Смотрите. Вы открываете отчёт управляющей компании и смотрите четыре вещи. Валовую выручку. От какой строки взят каждый процент. Фиксированные платежи. Итог собственнику. Ниже настоящий отчёт по одной вилле за квартал, построчно. Гости заплатили $5 313. До собственника дошло $1 821.
Что это за документ
Отчёт управляющей компании — та бумага, где построчно написано, куда делись деньги между гостем и владельцем. Не прогноз. Факт за конкретный период, с датой и подписями.
В первом уроке я говорю про цену объекта так: «А как определить, рыночная цена у объекта или не рыночная? Для этого есть один документ, о нем я расскажу позже» (урок 1, 6-я минута). Судя по тому, о чём я говорю следом, это и есть отчёт управляющей компании. Через две минуты прямым текстом: «и самое главное это чтобы вы умели читать такие отчеты понимали, что именно на этих отчетах строится базовая оценка объекта недвижимости» (урок 1, 8-я минута).
То есть презентация показывает, как может быть. Отчёт показывает, как было. Вот про эту разницу и статья. Про саму арифметику доходности отдельно, в разборе, как считать доходность виллы на Бали.
Как выглядит настоящий отчёт: вилла, квартал, построчно
Вот сам документ. На двух страницах. Первая. Платёжка с суммой к выплате и двумя подписями: собственник и директор УК. Вторая. Расчёт по трём месяцам плюс колонка Total.
Реквизиты в шапке: Payment Reconciliation Report, дата 15.07.26, период Q2 2026, курс пересчёта USD/IDR Rate 17 000. Вилла с бассейном. Смотрим помесячно.
| Показатель | Апрель | Май | Июнь | Квартал |
|---|---|---|---|---|
| Загрузка | 78,33 % | 82,11 % | 84,85 % | 82,68 % |
| Ночей | 24 | 25 | 25 | 74 |
| Ставка за ночь (ADR) | $65 | $67 | $81 | $71 |
| Заплатили гости (Income) | $1 536 | $1 711 | $2 065 | $5 313 |
| Пришло собственнику (Final Payout) | $510 | $563 | $748 | $1 821 |
А теперь то же самое построчно, с долей каждой строки от того, что заплатили гости. Курс в самом документе 17 000 рупий за доллар.
| Строка отчёта | За квартал, IDR | USD | Доля от валовой выручки |
|---|---|---|---|
| Income, заплатили гости | Rp 90 322 195 | $5 313 | 100 % |
| Tax PB1: 10% | −Rp 5 050 979 | −5,59 % | |
| Revenue tax : 0,5% | −Rp 315 837 | −0,35 % | |
| OTA Commissions, комиссии площадок | −Rp 9 099 222 | −10,07 % | |
| Revenue, строка в отчёте | Rp 75 856 158 | $4 462 | 84,0 % |
| Management company (20%) | −Rp 15 171 232 | −$892 | −16,80 % |
| Operational Expenses | −Rp 20 770 162 | −$1 222 | −23,0 % |
| Monthly Service Fee per m² | −Rp 8 949 809 | −$526 | −9,9 % |
| Final Payout, собственнику | Rp 30 964 955 | $1 821 | 34,28 % |
Сначала посмотрим, сходится ли она вообще. Складываем всё, что ушло, и то, что осталось: 14 466 038 плюс 15 171 232 плюс 20 770 162 плюс 8 949 809 плюс 30 964 955. Получается 90 322 196 при валовой 90 322 195. Расхождение в одну рупию на округлениях. То есть считать УК умеет. Вопрос не к арифметике. Вопрос к тому, от какой строки берётся каждый процент.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Почему рядом с итогом стоит 40,82 %, а дошло 34,28 %
Потому что 40,82 % это доля не от того, что заплатили гости. Отчёт считает её от строки Revenue, то есть уже после налогов и комиссий площадок. От валовой выручки до собственника дошло 34,28 %.
Вот. Считаем вслух. В отчёте рядом с Final Payout напечатаны проценты: 38,16, 40,64, 43,01 и 40,82 за квартал. Берём итог 30 964 955 и делим на Revenue 75 856 158. Выходит 40,82 %. Сходится. Теперь делим тот же итог на Income 90 322 195. Выходит 34,28 %. Разница между напечатанной цифрой и настоящей 6,5 процентного пункта.
