. Сейчас проблем формально нет. Формально. Но как только пройдёт 3–6 месяцев, вы уже не сможете вернуть свои деньги обратно.
Поэтому вопрос, когда они обанкротятся, — это вопрос времени. Не вопрос, будет или не будет. Это вопрос времени. Не завтра, так послезавтра.
И вот почему ред-флаг вы ловите до перевода, а не после. После начинается эта бесконечная возня: полгода-год длится суд, и он ни к чему не приводит. И вы остаётесь без своих денег или просто с замороженным активом.
И это даже важнее доходности, друзья. Сначала сохранить, а потом приумножить. Сначала сохранить, а потом приумножить.
Что запросить у застройщика и что спросить у агента
Всё это можно проверить, не выходя из дома, просто запросив информацию или получив её из открытых источников.
Спросите вашего агента, пусть ответит на все эти вопросы. По каждому пункту, а не «всё в порядке, не переживайте».
- Сколько комплексов сдано и сколько в стройке прямо сейчас. Цифрами.
- PBG на этот объект: номер и статус заявки. «В процессе» без номера — это ничего.
- Земля: оплачена полностью или частями, на какой компании оформлена.
- Та ли это компания, с которой вы подписываете договор.
- Условия продления аренды: по стоимости земли или по стоимости земли вместе со зданиями.
- Отчёт управляющей компании по доходности. По этому объекту, если он готов. Если это стройка — по аналогичным проектам от этого же застройщика в других местах.
Последний пункт — до того, как вы внесёте задаток. Запросите, посмотрите, сравните с тем, что нарисовано в буклете. Разницу считаете сами.
Как читать такой отчёт по строкам — в разборе доходности по документам. Где именно цифру в буклете растягивают — три приёма, которыми её завышают. А те же семь вещей, которые я смотрю в каждом объекте, разложены отдельно: проверка объекта и застройщика до задатка.
Почему всё это до задатка, а не после
Потому что после задатка я вам уже ничем не помогу. Ни по цене, ни по юридической части, к сожалению, это невозможно.
Прежде чем вносить задаток — всё анализируем, смотрим, и только после этого решение.
И ещё одно, про деньги. На этом этапе не надо платить 2–3 тысячи долларов за дью-дил. Не надо, друзья. Дью-дил будет, но позже. Вначале мы делаем такую поверхностную оценку, которую может сделать любой из вас. По алгоритму, пошагово, по всем пунктам выше.
Дью-дил идёт потом, в любом случае — и по готовому, и по стройке.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Коротко: частые вопросы
Правда ли, что в Индонезии нет публичного реестра и застройщика проверить нечем?
Нет, неправда. Реестры государственные, открываются с любого компьютера, и большая часть данных отдаётся без регистрации: юрлица, конечные владельцы компании, стройка, земля, суды. Адреса собраны в таблице выше, редакция открывала каждый 24 августа 2026 года. Ни один, кроме налогового, не требует ни визы, ни местного телефона, ни индонезийского паспорта.
Что главное проверить у застройщика?
Одну вещь: хватает ли у него активов на то, что он уже пообещал людям. Дальше два уточнения — насколько застройщик дофинансирован и сколько объектов строит одновременно, не надрывает ли пупок. Компания собрала деньги за сто юнитов, а суммы на их постройку нет — значит достраивать будет на деньги следующих покупателей. То есть на ваши.
Какие ред-флаги видно ещё до перевода денег?
Четыре, и каждый ловится за несколько минут без юриста и без поездки на остров. Первый: строит больше, чем сдал. Второй: стройка без разрешения PBG. Третий: земля не оплачена или оплачена частично. Четвёртый: договор заключается не с той компанией, на которой оформлена земля, — этот перечёркивает вообще любое сотрудничество.
Что значит «строит больше, чем сдал»?
Когда сданных комплексов два-три, а в стройке семь или десять. Деньги новых покупателей при этом скорее всего уходят на достраивание старых объектов. Классическая пирамида. На Бали такие застройщики были и считались довольно крупными: кто-то заходил сразу во много проектов и не сдал ни одного.
Можно ли покупать, если разрешение на строительство ещё не получено?
Нет. Если говорят «мы идём по пути с SLF» — не соглашайтесь, особенно в 2026 году. Сначала PBG, потом стройка. Была покупательница: вилла за 165 тысяч долларов, первый платёж 45 тысяч. Прошло восемь месяцев, застройщик стройку так и не начал, потому что не получил PBG. Её спасло то, что платежи были привязаны к этапам: она может законно не платить дальше, а застройщик ничего сделать не может.
Как посчитать распроданность за десять минут?
Открываете сайты его проектов и считаете сами. Комплекс семь распродан, комплекс восемь распродан, комплекс девять распродан. Теперь второй вопрос: сколько из них сдано? Если ответ ноль или один, значит деньги за три комплекса собраны, а стройки нет. Ушли они на достраивание предыдущих.
Нужно ли платить за дью-дил на этом этапе?
Нет. Платить 2–3 тысячи долларов за дью-дил на этапе выбора не надо. Сначала делается поверхностная оценка, которую может сделать любой из вас — по алгоритму, пошагово. Дью-дил будет позже и в любом случае: и по готовому объекту, и по стройке.
Почему всё это делается до задатка, а не после?
Потому что после задатка я уже ничем не помогу — ни по цене, ни по юридической части. А дальше начинается возня: суд длится полгода-год и ни к чему не приводит, и вы остаётесь без денег или с замороженным активом. Задаток уже внесён — пройдите по пунктам всё равно: знать, с кем имеете дело, полезно на любой стадии.
Домашнее задание на сегодня
Берёте своего застройщика и прям пробегаетесь по всем этим пунктам.
Задаток уже внесён — пройдите по этим пунктам всё равно. Знать, с кем вы имеете дело, полезно на любой стадии.
Открываете сайты его проектов и считаете распроданность и сданность. Запрашиваете у агента номер PBG. Смотрите, на кого оформлена земля и та ли это компания в договоре. Спрашиваете, оплачена земля полностью или частями.
Это 15–20 минут. Не выходя из дома. Вы там в Москве, в Праге, в Берлине, где угодно, и не надо сюда приезжать.
Реестры для этого шага — в таблице выше. Порядок такой: сначала находите точное написание компании в поиске юрлиц на ahu.go.id, там ищется и по части названия, и только потом идёте с этим написанием в реестр бенефициаров. Адреса проверены редакцией 24.08.2026.
Если сами не можете справиться с этим — обращайтесь ко мне. Я разберу вашу конкретную ситуацию, посмотрим вашего застройщика, проанализируем ваши договора, и скажу честно всю информацию о застройщике, которую я знаю. И это будет не уровень слухов, а уровень доказательной базы: с учётом недофинансирования строек, с учётом ситуации на рынке.
С этими знаниями вы можете работать не со мной, а с кем угодно вообще. С любым застройщиком, с любым брокером.
Проверять или не проверять — ваше дело. Но я вас предупреждал. Потом не говорите, что я вас не предупреждал.
Начните с третьего бесплатного видео «Застройщик и агент», 28 минут: там весь этот алгоритм и приёмы агентов, документы в кадре. Все три видео — «Исповедь агента»: цена и доходность, договор, застройщик и агент. Без регистраций.
А если после проверки окажется, что покупка вам вообще не нужна, — про это отдельный разговор. Такое тоже бывает, друзья. Я скажу вам честно об этом.
Курс носит информационно-практический характер. Сертификат участника не является документом об образовании или о квалификации.