Вы согласны на это? Вам в отчёте печатают сорок процентов, а до вас доходит тридцать четыре. И нигде в документе не сказано, от какой строки взят процент. Понимаете, в чём речь?
И это не придирка к одной цифре. Внутри одной таблицы разные строки берут процент от разных баз. Depreciation (0,5%) считается от валовой выручки: 90 322 195 умножить на 0,5 % равно 451 611, ровно как в отчёте. А комиссия УК и операционка от Revenue. Здесь понятно? Двигаемся дальше.
Комиссия УК «20 %»: двадцать процентов от чего
Ну от строки Revenue. Тут всё точно, до рупии. Но от денег, которые заплатили гости, эта же сумма составляет 16,80 %.
Rp 15 171 232, то есть $892 за квартал. Делим на Revenue 75 856 158. Двадцать ровно. Делим на Income 90 322 195. Выходит 16,80 %. И оба числа верные. Просто отвечают на разные вопросы.
Смотрите на базу. Всегда на базу. Когда вам называют процент комиссии, первый вопрос: от какой строки. В презентациях база уезжает точно так же, подробнее про это в разборе трёх способов завысить доходность.
«Tax PB1: 10%», а в отчёте 5,59 %
Ну смотрите. Название строки обещает десять процентов. Фактически УК удержала 5,59 % валовой выручки. Базу начисления документ не объясняет, и это законный вопрос к управляющей компании.
Проверяем. 90 322 195 умножить на 10 % равно 9 032 220. В отчёте стоит 5 050 979. По месяцам ещё интереснее: апрель 7,21 %, май 7,27 %, июнь 3,00 %. Три месяца, три разные доли под одним и тем же заголовком «10%».
Дальше только официальные источники Индонезии, открытые 25.08.2026, и ни слова сверх. В перечне Bapenda Kabupaten Badung в разделе «Peraturan Daerah» значатся PERDA No. 7 Tahun 2023 «tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah» и поправка к ней, PERDA No. 8 Tahun 2025 (bapenda.badungkab.go.id, открыто 25.08.2026). Текст самих перд мы не открывали. Поэтому «10 %» здесь стоит только как надпись в отчёте, не как норма. Вот и всё.
Вторая налоговая строка встречается уже в другом документе, ниже по тексту: 20% Withholding Tax. У Директората генерального по налогам Индонезии в разделе PPh Pasal 26 стоит «20% x penghasilan bruto atau Tax Treaty (P3B)», и среди облагаемых видов дохода прямо назван Sewa, аренда (pajak.go.id, открыто 25.08.2026). Практический вывод один: ставку может задавать соглашение об избежании двойного налогообложения. Это тоже вопрос к УК, а не повод додумывать за неё. Здесь ясно? Ясно.
Материалы не заменяют консультацию юриста в стране приобретения.
Комиссии площадок: строка, которой нет ни в одной презентации
OTA Commissions. Это то, что забирают площадки бронирования. За квартал Rp 9 099 222, то есть 10,07 % валовой выручки. И она плавает от месяца к месяцу.
Апрель 5,36 %. Май 11,25 %. Июнь 12,61 %. А разброс больше чем вдвое внутри одного квартала. Почему, в отчёте не написано: расшифровки по площадкам в нём нет. Это вопрос к УК.
И ещё. Ни одна из трёх разобранных здесь презентаций такой строки не содержит вообще. Не занижает. Не содержит.
Операционные расходы: 23 % и что внутри
А в отчёте рядом с ними стоит 27,38 %, снова от Revenue. От валовой выручки это 23,0 %, то есть $1 222 за квартал. Плюс. Внутри пять подразделов, и УК расшифровала их до рупии.
| Подраздел | За квартал, IDR | Что внутри |
|---|---|---|
| 1. Sales & Marketing | Rp 1 632 860 | без расшифровки |
| 2. Housekeeping | Rp 1 472 618 | расходники 89 000, химия 671 993, материалы для бассейна и сада 448 260, обработка от насекомых 190 909, прочее 72 456 |
| 3. Utilities | Rp 8 253 556 | электричество 4 298 535, вода 749 636, питьевая вода 51 409, прачечная 3 153 976 |
| 4. Персонал | Rp 8 959 517 | включая налоги |
| 5. Depreciation (0,5%) | Rp 451 611 | 0,5 % от валовой выручки |
| Итого | Rp 20 770 162 |
Вот так выглядит нормальная расшифровка. Персонал и коммуналка съедают почти по девять миллионов рупий каждый, вместе это 83 % всей операционки. Прачечная — три миллиона, это почти 40 % строки «Utilities». Больше только электричество — 4,3 миллиона.
Я эту часть вслух никогда не расписывал и сказал об этом прямо: «Я не буду сейчас тратить ваше время и специально расписывать все затратные части по издержкам той или иной управляющей компании» (YouTube, 06.10.2025). Тогда же я дал общую оценку: «Многие думают, что комиссия управляющей компании составляет 15-20%. И это все затраты, которые вы несёте по аренде вашей недвижимости... Но это далеко не так. ... Расходы на управление недвижимостью здесь составляют 50% от общей валовой стоимости объекта недвижимости в аренде».
А по этому документу вышло тяжелее: 65,7 % у виллы. По второму, годовому, 72,4 %. То есть цифру я называл, не раскладывая её на строки. А строки лежат вот здесь. Такая ситуация.
Загрузка 82,68 %: проверьте, на что делили
Смотрите. Во II квартале 91 день: апрель 30, май 31, июнь 30. Ночей в отчёте 74. 74 из 91 — это 81,3 %, а не 82,68 %.
Откуда тогда 82,68? Считаем. Если разделить выручку апреля на ставку, получается 23,50 ночи: 26 119 613 делим на 1 111 473. И 23,50 делить на 30 даёт ровно 78,33 %, тот процент, что напечатан за апрель. Сходится.
И складываем три месяца: 23,50 плюс 25,45 плюс 25,45 равно 74,41 ночи. Делим на 90. Выходит 82,68 %. Делим на 91, как в календаре. Выходит 81,77 %.
И ещё колонку «дней» они округлили до целых: 23,50 напечатано как 24, а 25,45 как 25. Поэтому 74 в колонке и 74,41 в расчёте процента — это не одно и то же число. Разница невелика, чуть больше процентного пункта. Но это ровно тот случай, когда цифру надо пересчитать самому, а не принимать на веру. Пересчитывайте. Всегда пересчитывайте.
Сервисный сбор за м²: сумма, которая почти не меняется
Monthly Service Fee per m². Строка фиксированная. Апрель $175, май $175, июнь $177. За квартал Rp 8 949 809, то есть $526 и 9,9 % валовой выручки.
Вот в чём нюанс. Выручка июня выше апрельской на 34 %. А сбор почти тот же самый. И доля получается разная: в апреле этот сбор съел 11,4 % выручки месяца, в мае 10,2 %, в июне 8,6 %. Привязки сбора к загрузке в отчёте нет, чем он определяется, надо спрашивать у самой УК.
Вот такие строки и ищите первым делом. Чем слабее месяц, тем больше их доля. Вот так это работает.
Второй документ: год, апартамент, три строки вместо двадцати
Это другой документ. И показывает он совсем другое. Годовой Payout Calculation по апартаменту 1BR за первый год работы, с марта 2025 по февраль 2026. Здесь нет ни загрузки, ни ставки за ночь.
| Месяц | Выручка, IDR | Месяц | Выручка, IDR |
|---|---|---|---|
| Март 2025 | Rp 0 | Сентябрь 2025 | Rp 9 080 626 |
| Апрель 2025 | Rp 7 311 402 | Октябрь 2025 | Rp 6 511 733 |
| Май 2025 | Rp 9 625 515 | Ноябрь 2025 | Rp 4 983 549 |
| Июнь 2025 | Rp 8 847 748 | Декабрь 2025 | Rp 9 616 199 |
| Июль 2025 | Rp 10 370 301 | Январь 2026 | Rp 14 899 716 |
| Август 2025 | Rp 13 296 387 | Февраль 2026 | Rp 11 272 177 |
| Итого за год | Rp 105 815 352 | ||
Вот смотрите. Ноябрь 4,98 миллиона. Январь 14,9 миллиона. В три раза. А первый месяц ровно ноль. Вот почему отчёт за один месяц не значит ничего. И отчёт за один квартал высокого сезона тоже не значит ничего.
А теперь итоговый блок этого документа, целиком.
| Строка | Сумма, IDR | Доля от валовой выручки |
|---|---|---|
| Валовая выручка за год | Rp 105 815 352 | 100 % |
| 80% of Revenue, доля владельца | Rp 84 652 282 | 80,0 % |
| 20% Withholding Tax | −Rp 16 930 456 | −16,0 % |
| Common Area Maintenance (CAM) Fee за год | −Rp 38 500 000 | −36,4 % |
| Total Payout | Rp 29 221 825 | 27,6 % |
Арифметика сходится: 105 815 352 умножить на 0,8 равно 84 652 282; от них 20 % налога, это 16 930 456; минус CAM 38 500 000, остаётся 29 221 826 против напечатанных 29 221 825. Опять одна рупия округления.
А главное здесь CAM Fee. Rp 38 500 000 в год — это 36,4 % всей валовой выручки объекта. Платёж за обслуживание общей территории. В документе он стоит одной годовой суммой. Помесячной разбивки нет. От чего он зависит, там тоже не написано. Ни одна из трёх разобранных презентаций такой строки не содержит. Друзья, это больше трети выручки одной строкой.
И два хвоста мелким шрифтом. Первый: оставшиеся 20 %, то есть Rp 21 163 070, они в документе показали с пометкой «будут распределены после аудита в 2026». Строка есть, денег нет. Второй: «Applicable taxes and any bank-imposed charges will apply». Значит и 29 221 825 ещё не финал.
Приведены фактические показатели конкретных объектов за указанные периоды. Они не являются прогнозом, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичного результата.
Каких строк не хватает
Положите два реальных отчёта рядом. Сразу видно. Бумага называется одинаково. А внутри разное.
| Строка | Квартальный отчёт по вилле | Годовой отчёт по апартаменту |
|---|---|---|
| Загрузка | есть, помесячно | нет |
| Ставка за ночь (ADR) | есть, помесячно | нет |
| Валовая выручка | есть, помесячно | есть, помесячно |
| Налоги | PB1 и revenue tax | withholding 20 % |
| Комиссии площадок | есть | нет |
| Коммунальные, прачечная, персонал | есть, с расшифровкой | нет |
| Амортизация | есть | нет |
| Фиксированный сбор | сервисный сбор за м² | CAM Fee |
| Курс пересчёта | есть, 17 000 | нет |
| Дата составления | есть, 15.07.26 | нет |
| Подписи сторон | две | нет |
| Цена покупки объекта | нет | нет |
И последняя строка самая важная. Цены покупки нет ни в одном из двух документов. Значит процент годовых из отчёта не посчитать в принципе: отчёт говорит, сколько пришло, но не говорит, с какой суммы. Эту цифру вы прикладываете к отчёту сами. Такая ситуация.
И ещё про курс. В подвале квартального отчёта УК прямо пишет: суммы фиксируются в рупиях, перевод идёт по банковскому курсу дня платежа, «USD amounts are approximate». То есть $1 821 из таблицы и то, что упадёт на счёт, — это не одно и то же число.
Что закладывает презентация и что стоит в документе
Вы думаете, застройщики завышают заполняемость? Не её они завышают. Сверка трёх презентаций с двумя отчётами даёт такую картину.
| Параметр | Закладывают презентации | Стоит в документах |
|---|---|---|
| Загрузка | 68 / 75 / 80 % в одной, 65–80 % в другой | 82,68 % за квартал |
| Ставка за ночь | $120 за номер 31 м²; $56 за студию 25 м², и то при стопроцентной загрузке | $71 за целую виллу с бассейном |
| Доля расходов | 45 % в одной, 50 % в другой | 65,7 % у виллы, 72,4 % у апартамента |
| Налоги | не упомянуты ни в одной | PB1, revenue tax, withholding 20 % |
| Комиссии площадок | не упомянуты ни в одной | 10,07 % валовой выручки |
| Фиксированные сборы | не упомянуты ни в одной | сервисный сбор за м², CAM Rp 38,5 млн в год |
Окей. Загрузку почти не завышают. Объект из отчёта отработал квартал лучше, чем «реальный» сценарий любой из трёх презентаций. И всё равно до собственника дошла треть выручки.
И расхождение сидит в трёх других местах. Первое, чек за ночь: на номер 31 м² закладывают $120, а целая вилла с бассейном берёт по факту $71. Второе, недосчитанные строки расходов: 45 % против 65,7 %. Третье, база расчёта.
Вот пример из презентации на шесть страниц. Делим их же прибыль на их же заявленный процент. 12 410 разделить на 0,1205 равно 102 988. 16 425 разделить на 0,1595 равно 102 978. 18 980 разделить на 0,1843 равно 102 984. Три раза подряд получается база около $103 000, а цена на соседнем слайде «от $119 000». Понимаете?
Процент не от той базы. Не от той базы. И приёмы коллег я знаю не по рассказам: «Сам такой был, поэтому говорю, что реально так и работает» (касдев, блок про приёмы агентов).
Рабочая фраза: «А скиньте отчёт»
Формулы никакой не надо. Пишете: «А скиньте отчёт». И сразу уточняете период, чтобы вам не прислали один удачный месяц.
Вот живая переписка мая 2026 года. Клиент хвалит новую управляющую компанию: отчёт стал более детальным и информативным. Я пишу: «А скиньте отчёт». Он спрашивает: «Какой-то определенный месяц? Или просто для примера». Я отвечаю: «За последние 3-4 мес. Если есть».
Чем это закончилось? Ничем. Переписка оборвалась, отчёт так и не пришёл. Вот и всё. Это, кстати, тоже ответ: молчание в ответ на просьбу прислать отчёт уже информация.
Когда отчёта по вашему объекту не существует, потому что идёт стройка, работает другой ход. Дословно из третьего урока: «до того как вы внесете задаток запросить отчет управляющей компании по доходности если это готовый проект если это стройка по аналогичным проектам от этого застройщика в других местах запросите посмотрите» (урок 3, 16–17-я минуты). До задатка. Не после. Это часть общей процедуры, её целиком разбирает статья про то, как проверить застройщика на Бали.
Цифра маленькая. Что дальше
Маленькая цифра в отчёте это не приговор. Это вводная. Дальше вы считаете, что даёт смена управления и выход из общего пула.
В первом уроке я формулирую это так: «мы выходим из состава управляющей компании, мы сдаем его напрямую через другую управляшку» (урок 1, 14-я минута). Дальше вы оцениваете объект по новому отчёту. Именно поэтому уметь читать эту бумагу важнее, чем спорить с продавцом о процентах.
И причину я там же называю прямым текстом: «причина в том что просто у вас были цифры которые вам дал владелец недвижимости а вы их не проверили вы не знали как их проверить или там нечем было их проверить да поэтому никогда так не делайте и обязательно проверяйте стоимость объект недвижимости по реальным отчетам управляющей компании» (урок 1, 20–21-я минуты).
Опирайтесь на цифры, на бумаги, на документы. На фактическую реальную доходность — это важнее, чем какие-то обещания.
Семь проверок за пятнадцать минут
Поставьте статью на паузу и достаньте отчёт, который вам присылали. Пятнадцать минут. Проверяем семь вещей.
- Есть ли в шапке дата составления, период и курс пересчёта. Если доллары в таблице есть, а курса нет, эти доллары ничего не значат.
- Есть ли строка валовой выручки, то есть того, что заплатили гости до всяких вычетов.
- От какой строки взят каждый процент. Разделите итог и на валовую выручку тоже.
- Есть ли комиссии площадок отдельной строкой и как они менялись по месяцам.
- Есть ли фиксированные платежи: сервисный сбор за м², CAM, эксплуатация общей территории. Их размер за год.
- Разбиты ли операционные расходы по подразделам или стоят одной суммой.
- Сколько месяцев в отчёте. Один месяц и один квартал сезонность не показывают.
А потом приложите к отчёту цену покупки. Её в отчёте нет никогда. Только с ней получается доходность.
Хотите разобрать это на живых цифрах и увидеть документы на экране? Первый урок курса называется «Цена и доходность», он открыт бесплатно. Там же обещание, которое я даю в самом начале: «я приведу вам не просто слова а ссылки на документы на отчеты и вы точно научитесь отличать ликвидный объект от неликвидного» (урок 1, 6-я минута). Остальные уроки на странице обучения. Залетайте. А не хотите, вперёд, это ваше дело. Но я вас предупреждал.
Курс носит информационно-практический характер. Сертификат участника не является документом об образовании или о квалификации.
Исполнитель не является стороной сделки с застройщиком, не принимает денежных средств по сделке и не оказывает риелторских услуг.
Коротко: частые вопросы
За какой период просить отчёт управляющей компании?
За последние три-четыре месяца минимум, а лучше за год. Причина в помесячном разбросе. В годовом отчёте по апартаменту ноябрь дал Rp 4 983 549, а январь Rp 14 899 716, разница почти втрое. Первый месяц работы там вообще ноль. По одному месяцу или по одному кварталу высокого сезона вы не увидите ничего, кроме этого месяца.
Что делать, если объект ещё строится и отчёта по нему нет?
Просить отчёты по уже работающим проектам того же застройщика. Дословно из третьего урока: «до того как вы внесете задаток запросить отчет управляющей компании по доходности если это готовый проект если это стройка по аналогичным проектам от этого застройщика в других местах запросите посмотрите» (урок 3, 16–17-я минуты). Ключевое здесь «до того как вы внесёте задаток». После задатка переговорная позиция уже другая.
Можно ли по отчёту УК посчитать процент годовых?
Ну сам по себе нет. Ни в квартальном отчёте по вилле, ни в годовом по апартаменту нет строки с ценой покупки объекта. Отчёт показывает, сколько денег пришло, но не показывает, с какой вложенной суммы. Цену покупки вы подставляете сами, и только тогда получается доходность. Как это считать пошагово, разбираю в статье про расчёт доходности виллы.
Почему в отчёте одна сумма в долларах, а на счёт приходит другая?
Потому что доллары в таблице справочные. В подвале квартального отчёта управляющая компания пишет прямым текстом: суммы фиксируются в индонезийских рупиях, перевод идёт по банковскому курсу дня платежа, «USD amounts are approximate». В шапке того же документа стоит расчётный курс USD/IDR Rate 17 000. Реальный курс на день перевода будет другим, плюс банковские сборы.
Что означает строка PB1 в отчёте по вилле на Бали?
Это местный налог, который управляющая компания удерживает до всех остальных вычетов. В разобранном отчёте строка называется «Tax PB1: 10%», но УК удержала 5,59 % валовой выручки, а по месяцам доля скакала от 3,00 % до 7,27 %. Базу начисления документ не объясняет. В перечне Bapenda Kabupaten Badung значатся PERDA No. 7 Tahun 2023 «tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah» и поправка к ней PERDA No. 8 Tahun 2025 (открыто 25.08.2026). Текст самих перд мы не проверяли, поэтому базу начисления спрашивайте у самой УК.
Управляющая компания не даёт отчёт. О чём это говорит?
О том, что вы уже получили ответ. В майской переписке 2026 года я попросил у клиента отчёт за последние три-четыре месяца. Переписка оборвалась, документ так и не пришёл. Не дают отчёт, значит вы всё узнали. Вот и всё. Проверять объект по словам продавца, когда бумагу показать отказываются, это ровно та ошибка, из-за которой люди потом не могут выйти из объекта в свои деньги. Про то, кому в такой ситуации лучше не входить в сделку вообще, отдельный разбор.
Зачем вообще нужна управляющая компания, нельзя ли сдавать самому?
На YouTube 06.10.2025 я сказал так: «самостоятельно вы сдавать по закону не можете. Этим должны заниматься только специализированные компании. И в целом это нормально». Это мои слова, а не выверенная норма, конкретную статью закона под этим утверждением уточняйте у юриста в Индонезии. Практический вывод не меняется: раз посредник в цепочке есть, вы проверяете его по отчёту. Начинать стоит с карты сделки целиком.